Minderheitenrechte: Einer gegen alle

Die Mehrheit hat eine sehr teure Sanierung beschlossen, obwohl kaum Geld in der Rücklage ist. Der Eigentümer von Nummer 2 ist daher strikt dagegen. Die Fenster in Top 7 müssten dringend ausgetauscht werden, die Verwaltung kümmert sich aber nicht darum.

Einzelne Eigentümer haben es oft nicht leicht, aber sie haben Minderheitenrechte. Kümmert sich etwa die Verwaltung nicht um Reparaturmaßnahmen an allgemeinen Teilen des Hauses, kann jeder Einzelne einen Antrag auf die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten stellen. Eigentümer können sich auch ans Bezirksgericht wenden und zum Beispiel die Bildung einer angemessenen Rücklage oder die Bestellung eines neuen Verwalters verlangen.

Einen Beschluss, den die Mehrheit gefasst hat, können überstimmte Eigentümer anfechten. Sie müssen sich dabei an unterschiedliche Fristen halten: "Jede Frist beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus zu laufen. Gibt es keinen Anschlag können Beschlüsse zeitlich unbegrenzt angefochten werden", sagt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf. "Wird der Aushang später nachgeholt, beginnen die Fristen mit diesem Zeitpunkt zu laufen."

Fristen einhalten

Innerhalb eines Monats kann man wegen formaler Mängel, Gesetzwidrigkeiten oder dem Fehlen der notwendigen Mehrheit einen Antrag beim Außerstreitgericht einbringen. Dieses kann die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses feststellen. "Formalmängel liegen etwa vor, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung beteiligt waren bzw. nicht alle eine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten haben", erklärt Cejpek.

Drei Monate hat jeder Eigentümer Zeit, wenn es um Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung geht. In zwei Fällen stehen die Chancen gut: "Ergibt sich durch eine beschlossene Sanierung für den überstimmten Miteigentümer eine übermäßige Beeinträchtigung oder sind damit erhebliche finanzielle Aufwendungen verbunden, die er gegenwärtig nicht übernehmen kann, kann er den Beschluss bekämpfen", sagt die Wohnrechtsexpertin. Wurde ein Eigentümer von einer geplanten Beschlussfassung gar nicht informiert, hat er sechs Monate Zeit, um zu Gericht zu gehen.