Müssen die Mieter die Abfertigung der Hausmeisterin zahlen?

In unserem Haus mit mehreren Wohnungen wohnen nur noch zwei Mieter und die Hausmeisterin, einige andere Objekte stehen leer. Ich habe gelesen, dass wir Mieter die Abfertigung zahlen müssen, wenn die Dame in Pension geht. Stimmt das? Wie wird das abgerechnet?

Peter Hauswirth: Wenn das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt und es sich um eine Angestellte nach dem alten Hausbesorgergesetz handelt, zählt die Abfertigung zu den Betriebskosten. Jeder Hauptmieter hat den auf ihn entfallenden Anteil binnen eines Jahres in gleichen, an den einzelnen Zinsterminen fällig werdenden Raten, zu entrichten. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, den Mietern insgesamt monatlich einen Betrag von höchstens 2,5 Prozent des monatlichen Bruttoentgelts des Hausbesorgers vorzuschreiben. Ihr Anteil wird dabei aus dem Verhältnis der Nutzfläche Ihrer Wohnung zu Gesamtnutzfläche des Hauses ermittelt – egal wie viele Objekte vermietet sind.

Im Instandhaltungsfonds waren laut Abrechnung zuletzt 230.000 Euro. Jetzt sind nur noch 130.000 Euro auf dem Konto. Wie kann so eine Differenz zustande kommen? Kann die Verwaltung das Geld aus der Rücklage für andere Dinge verwenden ohne das mit uns Eigentümern abzusprechen?

Peter Hauswirth: Die Verwaltung legt eine sogenannte Sollabrechnung. Darin ist ausgewiesen, welchen Saldo die Rücklage aufgrund der Vorschreibungen (Einnahmenseite) und Zahlungen aufweisen soll. Es kann daher zu Abweichungen zum Kontostand des Rücklagenkontos zum Abrechnungsstichtag kommen. Das ist etwa dann der Fall, wenn nicht alle Wohnungseigentümer die Vorschreibung bezahlt haben. Eine Differenz von 100.000 Euro zum Abrechnungsstichtag scheint jedoch auffällig hoch zu sein. Stammt der Kontoauszug nicht vom Abrechnungsstichtag (in der Regel 31.12. eines jeden Jahres) lässt sich die Differenz durch Ausgaben, die seit der Abrechnung vorgenommen wurden, erklären. Der Verwalter ist berechtigt, Ausgaben zu tätigen, ohne dass diese im Vorfeld von den Wohnungseigentümern beschlossen wurden – es sei denn, im Vertrag wurde Abweichendes geregelt. So findet sich manchmal die Beschränkung, dass der Verwalter Ausgaben, die über einen bestimmten Betrag hinausgehen, nur nach Einholung eines Beschlusses vornehmen darf.

Die Hausverwaltung hat die Betriebskostenpauschale von 24.500 Euro im Jahr 2016 auf 30.000 Euro für das Jahr 2017 erhöht. Ist ein Anstieg von 20 Prozent legitim?

Peter Hauswirth: Das ist grundsätzlich möglich. Bei Mietwohnungen, die dem MRG unterliegen, gibt es eine Regelung, die eine derartige Erhöhung zulässt: Macht der Vermieter von der Jahrespauschalverrechnung Gebrauch ist er berechtigt, monatliche Akontobeträge einzuheben. Die Höhe dieser Beträge darf 1/12 der Ausgaben des Vorjahres nicht übersteigen – es sei denn, es gab eine Erhöhung auch nur einer Position der Betriebskosten. In diesem Fall kann der Vermieter einen um zehn Prozent höheren Akontobetrag vorschreiben. Bei Wohnungseigentumsobjekten ergibt sich die Höhe der Vorauszahlung aus der vom Verwalter zu erstellenden Vorausschau, die neben den in absehbarer Zeit notwendigen Erhaltungsarbeiten auch die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten enthalten muss.

Ich bin Vermieterin einer Kategorie-D-Wohnung. Der Mieter hat nach seinem Einzug auf seine Kosten einen Boiler einbauen lassen. Kürzlich ist das Ventil geplatzt. Den entstandenen Schaden im Haus zahlt die Versicherung. Wer muss das neue Gerät bezahlen?

Peter Hauswirth: Der Vermieter ist im Vollanwendungsbereich des MRG zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten verpflichtet. Hat der Mieter den Boiler jedoch selbst eingebaut und gab es beim Abschluss des Mietvertrages kein Warmwasser in der Wohnung, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, diesen instand zu halten.

Das nächste Mal am KURIER Wohntelefon: Katharina Braun, Wohnrechtsexpertin und Rechtsanwältin
23. Jänner 2017 / 10 bis 11 Uhr