Wirtschaft | Immobiz
05.02.2019

Neuer Goldrausch im Gasteiner Tal

Bad Gastein hat sich dank Kunst und Architektur zum hipsten Ort der Alpen gemausert. Nun hat ein Immobilienboom eingesetzt.

Die Vorhänge vom Hotel Mirabell sind vergilbt und in der Auslage stehen verstaubte Plastikblumen. Auf einem Zettel, der schon länger da zu sein scheint, steht „Objekt zu verkaufen“. Dazu eine Telefonnummer. Das in der Belle Époque errichtete Haus mit eigenem Zugang zur Thermalquelle und sensationellen Blick auf den berühmten Wasserfall hat gute Zeiten hinter sich – und gute Zeiten stehen erneut bevor.

Vor ein paar Wochen kaufte der Wiener Investor Christian Ebner die Traditionsherberge um rund vier Millionen Euro. Das „zu verkaufen“-Blatt wird wohl bald heruntergekratzt. „Bad Gastein befindet sich derzeit in einer Art Goldgräberstimmung“, sagt Olaf Krohne vom Hotel Regina.

Eine schwere Tristesse lag über dem Ort am Fuße des Graukogels, als Olaf Krohne sich 2009 hier niederließ: Die Gemeinde war hoch verschuldet, viele historischen Gebäude verfielen zusehends und der Tourismus zehrte von seinem Image als nobler Kurort.

Ein paar Jahre später ist aus Bad Gastein jedoch ein hipes Dorf in den Bergen geworden, das von Künstlern, Modemenschen und Medienleuten gerne für Auszeiten und Partys frequentiert wird. Mit seinen charmanten historischen Gemäuern erinnert es ein wenig an Berlin: arm, aber sexy. Die neue Coolness hat Bad Gastein nun auch auf den Radar von Immobilieninvestoren gebracht. „Der lange Leerstand war ein Magnet für kreative Kräfte“, so Krohne. „Doch nun ist die Nachfrage extrem geworden. Sogar viele unserer Gäste sind plötzlich an Ferienimmobilien interessiert.“

Das Hotel Straubinger, das Badeschloss und die alte Post wurden im Herbst an die Münchner Hirmer-Gruppe verkauft

Die 17 Thermalquellen und der berühmte Wasserfall ziehen pro Jahr viele Gäste an

Hängebrücke am Stubnerkogel ist ein beliebtes Ausflugsziel

Die "sommer.frische.kunst" hat sich als internationales Kulturfestival etabliert

Hinter vorgehaltener Hand heißt es, dass auch einige traditionsreiche Hotels inoffiziell zum Verkauf stehen. Bei vielen Häusern ist über Jahrzehnte praktisch nichts investiert worden. Gäste logieren hier zwar mit viel Atmosphäre, so als ob die Prominenten aus der Jahrhundertwende gerade noch im strahlend weiß gedeckten Speisesaal gefrühstückt hätten, doch ohne jeglichen Komfort. „Man merkt den Aufschwung. Seit 2014 sind die Immobilienpreise im Durchschnitt um dreißig Prozent gestiegen“, sagt Peter Zeiner vom Immobilienbüro Re/Max Spirit.

Die Fantasie der Investoren wurde zweifelsohne vergangenen November beflügelt: Die seit Jahren leer stehenden Gebäude im Ortskern, gleich dort, wo der Dunst des Wasserfalls heraufzieht, wurden um 7,5 Millionen Euro verkauft. Das Hotel Straubinger, das Badeschloss und die alte Post gehörten lange Zeit dem Wiener Unternehmer Franz Duval, der mit dem Betrieb von Garagen reich wurde und deswegen „Garagenkönig“ gerufen wurde. Da Duval aber nichts investierte, sondern die prominenten Häuser verfallen ließ, schritt das Land Salzburg ein und veräußerte das Ensemble an die Münchner Hirmer-Gruppe. Geplant sind Hotels in einer gehobenen Kategorie. Spätestens 2023 sollen die Herbergen in Betrieb gehen.

Auch ein neues Verkehrskonzept soll den den Ort mit seinen 17 Thermalquellen voranbringen. Dazu muss man wissen: Bad Gastein ist ein fast vertikaler Ort. Das Zentrum schmiegt sich an die Steilhänge rund um den Wasserfall. Die Häuser wurden platzsparend in die Höhe gebaut, weshalb Bad Gastein auch gerne als Wolkenkratzerdorf bezeichnet wird. Der Höhenunterschied im Ort beträgt vom Bahnhof zum Quellpark satte 80 Meter, die durch schmale Gassen und Treppen überwunden werden. Auch durch die Benutzung des Parkhauslifts (elf Stockwerke) kann ein Teil der Höhe zurückgelegt werden.

Bis zur Eröffnung der neuen Hotels wird auch eine unterirdische Fußgängerverbindung vom historischen Zentrum hinauf zum Bahnhofsareal, das in den vergangenen Jahren stark gewachsen ist, gebaut. „Der Transport der Gäste zum Schigebiet war für viele Investoren ein wichtiger Punkt. Das haben wir nun gelöst,“ sagt Bürgermeister Gerhard Steinbauer.

„Einer guten Idee ist es egal, wer sie hat,“ diesen Spruch hat sich Bürgermeister Steinbauer hinter seinem Schreibtisch an die Wand gehängt. Er sagt viel darüber aus, warum Bad Gastein in den vergangenen Jahren aus einer Art Dornröschenschlaf erwacht ist: viele Leute hatten viele gute Ideen.

Einer davon war Hotelier Olaf Krohne. 2009 eröffnete der gebürtige Hamburger, der als Kind seine Ferien oft hier verbrachte, das „Hotel Regina“. Mit seinen großen Panoramafenstern und der fein designten Einrichtung könnte die Boutique-Absteige genauso gut in Paris oder London stehen. Gemeinsam mit einer Handvoll engagierter Mitstreitern wie dem Hotelier Ike Ikrath („Miramonte“) und der Concept-Store-Besitzerin Bettina Schuh („Wally“) verfolgt er die Vision, Bad Gastein zu einem progressiven, urbanen Raum zu machen – einen Gegenpol zum Berg-Ballermann, wie er in anderen Tourismusorten zelebriert wird.

Dabei zeichnet die Truppe ein anders Bild, das unter dem Instagram-Hashtag #dreamersanddoersofbadgastein zu sehen ist. Hier tragen Damen keine Dirndl sondern Mode von Lena Hoschek. Krohne nutzt außerdem seine guten Kontakte – er betrieb früher eine angesagt Bar in der Hansestadt – und rührt auf eigene Faust die internationale Werbetrommel unter hippen Großstädtern. Mit Erfolg: Kürzlich drehte der Berliner Entertainer Friedrich Liechtenstein, der aus einem Edeka-Werbespot einem Millionenpublikum bekannt ist, im alten Badeschloss ein Video für sein neues Album „Bad Gastein“. Und im Sommer hatte der deutsche Maler Jonathan Meese eine Ausstellung im Rahmen der „sommer.frische .kunst“, die schon mehrere Jahre im alten Kraftwerk stattfindet.

Dieser urbanen Kreativität begegnet man auch in Anna Hagens „The Blondee Beans“ gegenüber vom Bahnhof. Vor drei Jahren hat die gebürtige Schwedin mit ihrem Freund Marc, der ursprünglich aus Neuseeland stammt und Musiker ist, aus einem Juweliergeschäft einen Coffeeshop gemacht. „Richtig guter Bio-Kaffee und gesundes Essen hat hier einfach gefehlt“, sagt sie. Vergangenes Jahr sperrten die beiden auch noch die „Bettys Bar“ in der Kaiser Franz Josef Straße auf. Anna Hagen: „Wir haben uns in den Ort verliebt. Deswegen sind wir hier geblieben.“

Derzeit leben in Bad Gastein knapp 4000 Menschen. Seit 2010 sind es allerdings gut 400 weniger geworden – Stichwort Landflucht. Deshalb bemüht sich die Gemeinde, trotz des Immobilienbooms leistbaren Wohnraum für Einheimische zu erhalten. Auf zwei kommunalen Arealen werden demnächst Wohnhäuser zu günstigen Konditionen gebaut.

Vor allem für Ferienwohnsitze – derzeit gibt es in Bad Gastein 2000 genehmigte Zweitwohnsitze – galoppieren die Kaufpreise aufgrund der hohen Nachfrage davon. In revitalisierten alten Villen wie etwa der Villa Hiss, in der derzeit mehrere genehmigte Ferienwohnungen zum Verkauf stehen, erreichen die Preise bis zu 4000 Euro pro Quadratmeter. „Die Leute wollen am liebsten sanierte Objekte“, weiß Makler Peter Zeiner.

Allerdings ist die Gemeinde extrem restriktiv, was neue Genehmigungen für Zweitwohnsitze oder Ausnahmebewilligungen anbelangt. Man will verhindern, dass Erstwohnsitze in Ferienimmobilien umgewandelt werden. „Wir wollen keine neuen Apartments und kalten Betten. Uns sind Hotels lieber“, sagt Steinbauer.

Doch auch bei Hotelbetten könnte bald eine Obergrenze erreicht sein. Derzeit gibt es im Ort bereits rund 8500 Gästebetten bei gut 1,1 Millionen Übernachtungen pro Jahr. Bad Gastein zählt nach wie vor zu den Top-Touristen-Orten Österreichs. Nun kommen alleine mit den angekündigten neuen Hotelprojekten mehrere hundert Betten dazu. Stellt sich die Frage: Wie viele sind genug?

Immerhin müssen die Betten ja mit Touristen belegt werden. Dazu kommt, dass das Personal in den Hotels Wohnraum benötigt – und Baugrund ist ein knappes gut im engen Tal. „Wir wollen einen Verdrängungswettbewerb der bestehenden Hotels vermeiden“, so Olaf Von der Wettern. Der gebürtige Deutsche ist seit kurzem Obmann des Tourismusverbands.

Für Von der Wettern, der im Hauptberuf Geschäftsführer von sechs Hotels der schwedischen Janus-Gruppe ist, ist klar: das mühsam aufgebaute Image als alpiner Hotspot für Kunst und Kreativität ist gut, aber nicht genug. Bad Gastein müsse mit seiner Vielseitigkeit – Stichworte Thermalquellen, Berge – um Besucher buhlen. Immerhin sorgen die Kurgäste mit rund 200.000 Übernachtungen pro Jahr noch immer für hohe Umsätze. „Der Charme soll erhalten bleiben“, so Von der Wettern, „aber wir müssen alle Möglichkeiten der Bespielung nutzen.“

Das alte Kongresshaus hat in dieser Strategie eine Schlüsselstellung: In den 1970er Jahren vom Architekt Gerhard Gastenauer für 1600 Menschen erbaut, steht das brutalistische „Beton-Monster“ wie ein Mahnmal mitten im Zentrum. Der Bau wurde zum Millionengrab und hat die Gemeinde in den Ruin getrieben hat. „Die letzte Rate der Schulden haben wir vor zwei Jahren überwiesen“, sagt Bürgermeister Steinbauer.

Das Kongresshaus steht nach wie vor im Besitz der Familie Duval, genauer gesagt in jenem von Sohn Philippe Duval – wie auch das benachbarte Hotel Austria. Derzeit laufen Gespräche, wie es mit den beiden bekannten Gebäuden in bester Lage weitergehen könnte. Das Kongresszentrum steht nicht unter Denkmalschutz, könnte also abgerissen werden.

Dass so wie in früheren Zeiten ein Kongressbetrieb einzieht, wäre im Sinne vieler Geschäftsleute. Doch nicht so wie früher, schließlich sind neue Zeiten angebrochen. Und das sollte auch bis weit übers Tal hinaus sichtbar werden – am Kongresshaus selbst. Bürgermeister Steinbauer: „Ein architektonisch hochwertiger Bau als Kontrast zum historischen Altbestand wäre wünschenswert.“