Wenn es um Zuzug und Wohnbau geht, gehen die Wogen rasch hoch

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Wirtschaft Immobiz
03/15/2019

Mietvertrag: Welche Klauseln sind erlaubt?

Zwei Rechtsexperten erklären, welche sechs Formulierungen in Mietverträgen sehr häufig, aber nicht rechtens sind.

von Julia Beirer

Hunde und Katzen sind verboten. Frisch gemalte Wände dafür ein Muss. Formulierungen wie diese finden immer wieder Eingang in Mietverträge – und werden von Vermietern und Mietern oft bereitwillig unterzeichnet. „Rechtlich sind viele davon aber ungültig“, klärt Mietrechtsexperte Walter Rosifka von der Arbeiterkammer Wien auf. „Der Gesetzgeber erklärt Vertragsklauseln, die dem geltenden Recht widersprechen, für nichtig – auch wenn sie bereits unterzeichnet sind“, sagt der AK-Rechtsexperte. Auf diese sechs Formulierungen sollten Mieter besonders achten:

  • Ernste Schäden, wie beispielsweise ein Wasserrohrbruch gefährden die Bausubstanz des Hauses und müssen laut Mietrechtsgesetz (MRG) vom Vermieter repariert und bezahlt werden. Manche Klauseln übertragen diese Verantwortung allerdings dem Mieter. Rechtswidrig sind Formulierungen wie: „Wasserleitungshähne sind stets dichtzuhalten, zerbrochene Glasscheiben sofort zu ersetzen und alle anderen Beschädigungen auf eigene Kosten sogleich zu beheben."
  • Mietzinsminderung: Die Reparatur eines Wasserschadens kann sich über mehrere Wochen ziehen. Die betroffenen Räume sind in der Zwischenzeit oft unbewohnbar. Rosifka: „Für diesen Zeitraum steht den Mietern eine Mietzinsminderung zu, auch wenn im Vertrag darauf verzichtet wird“, betont Walter Rosifka. Ein typisches Beispiel ist laut AK-Experten folgender Zusatz in Verträgen: „Der Mieter ist verpflichtet, die vorübergehende Benützung und Veränderung des Mietgegenstandes ohne Ersatzanspruch zu dulden.“
  • Investitionsersatz: Apropos Bauarbeiten. Sätze wie „Bei Beendigung des Bestandsverhältnisses kann der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Tut er dies nicht, gehen sämtlich Investitionen ohne Anspruch auf Kostenersatz in das Eigentum des Vermieters über“ sind ebenfalls ungültig. Rosifka nennt ein Beispiel: „Wäre diese Klausel wirksam, müsste ein Mieter einen von ihm finanzierten und geschaffenen Parkettboden in der Wohnung belassen, ohne Anspruch auf Ersatz.“
  • Ausmalen ist ein leidiges Thema, das immer wieder für Unklarheiten sorgt. Auch Barbara Walzl-Sirk vom Mieterschutzverband sieht diese Klausel sehr häufig: „Viele Vermieter wollen beim Rückstellen der Wohnung frisch gemalte Wände und Decken. Das verankern sie auch im Mietvertrag.“ Mieter müssen aber nicht ausmalen und können dazu vertraglich nicht gezwungen werden. „Leichte Spuren an den Wänden fallen unter die normale Abnützung der Wohnung“, erklärt die Rechtsexpertin. Anders ist das, wenn Wände vom Mieter dunkel oder gar schwarz gestrichen wurden. In diesem Fall muss der Mieter den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.
  • Haushaltsversicherung: Ebenfalls zwanglos erfolgt der Abschluss einer Haushaltsversicherung. „Manche Vermieter bestehen auf den Nachweis einer Haushaltsversicherung – das ist aber nicht rechtens“, sagt Walzl-Sirk.
  • Haustiere: Egal ob Hundeliebhaber oder Katzenmensch – Tierfreunde können aufatmen. Denn Sätze wir der nachfolgende halten im Zweifelsfall nicht stand: „Die Tierhaltung ist ohne gesonderte schriftliche Vereinbarung der Vertragsteile unzulässig.“ Ob Tierhaltung erlaubt ist, wird meist in der Hausordnung geregelt. In manchen Verträgen wird unerlaubte Tierhaltung sogar als Kündigungsgrund angeführt – was rechtswidrig ist.

Kündigungsgründe sind gegeben, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt, die Wohnung gänzlich weiter vermietet oder sich „unleidlich verhält“ und beispielsweise die Nachtruhe permanent stört oder andere Hausbewohner terrorisiert. Individuell vereinbarte Kündigungsgründe im Mietvertrag sind weder bindend noch durchsetzungsfähig. Die Experten empfehlen trotzdem, den Vertrag genau zu prüfen, etwa von Sachverständigen der MieterHilfe oder dem Mieterschutzverband.