Wirtschaft | Immobiz
05.10.2018

Lagezuschläge in Wien: Wohnen im Altbau wird günstiger

Die Stadt Wien hat nach einem OGH-Entscheid nun die Lagezuschlagskarte verändert.

Die Wiener Schlichtungsstelle hatte in den vergangenen Jahren viel zu tun: Rund 5000 Überprüfungen von Mietverträgen führte sie pro Jahr durch. Nun könnte das Arbeitspensum noch größer werden. „Ich rechne damit, dass die Verfahren jetzt noch mehr werden“, sagt Bernhard Jarolim, Leiter des Kompetenzzentrums Bauforschung.

Der Grund: Die Stadt Wien hat aufgrund eines Entscheids des Obersten Gerichtshof (OGH) im Jänner, wonach Vermieter nur mehr unter bestimmten Bedingungen Lagezuschläge für Wohnungen verlangen können, auch die sogenannte Lagezuschlagskarte für Wien verändert. Und das dürfte in der Umsetzung für Verunsicherung bei Mietern und Vermietern gleichermaßen führen. Denn die Karte dient lediglich als Orientierungshilfe und ist rechtlich nicht bindend.

Der Anlassfall ist ein Mieter in Wien-Margareten, der sich gegen den Lagezuschlag gewehrt hat. Das Höchstgericht hat schließlich festgestellt, dass für die Zulässigkeit eines Lagezuschlags nicht ausschließlich der Grundkostenanteil (Grundstückskosten) herangezogen werden darf, sondern andere Faktoren wie Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Nahversorgung und Grünraum berücksichtigt werden müssen. Außerdem dürfen nur mehr ähnliche Wohngebiete miteinander verglichen werden und nicht jede einzelne Lage mit dem ganzen Stadtgebiet.

In der Überarbeitung der bisher geltenden Lagezuschlagskarte hat die Stadt Wien nun das gesamte Stadtgebiet nach den vom OGH verlangten Kriterien unter die Lupe genommen. In der Neufassung wurde das Stadtgebiet in drei Referenzzonen unterteilt, innerhalb derer sich die Bebauungsmerkmale ähneln (dicht, mittel und locker bebaut). Außerdem wurde Wien in 1364 Zählgebiete eingeteilt. „Bisher gab es in 42 Prozent aller Zählgebiete keine Zuschläge, jetzt sind es 67 Prozent“, sagt Arthur Mannsbarth von der MA25.

Unterm Strich dürfen nun in manchen Stadtgebieten wie etwa in Lagen rund um den Gürtel und in den äußeren Westbezirken keine Lagezuschläge mehr eingehoben werden. Das Wohnbauressort geht davon aus, dass es zu rund 25 Prozent Mietreduktion im Altbau kommen wird. „Der Lagezuschlag ist einer der Hauptpreistreiber im System der Richtwertmieten. Die neue Lagezuschlagskarte wird spürbare Verbesserungen für Mieter in Wien bringen“, sagt Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál.

Betroffen von der Neuregelung sind Mieter in Altbauten – also Häuser, die vor 1945 errichtet wurden und in denen der Mietvertrag nach dem 1. März 1993 abgeschlossen worden ist. Darunter fallen nach Auskunft des Wohnbauressorts mehr als 100.000 Hauptmieter. Ausgenommen sind Gründerzeitviertel, wo kein Lagezuschlag erlaubt ist. Geht man von einer 80 Quadratmeter großen Wohnung und einem durchschnittlichen Zuschlag von 2,18 Euro pro Quadratmeter aus – in manchen Lagen sind die Zuschläge noch höher –, dann wäre das eine Ersparnis von rund 180 Euro im Monat, so Mannsbarth. Und: Der Wegfall des Lagezuschlags gilt auch rückwirkend auf mehrere Jahre.

Auf Vermieter dürfte der Druck demnach steigen. Aber: Die neue Karte bringt auch große Verunsicherung. Weil sie rechtlich nicht bindend ist, soll sie „wenn überhaupt nur als gut gemeinter Hinweis verstanden werden.Im Streitfall ist immer eine genaue Überprüfung des Einzelfalls und aller einzelnen Umstände notwendig“, sagt Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes. Sprich: Es wird erwartet, dass die Verfahren bei der Schlichtungsstelle weiter zunehmen, auch der OGH wird bestimmte Fälle ausjudizieren müssen.

Wie Hausbesitzer mit der neuen Lagezuschlagskarte nun umgehen, ist unterschiedlich. Immobilieninvestor Daniel Jelitzka kündigte an, sich bei jedem einzelnen Haus mit Gutachten absichern zu wollen. „Es wird viel über jedes einzelne Objekt diskutiert werden müssen“, sagte Jelitzka diese Woche bei einer von Otto Immobilien einberufenen Experten-Gesprächsrunde.Branchenkollegin Andrea Purkl von der Wiener Immobilienfirma Wertinvest befürchtet, dass immer mehr Häuser ins Wohnungseigentum übergeführt werden. „Sanierungen im Altbau sind nicht günstiger als im Neubau. Daher ist es in Summe schwer, bei einem gedeckelten Mietzins mit Investitionen die Häuser zu erhalten. Daniel Jelitzka formuliert noch drastischer: „Investoren kommen hier zum Handkuss. Doch ein Angriff auf die Miete ist ein Angriff auf die Substanz von Wien. Fassadensanierungen sind beispielsweise bei einem Haus mit einer Eigentümergemeinschaft wesentlich schwieriger, weil sich oft keine Mehrheiten finden.

Die Qualität eines Zinshauses hingegen findet sich auf der Lagezuschlagskarte nicht. Das bedeutet, dass Vermieter diese gegenüber dem Mieter verstärkt sichtbar machen müssen. Immobilienexperte Eugen Otto meint: „Dort, wo Vermieter eine hohe Qualität geschaffen haben, hat man als Hausbesitzer größere Chancen, auch eine faire Gegenleistung dafür zu bekommen.“

Dennoch sinkt die Zahl der Wiener Zinshäuser Jahr für Jahr: Laut Berechnungen von Otto Immobilien gibt es rund 14.400 klassische Gründerzeit-Zinshäuser in der Bundeshauptstadt. Vor allem durch Begründung von Wohnungseigentum und Abriss sank die Zahl der Zinshäuser seit 2009 um mehr als tausend Häuser. Die Investoren kommen mittlerweile fast ausschließlich aus Österreich, weil ausländische Käufer den Wiener Zinshausmarkt dank der komplizierten Gesetzeslage kaum verstehen. „Man braucht für Zinshaus-Investitionen mehr Zeit und Geld,“ sagt Jelitzka. „Wir wünschen uns, dass die gesetzlichen Bestimmungen transparent und praktikabel sind.“ Fazit: Die jahrelang diskutierte Reform des Mietrechts ist angesichts der verwirrenden Regelungen notwendiger denn je.