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Wirtschaft Immobiz
02/13/2019

Kaputte Heizung? So wird es wieder warm

Was Mieter tun müssen, damit die Heizung schnell wieder funktioniert und Streit mit dem Eigentümer vermieden wird.

von Barbara Nothegger

Je kälter es draußen wird, desto kuscheliger ist es in einer warmen Wohnung. Doch unangenehm ist es, wenn gerade im Winter die Heizung ausfällt und es dann auch im Hausinneren kalt bleibt. Was sollen Mieter in solch einem Fall tun? IMMO zeigt, wie es rasch – und möglichst ohne Streitigkeiten mit dem Vermieter – in der Wohnung wieder warm wird.

Versorgt eine Zentralheizanlage die Wohnung mit Wärme, ist der Vermieter für die Erhaltung dieser Anlage zuständig. Die Zentralheizanlage zählt nämlich wie Lift und Waschküche zur Gemeinschaftsanlage des Hauses. Das gleiche gilt für Thermen und Boiler: Seit 2015 gilt, dass Vermieter von Wohnungen (ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser) verpflichtet sind, Reparaturen oder den Austausch der Therme finanziell zu tragen – sofern das Gerät bei der Anmietung schon vorhanden war. „Die Wartung der Therme obliegt aber weiterhin dem Mieter“, sagt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung Österreich.

Das heißt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Therme regelmäßig zu warten. Die Hersteller geben Hinweise, wie oft dies zu erfolgen hat. Bei älteren Geräten sollte die Wartung tendenziell häufiger erfolgen. Die Wartungsprotokolle sollten gut aufgehoben werden, denn: „Wenn der Mieter nicht nachweisen kann, dass die Therme regelmäßig gewartet wurde, kann sich der Vermieter im Fall eines Defekts am Mieter regressieren und Ansprüche geltend machen“, so Hanel-Torsch.

Wenn die Heizung plötzlich nicht mehr funktioniert, so ist in jedem Fall sofort der Vermieter zu verständigen – am besten schriftlich. Der Mieter sollte in dem Schreiben den Sachverhalt schildern sowie um eine Besichtigung und Schadensbehebung binnen weniger Tage bitten. Gesetzlich gibt es keine fixen Fristen, wie lange sich der Vermieter mit der Reparatur Zeit lassen kann. Oft dauert es seine Zeit, bis die genaue Ursache des Schadens festgestellt und Ersatzteile besorgt sind.

Wenn der Eigentümer nicht tätig wird, können sich Mieter im Rahmen eines sogenannten Außerstreitverfahren an die Schlichtungsstelle in Wien oder ans Bezirksgericht werden.

Gerade wenn die Mieter unter Druck sind, etwa weil es in der Wohnung sehr kalt ist oder der Vermieter nicht erreichbar ist, können die Bewohner auch selbst einen Installateur beauftragen. Generell haben Mieter einen Anspruch, die notwendigen Aufwände ersetzt zu bekommen.

Allerdings kann dieser Weg zu Streitigkeiten über die Höhe der Kosten führen. Im schlimmsten Fall endet die Diskussion vor dem Gericht. „Zweckmäßig ist es daher, den Vermieter vorher zu kontaktieren und ihm die Chance der Schadensbehebung einzuräumen“, meint Christian Boschek, Mietrechtsexperte bei der Arbeiterkammer, „außerdem kennen Vermieter oft Installateure, die sie beauftragen wollen.“

Eine Mietzinsminderung steht dem dem Mieter grundsätzlich als Ausgleich zu, und zwar für die Dauer und in dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung durch die defekte Heizung. Mieter sollten allerdings auf keinen Fall einfach weniger Geld überweisen. Denn: Jede Nichtzahlung einer Mietzinsvorschreibung kann zu einer Klage führen. Vorsicht ist auch geboten, wenn die Miete ganz normal überwiesen wird. Das könnte vom Vermieter als Verzicht auf eine Mietzinsminderung gewertet werden. AK-Experte Christian Boschek empfiehlt daher: „Dem Vermieter sollte schriftlich mitgeteilt werden, dass die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt wird.“

Der Anspruch auf eine Mietzinsminderung muss vom Mieter bewiesen werden. Daher geben Experten den Rat, sämtliche Schritte zu dokumentieren sowie die Beeinträchtigung des Gebrauchs der Heizanlage genau zu protokollieren und gegebenenfalls Fotos von der defekten Heizanlage zu machen. Auch die Innentemperaturen der Wohnung sollten gemessen und notiert werden.

Ein Beispiel aus der Rechtssprechung gibt eine Orientierung, wie hoch die Mietzinsminderung ausfallen kann: Wenn die Temperatur in Räumen im Jänner und Februar nicht über 18 Grad erwärmbar ist, müssen zehn bis zwölf Prozent weniger Mietkosten gezahlt werden.

Bleibt auch das Wasser kalt, fällt die Mietzinsminderung entsprechend höher aus.