Probleme beim Bauen und Sanieren

Der Zeitplan wird nicht eingehalten. Es gibt einen Fehler oder einen Baumangel. Das Projekt ist viel teurer als erwartet. Das Unternehmen geht in Konkurs. Mit zumindest einem dieser Themen müssen sich die meisten Bauherren herumschlagen. Ein Bausacherständiger und eine Immobilienrechtsexpertin haben die wichtigsten Fragen beantwortet.

"Es ist wichtig, einen genauen Zeitplan im Bauvertrag festzuhalten, sonst hat man bei einer Verzögerung nichts in der Hand", erklärt Peter Baum, Leiter der Abteilung Bautechnik bei der TÜV AUSTRIA Consult. "Beobachten Sie den Baufortschritt genau oder lassen Sie ihn von einem Fachmann kontrollieren. Mahnen Sie den Baumeister bei einer Verzögerung sofort und nicht erst nach mehreren Wochen, wenn die Verspätung nicht mehr aufzuholen ist."

Auch Daniela Kager, Immobilienrechtsexpertin bei Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte, rät, schon im Vorfeld Vorkehrungen für den Verzugsfall zu treffen: "Eine häufige und effektive Methode ist die Vereinbarung einer Konventionalstrafe. Diese Pönale für eine verspätete Leistung ist vom Werkunternehmer zu bezahlen und kann auch für den Fall des unverschuldeten Verzugs vereinbart werden. Ein konkreter Schaden des Bestellers muss nicht nachgewiesen werden."

Auf einer Baustelle gibt es auch unbekannte Faktoren wie schlechtes Wetter. In der Praxis gibt es daher oft Diskussion über die Schuldfrage. Baum empfiehlt – vor allem bei größeren Projekten wie einem Hausbau –, Zwischentermine und Etappenzahlungen zu vereinbaren: "Das ist für einen Laien am einfachsten und das beste Druckmittel. Man zahlt nur, wenn die Arbeiten pünktlich erledigt werden."

Rücktritt vom Vertrag

Wurde vorab nichts vereinbart, kann der Auftraggeber bei einer extremen Verzögerung vom Vertrag zurückzutreten. Vor einem endgültigen Rücktritt muss man dem Unternehmer aber die Chance geben, den Vertrag doch noch zu erfüllen. "Der Auftraggeber muss gleichzeitig mit der Rücktrittserklärung eine angemessene Nachfrist setzen. Angemessen heißt, dass der Schuldner eine realistische Chance hat, seine Leistung zwar verspätet, aber ansonsten ordnungsgemäß zu erbringen. Die Dauer der Nachfrist kann von Fall zu Fall variieren", erklärt Kager. Wie so oft gibt es Ausnahmen: Kann die Leistung nicht innerhalb einer sinnvollen Frist erbracht werden, weil etwa ein bestimmtes Material erst in einem halben Jahr lieferbar ist, muss keine Nachfrist gesetzt werden und man kann sofort vom Vertrag zurücktreten.

"Gibt es offensichtliche wesentliche Mängel, braucht man das Bauwerk nicht abzunehmen und bis zur mangelfreien Übergabe auch nicht zu bezahlen", erklärt Rechtsanwältin Daniela Kager. Ein Mangel liegt dann vor, wenn dem Werk gewöhnlich vorausgesetzte oder ausdrücklich vereinbarte Eigenschaften fehlen. "Ist ein Dach undicht, ist es mangelhaft, weil ihm eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft fehlt. Wurde das Badezimmer im Versatzmuster verfliest, obwohl ausdrücklich Diagonalverlegung vereinbart war, spielt es keine Rolle, ob die Verfliesung fehlerfrei ist. Der Mangel liegt darin, dass dem Werk eine vereinbarte Eigenschaft, nämlich das Diagonalmuster, fehlt", erklärt Kager.

Alternative Preisminderung

Damit es später keine Diskussionen gibt, sollte in der Beauftragung genau festgehalten werden, welches Material verwendet werden soll. "Werden die falschen Fliesen verlegt, muss sie der Handwerker wieder herausreißen. Man könnte sich natürlich auch auf eine Preisminderung einigen, wenn man mit den falschen Fliesen auch Leben kann", sagt der Bausachverständige Peter Baum.

Nicht immer sind Schäden und Fehler sofort zu erkennen. Fallen Mängel erst später auf, kann man innerhalb von drei Jahren ab der Übernahme Gewährleistungsansprüche geltend machen. Wenn der Unternehmer den Mangel verschuldet hat, kann man außerdem Schadenersatz fordern. Der Vorteil: Die dreijährige Frist, binnen derer der Anspruch geltend gemacht werden muss, beginnt erst bei Kenntnis von Schaden und Schädiger zu laufen und nicht bereits bei Übergabe. Bei versteckten Mängeln, die erst aufgrund von Baufehlern entstehen, sich aber erst später auswirken, kann man sogar bis zu 30 Jahre nach der Übergabe Schadenersatz geltend machen.

Es ist leider eher die Regel als die Ausnahme, dass ein Haus mehr kostet als ursprünglich geplant. "Oft fehlen Leistungen im Angebot, vor allem an den Schnittstellen zwischen den Gewerken. Zum Beispiel liefert die Fertighausfirma die Installationen im Haus, aber nicht die Leitungen vom Keller herauf. Oder es werden die Zuleitungen von der Straße nicht einkalkuliert", erklärt Peter Baum. "Der Bauherr kann eine Kostengarantie verlangen, aber das hat nur Sinn, wenn es eine genaue Planung und eine detaillierte Leistungsbeschreibung gibt."

Hat der Unternehmer die Richtigkeit des Kostenvoranschlags gewährleistet, kann er nicht mehr Geld verlangen, selbst wenn sich sein Aufwand als beträchtlich höher erwiesen hat als im Kostenvoranschlag angenommen. "Hat der Unternehmer jedoch keine solche Gewährleistung übernommen, kann er einen unvorhergesehenen Mehraufwand verrechnen. Hier gilt jedoch: Je höher die Auftragssumme, desto weniger kann verlangt werden. Die Grenze liegt bei etwa 15 Prozent Kostenüberschreitung", sagt Kager. Wenn jedoch der Mehraufwand unvermeidlich ist und dies zu Beginn nicht vorhersehbar war, muss man auch eine größere Differenz in Kauf nehmen. Der Unternehmer hat allerdings die Pflicht, den Bauherren zu warnen – und zwar bevor er weiterarbeitet. So hat der Auftraggeber die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Die bisher geleisteten Arbeiten müsste er bezahlen. "Zeigt der Unternehmer die beträchtliche Kostenüberschreitung nicht an, verliert er jeden Anspruch auf höhere Vergütung", erklärt Kager.

Sonderwünsche kosten Geld

Doch nicht immer sind das Unternehmen oder unvorhergesehenen Schwierigkeiten schuld an einer höheren Rechnung. Immer wieder kommt es vor, dass die Bauherren plötzlich Änderungswünsche haben. "Oft sind das Kleinigkeiten wie eine weitere Steckdose oder ein anderes Treppengeländer, aber diese Dinge summieren sich und machen das Projekt am Ende teurer", erklärt Peter Baum. Eines sollten Bauherren noch wissen: Wenn der Grund für den Mehraufwand beim Auftraggeber liegt oder dieser ihn – etwa durch unrichtige Angaben – verschuldet hat, kann der Unternehmer nicht nur beim unverbindlichen, sondern auch beim verbindlichen Kostenvoranschlag seinen Mehraufwand verlangen. In diesem Fall muss er die Kostenüberschreitung auch nicht anzeigen.

Die Insolvenz des Vertragspartners ist ein unvermeidliches Risiko. Umso wichtiger ist die gewissenhafte Auswahl des Vertragspartners. "Oft kann es sinnvoller sein, einen höheren Preis in Kauf zu nehmen und ein wirtschaftlich solides Unternehmen zu beauftragen, das schon länger am Markt tätig ist, statt sich dem Billigstbieter anzuvertrauen", sagt Juristin Daniela Kager. Peter Baum rät außerdem: "Zahlen Sie immer in Raten nach Bauetappen. Und behalten Sie zehn Prozent als Deckungsrücklass ein, von denen sieben Prozent mit der Schlussrechnung bezahlt werden. Die restlichen drei Prozent werden als Haftungsrücklass für weitere drei Jahre einbehalten."

Das Insolvenzverfahren

Sollte es zu einer Insolvenz eines Betriebes kommen, kümmert sich ein vom Gericht bestellter Insolvenzverwalter um die Forderungen der Gläubiger. Dieser hat das Recht, von Verträgen, die noch nicht vollständig erfüllt sind, zurückzutreten. In der Praxis kann das bedeuten, dass der Bauherr vor einem unfertigen Objekt steht und sich selbst um die Fertigstellung kümmern muss. "Der Bauherr hat Anspruch gegen den Unternehmer auf Ersatz eines durch den Rücktritt entstandenen Schadens. Er kann diesen jedoch nur mehr im Insolvenzverfahren geltend machen. Das bedeutet, dass er – wie die meisten anderen Gläubiger – nur eine meist sehr geringe Quote erhalten wird, oft liegt diese deutlich unter zehn Prozent", erklärt Kager. Ähnlich ist die Situation, wenn man bereits Zahlungen geleistet hat, die den Wert der bisher erbrachten Leistung übersteigen. Eine Rückforderung des zu viel bezahlten Betrages ist nur zur Insolvenzquote möglich.

Bauträgervertragsgesetz

Etwas besser ist die Absicherung beim Kauf einer erst zu errichtenden Wohnung oder eines Hauses direkt von einem Bauträger. In diesem Fall kommt das Bauträgervertragsgesetz zur Anwendung. Zwei Möglichkeiten sollen den Käufer schützen: Dieser kann eine Bankgarantie oder eine Ratenzahlung abhängig vom Baufortschritt vereinbaren. Im ersten Fall erhält der Käufer den gesamten Kaufpreis zurück, wenn der Bauträger insolvent und der Kaufvertrag aufgelöst wird. Wird eine Ratenzahlung vereinbart, kann das Geld im Insolvenzfall zwar nicht zurückgefordert werden, dem Käufer gehört aber zumindest ein – wenn auch unfertiges – Objekt. "Das Haus selbst fertigzustellen, ist zwar meist mit erheblichen Mehrkosten für den Käufer verbunden. Dennoch sind diese meist viel geringer als ein Verlust, der dadurch entsteht, dass der Käufer in der Insolvenz des Werkunternehmers nur noch eine geringe Quote erhält", erklärt Kager.

Ein Haken bleibt jedoch: Ist ein Bauträger insolvent und es stellt sich später heraus, dass es Mängel gibt, bleibt man auf den Sanierungskosten sitzen.