Kostensparend zum Eigenheim auf fremdem Grund

Die steigenden Grundstückskosten sind einer der Gründe dafür, dass sich viele Familien den Bau eines Einfamilienhauses nicht mehr leisten können. Laut Statistik Austria investieren die Österreicher durchschnittlich 220.000 Euro in den Bau eines Hauses, die Kosten für Planung und Grundstück noch gar nicht mitgerechnet.
Das Baurecht bietet die Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können, weil nur die reinen Baukosten finanziert werden müssen. Der Unterschied zum Kauf: Weil auf einem fremden Grundstück gebaut wird, fallen die Kosten für den Grundkauf zur Gänze weg, lediglich die Grunderwerbssteuer ist zu tragen. Die Eigentumsrechte des Eigentümers bleiben erhalten, der Bauberechtigte erhält das Recht, auf der Liegenschaft ein Gebäude zu errichten. Der Baurechtsgrund kann auch als Sicherstellung für Kreditfinanzierungen dienen.
Die rechtliche Basis für diesen Vorgang bildet der Baurechtsvertrag, dem das Baurechtsgesetz zugrunde liegt. Das Baurecht selbst wird als Belastung der Liegenschaft im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen. Um künftige Streitereien zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Nutzung des Grundstücks vertraglich klar zu regeln. Darf zum Beispiel ein Swimmingpool errichtet und Bäume gepflanzt werden? Dürfen Beete angelegt und Gemüse gezogen werden?

Anbieter Land Niederösterreich

Ein Anbieter von Baurechtsgründen ist das Land Niederösterreich. „Wir vergeben bereits seit 30 Jahren Liegeschaften im Baurecht“, sagt Eberhardt Martin vom Amt der Niederösterreichischen Landesregierung. „Derzeit haben wir 3500 Baurechtsabwicklungen in ganz Niederösterreich laufen.“ Der Baurechtszins beträgt dabei ein Prozent der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus fünf Prozent Nebenkosten) im Jahr. Das Baurecht läuft für 100 Jahre, dem Bauberechtigten wird vertraglich eine Kaufoption eingeräumt. Je früher er diese in Anspruch nimmt, desto günstiger sind die Konditionen. Für Gemeinden und Städte besteht der Vorteil darin, dass die Grundstücke nicht aus der Hand gegeben werden und so auch noch die Wohnversorgung der kommenden Generationen befriedigt werden kann.
Für Grundbesitzer, die nicht gerade in Geldnöten sind, ist die Vergabe der Liegenschaft im Baurecht ein gutes Geschäft. Sie erhalten eine gesicherte monatliche Einnahme, das Grundstück bleibt im Besitz und kann zum Beispiel später vererbt werden. „Baurechte werden zunehmend auch an mehrere Eigentümer vergeben“, sagt Rechtsanwalt Christoph Obermayer, „zum Beispiel in einem Wohnhaus an mehrere Eigentümer oder an die Errichter einer Reihenhausanlage.“ Auch Projekte mit gewerblichen Nutzern, etwa für einen Supermarkt, gibt es.
Der Baurechtszins, der für die Nutzung des Grundstücks monatlich geleistet wird, ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt und damit völlig unabhängig von der volatilen Preisentwicklung am Markt für Baugrundstücke.

Baurechtszins

Die Pacht kann auch nicht vom Baurechtsgeber über den VPI hinaus willkürlich erhöht werden. „Der Baurechtsnehmer kann sein Bestandsverhältnis an Kinder und Enkelkinder vererben, er kann sein Haus samt bestehendem Vertrag aber auch verkaufen“, sagt Obermayer. „Er kann auch jederzeit kündigen.“ Eine vorzeitige Kündigung des Vertrags vonseiten des Baurechtsgebers ist hingegen kaum durchsetzbar. „Zulässig ist eine vorzeitige Kündigung nur dann, wenn der Bestandsnehmer mit der Bezahlung der Pacht für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre im Rückstand ist“, sagt Obermayer.
Das Baurecht wird immer nur befristet auf einen bestimmten Zeitraum eingeräumt. Es darf auf nicht weniger als 10 Jahre und maximal auf 100 Jahre vereinbart werden. Interessenten sollten prüfen, ob die angebotene Dauer für ihre persönlichen Bedürfnisse ausreicht. Soll das Einfamilienhaus zur Wohnversorgung für mehrere Generationen gebaut werden, ist ein Baurecht eher nicht die beste Lösung.
Läuft der Vertrag aus, zum Beispiel nach 99 Jahren, so muss die Liegenschaft an den Grundeigentümer zurückgestellt werden. Auch das Haus fällt dann in das Eigentum des Grundbesitzers. Das ist der große Knackpunkt beim Baurecht. Viele Interessenten wollen lieber in ein Einfamilienhaus mit eigenem Grund investieren, um den Kindern auch eine Wertanlage weitergeben zu können, die diese auch zu Geld machen können.
„Dem Bauberechtigten steht für sein Haus, wenn nichts anderes vereinbart ist, praktisch keine Ablöse zu“, sagt Obermayer. Die gesetzlich festgelegte Entschädigung beträgt ein Viertel des Bauwerts, der zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages vorhanden ist.
Doch das ist freilich Verhandlungssache. Im Idealfall kann zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass bei Beendigung des Vertrages eine angemessene Entschädigung geleistet wird. Ein Sachverständigen könnte den Zeitwertes des Gebäudes schätzen.www.noe.gv.at