Service: Eigentum auf fremdem Grund – wie geht das?
Ein Haus auf einem Grundstück bauen, das einem anderen gehört? Das kommt recht häufig vor - zunehmend auch bei Wohnungen, Eigenheimen und sogar Supermärkten.
Dabei helfen zwei rechtliche Konstruktionen: das Baurecht und das Superädifikat. In beiden Fällen handelt es sich um Gebäude auf fremden Grundstücken. Sprich: Der Grundeigentümer und der Bauwerkseigentümer sind zwei verschiedene Personen. Voraussetzung ist in beiden Fällen ein Bestandsvertrag, etwa ein Miet- oder Pachtvertrag, der zwischen den beiden Personen abgeschlossen wird.
Superädifikat versus Baurecht
Der große Unterschied zwischen Superädifikat und Baurecht liegt vor allem in der Rechtssicherheit. Während das Baurecht im Baurechtsgesetz geregelt und im Grundbuch eingetragen wird, fehlen beim Superädifikat weitestgehend gesetzliche Bestimmungen und auch eine Eintragung im Grundbuch ist nicht vorgesehen.
Wenn ein Grundstück brach liegt, kann der Eigentümer im Prinzip selbst entscheiden, welche Form er wählt. „Ich würde das Baurecht in der Praxis wegen der höheren Rechtssicherheit aber präferieren“, erklärt Gottfried Bischof von der Wiener Rechtsanwaltskanzlei Bischof · Zorn + Partner.
Rechtsanwalt Gottfried Bischof: "Das Baurecht ist in der Praxis zu präferieren."
Da das Baurecht aber erst seit Anfang der 90er Jahre im privaten Bereich anwendbar ist, sind bei schon länger bestehenden Ferienhäusern wie Kleingartenhütten Superädifikate sehr gängig. Viele dieser Immobilien befinden sich auf Flächen, die im Besitz großer Grundstückseigentümer wie der Stadt Wien oder der Kirche stehen und schon viele Jahrzehnte verpachtet werden. Hier die wichtigsten Unterschiede zwischen Superädifikat und Baurecht:
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Superädifikate bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers
Das Superädifikat ist ein Bauwerk, das mit der Absicht errichtet wird, nicht auf Dauer zu bestehen – was auf Gartenhütten und Bootshäuser durchaus zutrifft. Der Grundeigentümer muss jedenfalls seine Zustimmung geben, dass der Pächter ein Gebäude auf seinem Grundstück errichten darf. Diese Zustimmung kann theoretisch auch mündlich gegeben werden.
In der Praxis erfolgt sie aber meist im Bestandsvertrag. Dort wird üblicherweise auch festgehalten, wer für die Instandhaltung des Grundstücks zuständig ist und was mit dem Gebäude passiert, wenn der Vertrag ausläuft. „Wenn nichts vereinbart wurde, hat der Grundeigentümer das Recht, nach Auslaufen des Bestandsvertrags die Entfernung des Bauwerks zu verlangen,“ so Bischof.
Superädifikate können prinzipiell auch weiterverkauft werden. Inwieweit das tatsächlich möglich ist, ist meist im Bestandsvertrag festgehalten. Rechtsanwalt Gottfried Bischof rät: „Wer ein Superädifikat erwirbt, sollte sich jedenfalls den zugrunde liegenden Bestandsvertrag genau ansehen.“
Allerdings ergeben sich beim Weiterverkauf mehrere Schwierigkeiten: Einerseits fehlen oft Urkunden im Grundbuch, weil Superädifikate nicht eingetragen werden müssen. Andererseits muss ein neuer Käufer auch den Bestandsvertrag übernehmen oder einen neuen abschließen, ansonsten wäre ein Eigentum am Superädifikat sinnlos. Der Kaufvertrag muss daher so errichtet werden, dass die Rechtswirksamkeit des Vertrags an die Übernahme des Pachtvertrags geknüpft ist.
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Das Baurecht ist gesetzlich genau geregelt
Beim Baurecht hingegen ist die rechtliche Situation wesentlich klarer: Im Unterschied zum Superädifikat ist das Gebäude auf Dauer angelegt. „Baurechte können laut Gesetz zwischen zehn und hundert Jahre eingeräumt werden und müssen in Form eines Baurechtsvertrags schriftlich festgehalten werden. Baurechte werden im Grundbuch eingetragen“, erklärt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer Wien.
Im Baurechtsvertrag sollte auch festgelegt sein, wie hoch der Baurechtszins ist und was mit dem Gebäude nach Ablauf des Baurechts geschieht. Wird nichts vereinbart, so steht dem Bauberechtigten eine Ablöse zu: nämlich ein Viertel des Sachwertes. „Die gesetzliche Regelung ist nicht besonders vorteilhaft für den Baurechtsnehmer“, so Rosifka. „Besser für den Bauberechtigten wäre es, eine Ablöse nach dem Verkehrswert des Gebäudes zu vereinbaren.“
AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka: "Es gilt, die Verträge vorab gut zu überprüfen."
Vor allem in Gebieten, wo Grundstücke nur mehr schwer zu finden sind oder sehr teuer, haben sich Baurechte auch für Eigenheime, Wohnungen und Gewerbeimmobilien etabliert. Ein Beispiel ist etwa das Areal rund um die Alte Donau in Wien.
Allerdings warnt AK-Experte Rosifka: „Es gibt in der Praxis Verträge, die besagen, dass das Gebäude oder die Wohnung nach dem Erlöschen des Baurechts ins Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht und dass die Immobilie in einem ordentlichen Zustand zu übergeben ist.“ Das bedeutet, dass der Baurechtsnehmer das Objekt eventuell noch renovieren müsste, bevor er ausziehen muss. AK-Experte Walter Rosifka: „In solchen Fällen wird der Käufer klar benachteiligt. Daher gilt es die Verträge vorab gut zu überprüfen.“
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