Müssen Eigentümer Mahnspesen zahlen?

Die Hausverwaltung hat mir eine Mahnung mit Mahnspesen geschickt. Ich habe aber gehört, dass man als Eigentümer keine Mahnspesen zahlen muss. Ist das richtig?

Es ist nicht richtig, dass Eigentümer grundsätzlich keine Mahnspesen zahlen müssen. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, die Wohnbeiträge einzuheben. Dazu gehört es auch, Mahnungen auszusenden. Innerhalb von sechs Monaten müsste die Hausverwaltung die offenen Forderungen nicht nur einmahnen sondern auch einklagen und die Klage im Grundbuch anmerken lassen, um das Vorzugspfandrecht ausnutzen zu können.

In unserem sehr alten Verwaltervertrag steht, dass der Hausverwalter bei Maßnahmen, die mehr als 100.000 Schilling kosten, ein Zusatzhonorar verrechnen darf. Jetzt rechnet er immer viele kleine Reparaturen zusammen und wenn die Kosten über 7000 Euro ausmachen, stellt er dieses Bauaufsichtshonorar. Darf er das?

Wenn im Verwaltungsvertrag vereinbart ist, dass der Hausverwalter bei Maßnahmen, die mehr als 7000 Euro kosten, ein Bauverwaltungshonorar in Rechnung stellen darf, so bezieht sich das auf die einzelne Arbeit bzw. auf Beauftragungen, die in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Es ist jedoch nicht zulässig, dass sämtliche Kleinreparaturen zusammengerechnet werden, um diesen Betrag zu erreichen. Dies wäre nur dann legitim, wenn es sich aus dem Wortlaut des Verwaltungsvertrages ergibt. Man sollte den Verwalter daher auffordern, die Abrechnung diesbezüglich richtigzustellen. Wenn sich außergerichtlich keine Einigung ergibt, kann ein Antrag auf Rechnungslegung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. In diesem Verfahren wäre dann vorzubringen, inwieweit das Verwaltungshonorar falsch berechnet ist.

In unserem Haus wurden vor 15 Jahren einige Büros zu Wohnungen umgebaut. Die neuen Nutzwerte wurden nie im Grundbuch eingetragen. Diese Wohnungseigentümer haben daher noch immer weniger Anteile und zahlen weniger Betriebskosten. Wie müssen wir anderen vorgehen, damit das endlich berichtigt wird?

Es wäre zu überprüfen, ob die Entscheidung zur Festsetzung der Nutzwerte noch den derzeitigen gesetzlichen Vorgaben entspricht um verbücherungsfähig zu sein. Die Berichtigung der Anteile setzt nämlich eine grundbuchsfähige Urkunde voraus. Es ist die Zustimmung aller Miteigentümer in Form von beglaubigten Unterschriften erforderlich, da es damit zu einer Übertragung von Anteilen kommt. Wenn eine gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte vorliegt, könnte die Zustimmung zur Übertragung der Anteile auch gerichtlich erzwungen werden. Sollte jedoch die damalige Entscheidung nicht verbücherungsfähig sein, müsste ein neuerlicher Antrag bei Gericht eingebracht werden um eine verbücherungsfähige Entscheidung zu erhalten.

In unserem Eigentumshaus werden alle paar Jahre die Fenster von einigen Parteien getauscht. In einer Wohnung sind die Fenster über 40 Jahre alt, die wurden jetzt wieder nicht gemacht. Diese Wohnung ist vermietet, der Eigentümer kümmert sich nicht darum. Warum macht man nicht alle auf einmal? Das wäre doch sicher billiger. Muss sich darum die Hausverwaltung kümmern?

Die Verpflichtung zur Erhaltung der Fenster trifft die Eigentümergemeinschaft. Wobei die Verpflichtung zur Beauftragung von Arbeiten nur dann besteht, wenn die Fenster Schäden aufweisen. Wenn die Reparatur unmöglich oder unwirtschaftlich ist, sind die Fenster auszutauschen. Es wird wohl zutreffen, dass ein Auftrag sämtliche Fenster des Hauses zu tauschen mit günstigeren Konditionen verbunden wäre. Da nach den Angaben in der Fragestellung jedoch jedes Jahr nur einige zu tauschen sind, ist offenbar der Zustand der Fenster nicht so schlecht, dass es wirtschaftlich sinnvoll oder notwendig wäre, alle auf einmal zu tauschen. Die Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, den Zutritt zu Wohnungen zu erzwingen, um den Zustand der Fenster zu prüfen. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich Mieter oder Eigentümer mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen würden, wenn die Fenster desolat wären.

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Sandra Cejpek, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin