Wohntelefon

Wann muss man die Miete zahlen?

Wann muss man die Miete zahlen?
© Jürg Christandl
Christian Boschek von der Arbeiterkammer Wien gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.
19.04.13, 12:05
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Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Unsere Hausverwaltung hat sich mit einer anderen Verwaltung zusammengetan und bei einer Eigentümerversammlung abstimmen lassen, ob alle einverstanden sind. Es waren zwar 73 Prozent dafür, aber der Beschluss wurde weder am Schwarzen Brett ausgehängt, noch per Post verschickt. Ist der Beschluss dann überhaupt gültig?

Der Verwalter muss über das Geschehen bei einer Eigentümerversammlung, insbesondere über die Ergebnisse von Abstimmungen und die gefassten Beschlüsse, eine Niederschrift aufnehmen. Ist ein Beschluss zustande gekommen (egal ob in einer Eigentümerversammlung oder auf andere Weise), muss er den Eigentümern zur Kenntnis gebracht werden und zwar durch Anschlag des Beschlusses an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und durch Übersendung des Beschlusses. Dem an die Wohnungseigentümer persönlich übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass der Beschluss angefochten werden kann und für den Beginn der Frist zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist. Zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekanntzugeben. Die Fristen zur Anfechtung eines Beschlusses laufen erst, wenn der Beschluss durch deutlich sichtbaren Hausanschlag bekannt gemacht wurde.Die Bestellung eines Verwalters gehört zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft, worüber die Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit nach Miteigentumsanteilen entscheiden kann. Wurde ein solcher Beschluss in einer Eigentümerversammlung gefasst, ist er schon mit Beschlussfassung wirksam, auch wenn ein Anschlag im Haus unterblieben ist. Er bleibt aber natürlich anfechtbar. Bei einer Beschlussfassung mittels Umlaufbeschluss gilt dies aber nicht. Bei Umlaufbeschlüssen tritt eine Bindungswirkung erst mit Bekanntgabe des Ergebnisses ein.

Wann muss man die Miete zahlen?
© KURIER / Jürg Christiandl
Mein Sohn ist Mieter einer Genossenschaftswohnung. Seine Freundin wohnt bei ihm und hat dort ihren Hauptwohnsitz. Die Miete zahlt nur er. Hat sie im Trennungsfall einen Anspruch auf die Wohnung?Da der Mietvertrag zwischen der Genossenschaft und dem Sohn abgeschlossen ist, hat eine Lebensgefährtin im Falle der Beendigung der Beziehung keine Ansprüche auf die zuletzt gemeinsame Wohnung. Die Tatsache der bloßen Mitbewohnerschaft begründet gegenüber dem Vermieter keinerlei Ansprüche. Die „Übertragung" der Mietrechte wäre nur derart möglich, dass das bisherige Mietverhältnis beendet und mit der Lebensgefährtin neu abgeschlossen wird. Selbstverständlich wären in diesem Fall die Gegebenheiten im Zeitpunkt des neuen Vertragsabschlusses (vermutlich höhere Miete) relevant. Auch im Innenverhältnis zwischen den Lebensgefährten besteht keine Möglichkeit, in bestehende Vertragsverhältnisse über Nutzungsrechte einzugreifen.
Ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die ich an den Sohn eines anderen Eigentümers befristet vermietet hatte. Sein Vater will die Wohnung kaufen, ich will aber nicht verkaufen. Er sagt, dass eine Bewohnerin im Haus sehr laut ist, dass das Haus sehr hellhörig ist und daher die Wohnung weniger wert ist. Ob das stimmt, weiß ich nicht. Es gab bisher aber nie Probleme mit den Mietern. Ich will die Wohnung wieder vermieten. Muss ich einem neuen Mieter sagen, dass es möglicherweise Lärmprobleme im Haus gibt?

Es liegt der Verdacht nahe, dass der Hinweis auf mögliche Lärmstörungen bei den Verhandlungen über den Kauf der Eigentumswohnung in erster Linie kaufpreismindernd wirken hätte sollen. Trotzdem wäre es ratsam, im Hinblick auf vorvertragliche Informationspflichten Mietinteressenten gegenüber mögliche Nachteile nicht zu verschweigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Probleme für das Mietverhältnis bereits vorhergesehen werden können, weil etwa vom Mieter besonders ruhige Wohnverhältnisse nachgefragt werden.

Ich bin Mieterin einer Wiener Altbauwohnung. Bis wann muss ich die Miete einzahlen?

Das Zahlungsverzugsgesetz hat für den Bereich des Mietrechtsgesetzes insofern eine Änderung gebracht, als der Mieter den Mietzins, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am Fünften eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten hat. Auch ist nunmehr die Verpflichtung des Vermieters im Mietrechtsgesetz festgeschrieben, dem Mieter für die Mietzinszahlung ein verkehrsübliches Bankkonto bekanntzugeben.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung und würde diese gerne verkaufen. Reicht es, wenn der Verkäufer einer Eigentumswohnung einen Energieausweis für das ganze Haus vorlegt? Und wie alt darf dieser sein?

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung hat einen Energieausweis entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses Objekts oder über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Objekts im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsschluss auszuhändigen. Der Energieausweis darf dabei höchstens zehn Jahre alt sein.
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