Wirtschaft | Immobiz
04.11.2018

Rechtstipp: Kann ein unbefristeter Mietvertrag gelöst werden?

Experten beantworten Ihre Fragen am KURIER-Telefon. Heute: Rechtsanwältin Sandra Cejpek

Welche Gründe kann ein Vermieter anführen, um einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag aufzulösen?

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann, sofern es sich um eine Wohnung handelt, nur aufgekündigt werden, wenn einer der im Gesetz genannten Kündigungsgründe erfüllt ist. Mit Ausnahme der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, die jedoch in der Praxis kaum Relevanz hat, hat es bei allen anderen Kündigungsgründen der Mieter in der Hand, ob diese gegen ihn verwendet werden können. Es setzt jeweils ein aktives Handeln oder Unterlassen des Mieters voraus. Wesentliche Kündigungsgründe sind die Nichtbezahlung des Mietzinses, der erheblich nachteilige Gebrauch des Mietgegenstandes oder unangemessenes Verhalten gegenüber dem Vermieter oder anderen Mietern, sowie die Nichtbenutzung des Mietgegenstandes zu eigenen Wohnzwecken (insbesondere Untervermietung). Ist einer dieser Kündigungsgründe verwirklicht, hat der Vermieter mit gerichtlicher Aufkündigung, entweder unter Einhaltung einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist zum Kündigungstermin, oder aber zum Monatsletzten unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist, zu kündigen.

Ich lebe seit zehn Jahren in einer Genossenschafts-Wohnung. Seitdem gibt es auch ein Problem mit Schimmel, der derzeit von der Hausverwaltung beseitigt wird. Nun habe ich die Gelegenheit, die Wohnung zu kaufen. Wer trägt die Kosten, wenn nach dem Wohnungskauf der Schimmel wieder auftritt?

Die Kostentragung ist von der Frage abhängig, wodurch sich Schimmel bildet. Sofern dies aufgrund eines Baumangels und aufgrund der Gebäudesubstanz erfolgt, ist hierfür der Eigentümer zuständig. Solange die Wohnung noch gemietet ist, ist dies der Vermieter, wird die Wohnung angekauft, sind die Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Substanzschäden verantwortlich. Somit wäre im Falle des Ankaufs ein Anteil an den Sanierungskosten selbst zu tragen. Nachdem die Schimmel-Thematik jedoch bereits bekannt ist, würde ich hier im Ankaufsvertrag der Genossenschaftswohnung regeln, dass die diesbezüglichen Kosten - sei es auch nur anteilig - nicht an sie überbunden werden. Ergibt sich die Schimmelbildung aufgrund ihres Nutzungsverhaltens, haben immer sie-sowohl als Mieterin, als auch als Wohnungseigentümerin-die diesbezüglichen Kosten der Sanierung zu tragen.