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Mischhaus
01/14/2015

Mieter und Eigentümer unter einem Dach

IMMO erklärt, was ein Mischhaus ist und welche Schwierigkeiten es geben kann.

von Ursula Horvath

Wiener Melange: Mischhäuser gibt es vor allem in Großstädten. Doch was ist das eigentlich? Welche Rolle spielt die Verwaltung? Und welche Missverständnisse kommen häufig vor? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Wie kann ein Mischhaus aussehen?

Grundsätzlich könnte man jedes Mehrparteienhaus, in dem sowohl Mieter als auch Eigentümer leben, als Mischhaus bezeichnen. Eine solche Konstellation kommt häufig vor, denn viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung, statt sie selbst zu nützen. Auch das Miet-Kauf-Modell im gemeinnützigen Wohnbau bringt Hybride hervor: Viele Mieter einer Genossenschaftswohnung können diese zehn Jahre nach der Errichtung kaufen. Da meist nicht alle die Immobilie erwerben können oder wollen, leben in diesen Häusern Mieter und Eigentümer.

Aus rechtlicher Sicht gibt es eine klare Definition: Wenn in einem Gebäude nur an einigen Objekten Wohnungseigentum begründet ist und gleichzeitig schlichtes Miteigentum (ein ideeller Anteil an der Liegenschaft, dem kein konkretes Objekt zugeordnet ist) besteht, spricht man von einem Mischhaus. "Früher konnte ein Hausbesitzer zum Beispiel fünf seiner 20 Wohnungen parifizieren und verkaufen. Der Rest des Hauses war schlichtes Miteigentum, die Wohnungen wurden vermietet", erklärt Hausverwalter Oliver Brichard. Seit dem Jahr 2002 ist das nicht mehr möglich – wird Wohnungseigentum begründet, muss gleich das ganze Haus parifiziert werden. Es gibt also noch "echte" Mischhäuser, neue können aber nicht entstehen.

Welche Rolle hat die Hausverwaltung?

Der Verwalter ist Dienstleister für die Wohnungseigentümergemeinschaft: Er legt die Abrechnung, beauftragt die Hausreinigung und kümmert sich um Reparaturen. Bei Konflikten zwischen den Eigentümern einzuschreiten, gehört nicht zu seinen Aufgaben. Wenn zum Beispiel ein Bewohner Lärm macht oder seine Schuhe auf den Gang stellt, ist der Verwalter gar nicht berechtigt, etwas zu unternehmen. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er den Verwalter (mit einem gesonderten Vertrag) mit der Vertretung beauftragen. Dieser kümmert sich dann um die Mietzinsvorschreibung und ist die erste Ansprechperson für den Mieter.

"Es kann sein, dass eine Person sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die Vermieter betreut – das sind zwei Verwaltungskreise, die sich zwar berühren, aber nicht überschneiden. Einerseits ist es praktisch, wenn ein Verwalter beides macht, andererseits sitzt er zwischen den Stühlen", sagt Hausverwalter Georg Edlauer. Im Unternehmen von Oliver Brichard werden diese Aufgaben getrennt: "Eine Person betreut die Gemeinschaft, eine andere vertritt den Eigentümer gegenüber seinem Mieter. Dadurch werden etwa in einer Hausversammlung Interessenskonflikte zwischen den verschiedenen Rechtspersönlichkeiten für alle nachvollziehbar.

Welche Missverständnisse gibt es?

Wenn frühere Mieter ihre Wohnung kaufen, gibt es oft falsche Annahmen: "Dass sich die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer wesentlich von jenen eines Mieters unterscheiden, ist vielen nicht bewusst", sagt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf. "Viele glauben, dass sich der Hausverwalter auch weiterhin um alles kümmert. Doch die Verwaltung fungiert lediglich als Hilfsorgan der Wohnungseigentümer, die wirtschaftlichen Entscheidungen und die finanziellen Belastungen liegen bei den Eigentümern. Diese Unkenntnis der geänderten Rechtsposition führt oft zu Konflikten."

Auch unterschiedliche Interessen können zu Problemen führen. "Ein Eigentümer wird die allgemeinen Teile möglicherweise sorgsamer behandeln, weil er an der Behebung von Schäden mitzahlen muss. Vielen Mietern ist es egal, wenn sie einen Kratzer an der Wand im Stiegenhaus machen", sagt der niederösterreichische Hausverwalter Georg Edlauer. "Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nützen, möchten ein gemütliches Zuhause haben. Sie wollen, dass das Haus in einem tadellosen Zustand ist. Wer aber seine Wohnung vermietet und damit möglichst viel Geld verdienen will, hat kein Interesse daran, dass wegen jedem Kratzer das Stiegenhaus neu ausgemalt oder eine teure thermische Sanierung gemacht wird."

Wie wehrt man sich gegen Unruhestifter?

Wenn ein Mieter durch sein Verhalten andere Bewohner stört, haben diese nur wenige rechtliche Möglichkeiten, denn sie stehen in keinem direkten Vertragsverhältnis zu ihm. "Einzelne Wohnungseigentümer können im Falle von Lärm oder sonstigen unmittelbaren Beeinträchtigungen eine Unterlassungsklage beim Bezirksgericht einbringen. Kündigen kann den Störenfried aber nur dessen Vermieter", sagt Rechtsanwältin Sandra Cejpek. Wohnt der Vermieter nicht selbst auch im Haus, ist er von den Störungen nicht unmittelbar betroffen – und die Motivation, etwas zu unternehmen ist oft gering. Außerdem sind manchen die regelmäßigen Mieteinnahmen wichtiger als eine gutes Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.

Wer seine Immobilie vermietet, muss allerdings dafür sorgen, dass dadurch für die anderen Bewohner keine Nachteile entstehen. "Unternimmt ein Wohnungseigentümer trotz Aufforderung der Eigentümergemeinschaft nichts gegen seinen beharrlich störenden Mieter – etwa mit einer Abmahnung oder einer gerichtliche Aufkündigung –, kann das unter Umständen sogar dazu führen, dass dieser Eigentümer durch eine entsprechende Klage aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen und seine Wohnung versteigert wird", erklärt Cejpek. Eine solche Ausschlussklage hat aber nur in Extremfällen Aussicht auf Erfolg.
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