Können wir die Wohnung tauschen?

Ich bin Mieter einer Dachgeschoßwohnung in einem Altbau und will mit einem anderen Mieter im Haus die Wohnung tauschen. Habe ich darauf einen Anspruch oder gibt es das nur bei Gemeindewohnungen?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist ein Wohnungstausch unter folgenden Voraussetzungen möglich: Es liegen zwei Hauptmietverhältnisse im selben Gemeindegebiet vor, die zur Befriedigung des beiderseitigen Wohnbedürfnisses dienen. Der tauschwillige Hauptmieter hat vor mehr als fünf Jahren die Wohnung angemietet. Es liegen wichtige soziale, gesundheitliche oder berufliche Gründe für den Tausch vor. Außerdem darf weder eine gerichtliche Kündigung noch eine Klage auf Räumung anhängig sein. Stimmt der Vermieter dem Wohnungstausch nicht zu, obwohl alle angeführten Voraussetzungen vorliegen und ihm der Eintritt in den Mietvertrag zugemutet werden kann, kann der Hauptmieter diese Zustimmung über Antrag bei der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht ersetzen lassen.

Auf dem Grundstück neben unserer Reihenhausanlage im 21. Bezirk in Wien wird gerade ein dreistöckiges Haus gebaut. Wir haben uns bei der Baubehörde beschwert, aber die haben gesagt, dass bei dem Projekt alles passt. Das kann doch nicht sein. Die Bewohner werden uns genau in die Räume reinschauen. Können wir uns wehren?

Ob Ihre Rechte und Einwände als Nachbar im baubehördlichen Verfahren ausreichend berücksichtigt wurden, müsste von einem Anwalt überprüft werden. Grundsätzlich kann ein Eigentümer seinem Nachbar die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen (durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterungen und ähnliches) untersagen, wenn diese das gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benützung des Grundstückes beeinträchtigen. Parallel dazu muss man aber auch gesetzliche Regelungen betrachten, die das Eigentum beschränken können. Dazu zählen zum Beispiel die Bauordnungen. So wird man einem Nachbarn, der alle gesetzlichen Grundstücksabstände einhält, nicht verbieten können, auf seiner Liegenschaft ein Haus zu errichten. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat festgestellt, dass eine Stadt lebt und daher mit baulichen Veränderungen an Nachbarliegenschaften, mit denen die Aussicht oder auch die Veränderung der Lichtverhältnisse einhergehen können, vor allem im großstädtischen Bereich, grundsätzlich immer und jederzeit zu rechnen ist.

Meine Eltern ziehen nach fast 40 Jahren aus der Genossenschaftswohnung aus. Angeblich sind die Steckdosen nicht mehr original und sollen auf Kosten meiner Eltern ausgetauscht werden. Außerdem sollen sie ausmalen und einen Boden verlegen. Wir haben den alten Teppich rausgerissen, weil der nicht mehr schön war. Aber wir hatten nicht vor, einen neuen zu verlegen. Was müssen meine Eltern alles machen?

Grundsätzlich muss eine Wohnung in einem gereinigten und ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückgeben werden. Normale Abnützungen des Mietobjektes (etwa an der Malerei oder den Fußböden) gehen zulasten des Vermieters. Wichtig ist, dass alle Einrichtungsgegenstände entfernt werden. Einen Boden herauszureißen und nur den Estrichboden zurückzugeben, wird so nicht möglich sein. Hier wäre es sinnvoller gewesen, den alten Boden zu belassen und mit dem Vermieter abzuklären, ob die Abnützung als normal zu bewerten wäre. Die lange Mietdauer alleine rechtfertigt nicht, dass die Wohnung insgesamt stark abgewohnt ist, da der Mieter während seiner Mietdauer Wartungs- und Verschönerungsarbeiten durchzuführen hat.

Unser Hausverwalter macht jedes Jahr eine oder mehrere Eigentümerversammlungen und verrechnet dafür ein Extra-Honorar. Darf er das?

Der Verwalter hat (laut Wohnungseigentumsgesetz) alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Von diesem Grundsatz kann abgegangen werden, wenn etwas anderes vereinbart wurde oder wenn mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile ein anderes Intervall beschlossen wird. Die Höhe des Verwalterhonorars richtet sich nach der jeweiligen Vereinbarung. Eine solche Regelung müsste im Verwaltervertrag zu finden sein. Auf keinen Fall kann die Hausverwaltung beliebig oft Eigentümerversammlungen einberufen und sich diese separat entlohnen lassen.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON

Tel: 01/52 65 76012.1.2015, 10.00 bis 11.00 UhrPeter Hauswirth, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte