Wann bekommt man die Kaution?

Meine Tochter hat einen befristeten Mietvertrag, der bald ausläuft. Bekommt sie die Kaution bei der Übergabe sofort zurück? Worauf muss sie achten, damit sie die volle Kaution zurückbekommt? Was für Schäden bzw. Mängel berechtigen den Vermieter zur Einbehaltung der Kaution?

Der Vermieter hat dem Mieter die Kaution samt den aus der Veranlagung erzielten Zinsen nach Rückstellung des Mietgegenstands unverzüglich zurückzustellen. Daraus folgt, dass die Kaution nicht schon Zug-um-Zug bei der Rückstellung des Mietgegenstands zur Rückzahlung fällig ist. Die Kaution ist vom Vermieter zurückzustellen, sobald feststeht, dass die Kaution nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Im Regelfall wird davon auszugehen sein, dass die Prüfung des Kautionsfalls, das heißt insbesondere die Feststellung der vom Mieter zu vertretenden Schäden am Mietgegenstand, aber auch die Prüfung der Erfüllung aller Zahlungspflichten des Mieters, innerhalb weniger Tage dem Vermieter zumutbar und daher von ihm auch vorzunehmen ist. Zur Vermeidung von Problemen bei der Rückstellung von Wohnungen ist es empfehlenswert, Fotos und ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem der Vermieter bestenfalls die ordnungsgemäße Rückstellung des Mietgegenstandes bestätigt. Grundsätzlich hat der Mieter den Mietgegenstand in dem Zustand zurückzustellen, in dem er diesen übernommen hat, abgesehen natürlich von den sich aus der gewöhnlichen Abnützung ergebenden Verschlechterungen, für die der Mieter grundsätzlich nicht haftet. Nach der gesetzlichen Regelung haftet der Mieter nur für übermäßige Abnützung und Missbrauch. Wird die Wohnung vom Mieter übermäßig abgenützt zurückgegeben, haftet der Mieter für die Kosten der Beseitigung der Schäden. Der Vermieter kann dann diesfalls seine Ansprüche aus der Kaution befriedigen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung. Im Zuge einer großen Sanierung sollte eine Loggia an meine Wohnung angebaut werden. Es ist aber nur ein Balkon geworden. Trotzdem zahle ich volle Miete und Betriebskosten für diese Fläche. Ist das rechtens?

Bei der Vermietung von Terrassen, Balkonen oder Loggien ist zwischen dem Einfluss dieser auf den eigentlichen Mietzins und auf die Betriebskosten zu unterscheiden. Fällt das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des „Richtwertmietzinses“, können Balkone, Terrassen oder Loggien mit einem Zuschlag zur Nettomiete von bis zu zehn Prozent berücksichtigt werden. Fällt das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des „angemessenen Hauptmietzinses“, wird ein Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia als Ausstattungsmerkmal der Wohnung bei der Berechnung des Mietzinses mitberücksichtigt und führt so grundsätzlich zu einer Erhöhung des angemessenen Hauptmietzinses. Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstands zur gesamten Nutzfläche aller Mietgegenstände. Terrassen und Balkone werden bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche eines Hauses, anders als die Loggia, nicht berücksichtigt. Im Wohnungseigentum werden alle drei bei der Berechnung der Nutzfläche und somit bei der Verteilung der Betriebskosten mitberücksichtigt.

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus mit 16 Parteien. Einer der anderen Wohnungseigentümer hat, ohne die anderen zu fragen, auf einem allgemeinen Teil der Liegenschaft eine Hütte aufgestellt. Die Verwaltung hat ihn dann beauftragt, von allen Eigentümern eine Erlaubnis unterschreiben zu lassen. Das hat er aber nicht getan. Was jetzt?

Unter allgemeinen Teilen der Liegenschaft werden jene Teile der Liegenschaft verstanden, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Mangels Benützungsregelung – das Zustandekommen einer wirksamen Benützungsregelung setzt grundsätzlich eine schriftliche Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer voraus – kommt jedem Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zu. Der Gebrauch der allgemeinen Flächen durch den einzelnen Miteigentümer ist allerdings nur insoweit zulässig, als dadurch nicht der Gebrauch der übrigen Miteigentümer gestört wird.

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Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf