Muss die Montage einer Außenjalousie genehmigt werden?

Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses in einer Anlage mit 87 Objekten aus dem Baujahr 1989. Wir heizen mit Fernwärme und haben seit einiger Zeit Probleme mit den Heizungsrohren. Die Sanierung würde pro Haus rund 30.000 Euro kosten. Einige können oder wollen sich das nicht leisten, es muss aber etwas geschehen. Welche Möglichkeiten gibt es?

Elke Hanel-Torsch: Wenn eine Einschränkung der Funktionstüchtigkeit oder eine Reparaturbedürftigkeit vorliegt, handelt es sich um notwendige Erhaltungsarbeiten. Ist die Rücklage ausreichend hoch, kann die Hausverwaltung diese Arbeiten beauftragen. Ist dies nicht der Fall, ist eine Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft notwendig. Kommt es zu keiner Einigung, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Durchführung beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen, der die Heizungsrohre begutachtet und beurteilt, welche Arbeiten notwendig sind und innerhalb welcher Frist diese zu erfolgen haben.

Ich habe meine Wohnung in der Wiener Innenstadt vermietet aber keinen Zuschlag vereinbart. Kann ich diesen nachträglich anpassen?

Elke Hanel-Torsch:Damit ein Lagezuschlag verrechnet werden darf, muss dem Mieter spätestens beim Abschluss des Vertrages schriftlich bekannt gegeben werden, aus welchen Gründen ein solcher zulässig ist. Diese Gründe können entweder im Vertrag angeführt werden oder in einem Beiblatt. Der Vermieter muss ausführen, warum die Lage seines Hauses überdurchschnittlich gut ist. Eine nachträgliche einseitige Anpassung der Miete ist nicht möglich. Nur wenn der Mieter zustimmt, kann dies auch im Nachhinein erfolgen.

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung und möchte auf meine Kosten Außenjalousien machen lassen. Im Dezember habe ich bei der Verwaltung schriftlich um Genehmigung angesucht, aber noch nichts gehört. Mein Nachbar hat mir gesagt, dass ich die Rollos machen darf, wenn ich keine Absage bekommen habe. Stimmt das?

Elke Hanel-Torsch:Wenn ein Mieter wesentliche Veränderungen durchführen will, muss er diese dem Vermieter anzeigen. Aus Beweisgründen ist es ratsam, dies schriftlich zu erledigen. Man muss genau ausführen, welche Maßnahmen man setzen will. Man sollte Pläne beilegen und auch bekannt geben, welche Firma die Arbeiten durchführen wird, da gewährleistet sein muss, dass eine einwandfreie Ausführung erfolgt. Wenn der Vermieter die vorgelegten Unterlagen zur Beurteilung, ob er zustimmen kann oder nicht, als nicht ausreichend empfindet, so kann er vom Mieter verlangen, die fehlenden Informationen nachzuliefern. Wenn innerhalb von zwei Monaten eine Zustimmung nicht verweigert wird, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Das Schreiben, welches man an den Vermieter geschickt hat, sollte man gut aufbewahren um es im Streitfall vorlegen zu können.

Mitten durch mein Grundstück ging früher ein Weg, der von zwei Parteien genützt wurde. Vor 25 Jahren habe ich diesen an den Rand des Grundstücks verlegt. Wofür gilt jetzt das Wegerecht?

Elke Hanel-Torsch:Hierbei handelt es sich um eine Dienstbarkeit, welche eine beschränkte dingliche Nutzungsmöglichkeit an fremden Sachen darstellt. Notwendige Voraussetzung für den Erwerb einer Dienstbarkeit wäre ein Vertrag sowie die Eintragung im Lastenblatt des Grundbuches. In Lehre und Rechtsprechung wird vielfach die Ansicht vertreten, dass im Falle der Offenkundigkeit Dienstbarkeiten auch ohne grundbücherliche Eintragung begründet werden können. Häufig erfolgt der Erwerb von Dienstbarkeiten durch die sogenannte Ersitzung. Besonders im Nachbarschaftsverhältnis werden fremde Grundstücke seit Generationen im guten Glauben mitbenutzt, dass hiezu ein Recht bestehe. Zur Ersitzung unbeweglicher Sachen muss jedenfalls eine Zeit von 30 Jahren verstreichen. Das Ausmaß einer Dienstbarkeit richtet sich nach dem Inhalt des Titels.