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Wirtschaft Immobiz
09/02/2019

Service: Daheim im Studentenheim

Per Anfang September gilt ein neues Studentenheimgesetz. Was bei der Anmietung eines Zimmers nun zu beachten ist.

Herbstzeit ist Studienbeginn-Zeit: Allein in Wien werden geschätzte 200.000 Studierende an den Hochschulen inskribieren. Während die Anmeldung an der Universität relativ schnell vollzogen ist, ist die Suche nach einer passenden Wohnmöglichkeit schon etwas komplizierter.

Denn derzeit gibt es in der Bundeshauptstadt nur rund 19.500 Plätze in Studentenwohnheimen. Der Großteil, rund 80 Prozent, wird von gemeinnützigen (nicht kommerziellen) Anbietern wie Wihast, Stuwo, Oejab und Akademikerhilfe betrieben. Der Rest, also 20 Prozent, entfällt auf nicht-gemeinnützige, gewinnorientierte Anbieter. Dieses Segment ist stark wachsend: Laut dem „Student Housing Marktbericht“ von Otto Immobilien sind derzeit in Wien rund 2.700 Plätze von Unternehmen wie The Fizz, The Student Hotel und Greystar in Bau.

Per 1. September 2019 tritt nun die Novellierung des Studentenheimgesetzes (StudHG) in Kraft. Das bringt hinsichtlich eines Mietvertrags für ein Zimmer („Benützungsvertrag“) verschiedene Änderungen. Folgende fünf Punkte sollten beachtet werden:

1. Neues Gesetz gilt für alle Betreiber.

Durch die Novellierung des StudHG gelten die darin enthaltenen Regelungen für alle Anbieter, auch für private, kommerziell betriebene Heime. Sobald Studentenheim-Plätze angeboten werden – auch wenn der Betreiber in seiner Satzung eine andere Widmung vorsieht – unterliegen sie dem StudHG.

Der Benützungsvertrag für ein Zimmer muss schriftlich sein und bestimmte Angaben enthalten: über den Heimplatz, den Vertragszeitraum, die Möglichkeit der Vertragsverlängerung, die Zahlungsmodalitäten und die Kündigungsfristen. „Eine Besonderheit bei Studentenheimen ist, dass auch das Heimstatut ein Teil des Benützungsvertrags ist“, erklärt Susanne Peinbauer von der Arbeiterkammer Wien.

Das Heimstatut wird vom Studentenheimträger – mit der Zustimmung der Studierenden (gewählte Heimvertretung) – erlassen. Es regelt unter anderem die Vergabe frei werdender Heimplätze und die Benützung der Gemeinschaftsräume.

2. Manche Rechte gelten immer - auch wenn im Vertrag etwas anderes steht.

Heimbewohner haben bestimmte Rechte, die ihnen jedenfalls zustehen, auch wenn im Benützungsvertrag Einschränkungen vereinbart wurden: das Recht, das Studentenheim jederzeit zu betreten und zu verlassen; das Recht, das Zimmer jederzeit verschlossen zu halten, außer der Betreiber hat 48 Stunden im Vorhinein Reinigungs- oder Reparaturarbeiten angekündigt; das Recht, von anderen Heimbewohnern oder hausfremden Personen Besuch zu empfangen. Susanne Peinbauer von der Arbeiterkammer: „Diese Rechte mögen sehr banal klingen. In der Praxis sehen wir oft, dass es dazu Beschwerden gibt.“

3. Die Befristung ist eingeschränkt.

Wenn Studierende selbst nicht ausdrücklich eine kürzere Vertragsdauer wünschen, dann muss der Studentenheimbetreiber den Benützungsvertrag auf mindestens zwölf Monate abschließen. Studienanfänger haben sogar das Recht, mindestens 24 Monate im Heim wohnen zu bleiben.

Auch eine Vertragsverlängerung ist möglich: Wenn Studierende diesen Wunsch schriftlich und fristgerecht mitteilen, dann muss der Vertrag um weitere zwölf Monate verlängert werden.

Aber Achtung: In gemeinnützigen Studentenheimen, die mit Mitteln des Bundes gefördert wurden, gilt dieser Anspruch nur, wenn ein guter Studienerfolg und eine soziale Bedürftigkeit nachgewiesen werden. Susanne Peinbauer: „In allen anderen Studentenheimen kann der Betreiber im Heimstatut auch andere Kriterien für eine Vertragsverlängerung vorsehen.“

4. Die Höhe des Entgelts ist beschränkt - zumindest teilweise.

Gemeinnützige Studentenheimbetreiber müssen das Benützungsentgelt für ein Heimzimmer nach dem Grundsatz der Kostendeckung festlegen, sprich sie dürfen keinen Gewinn machen. Die Heimvertretung hat das Recht, einmal im Jahr in die relevanten Kalkulationsunterlagen Einsicht zu nehmen und einen kundigen Sachverständigen mitzunehmen.

„In der Praxis ist die Überprüfungsmöglichkeit aber nur eingeschränkt möglich“, kritisiert Susanne Peinbauer, „einerseits ist es schwierig, einen Sachverständigen zu finden, der sich in dieser speziellen Materie auskennt. Andererseits kostet die Beauftragung eines Experten Geld, das Studierende oft nicht haben.

Kommt es zu Streitigkeiten aus dem Benützungsvertrag, kann ein Schlichter angerufen werden, der ein Schlichtungsverfahren einleitet. Voraussetzung dafür ist, dass es in dem Heim eine Heimvertretung gibt. Für Heime, die weniger als 31 Heimplätze haben, hat der Betreiber aufgrund der Novellierung nun die Möglichkeit, den Bewohnern die Wahl einer Heimleitung zu untersagen. Laut Arbeiterkammer bringt die Novellierung in diesem Punkt eine Verschlechterung des bestehenden StudHG.

Nicht-gemeinnützige Heime sind hinsichtlich der Höhe des Benützungsentgelts vom StudHG ausgenommen. Auch das Mietrecht greift hier nicht, weil Studentenheime davon explizit ausgenommen sind. Das heißt, dass private Anbieter in ihrer Preisgestaltung völlig frei sind. „Wir beobachten, dass die Mietpreise deutlich gestiegen sind“, sagt Josef Iraschko, Wohnrechtsexperte von der Österreichischen Hochschülerschaft. „Für Studierende, vor allem für sozial schwächere, ist das keine gute Entwicklung.“

5. Eine vorzeitige Kündigung ist möglich.

Der Betreiber darf den Vertrag vor Ablauf der Frist nur dann auflösen, wenn einer der folgenden Kündigungsgründe vorliegt: Studienabbruch oder -abschluss; Rückstand bei der Bezahlung; Nichtinanspruchnahme oder Weitergabe des Heimplatzes; strafbare Handlung. Wenn ein Bewohner grob gegen eine Verpflichtung aus dem StudHG oder den Benützungsvertrag verstößt, ist das ebenfalls ein Kündigungsgrund.

Der Studierende kann vor Ablauf der Vertragsdauer unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen.