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Wohntelefon
08/03/2012

Kann ich Duftsprays verbieten?

Experten beantworten Ihre Fragen am KURIER-Wohntelefon. Diesmal gibt Christoph Obermayer, Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte, Auskunft.

Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung. Die Nachbarin sprüht mit Duftsprays, verwendet Duftstecker und so weiter. Ich vertrage den Geruch nicht und kann gar nicht mehr auf dem Balkon sitzen oder lüften. Die Verwaltung sagt, sie kann nichts tun. Was soll ich unternehmen?

Nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) kann der Eigentümer den Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen, wie in diesem Fall Geruch, insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigen.

Bei der Geruchsbelästigung ist jedoch anzumerken, dass Gerüche technisch nicht wirklich messbar sind, es wird daher die besondere Beweisproblematik bezüglich Zeit, Ort und Intensität, sowie deren Zumutbarkeit zu berücksichtigen sein.

Die Geruchsstörungen aufgrund eines Komposthaufens werden ab einer gewissen Größenordnung zu einer Unterlassungsverpflichtung führen, die von Ihnen angesprochene Duftspray-Attacke wird wohl nicht erfolgreich abgewendet werden können. Ich rate daher, auf die Nachbarin vielleicht auch mithilfe der Hausverwaltung durch gutes, nachbarschaftliches Zureden einzuwirken.

Wir haben seit Jänner eine neue Verwaltung, weil es mit der alten immer wieder Schwierigkeiten gab. Jetzt weigert sich der frühere Verwalter, die Unterlagen herauszugeben. Wie sollen wir vorgehen?

Die Verwaltungsunterlagen sind nach ordnungsgemäßer Aufkündigung des Verwaltungsvertrages an den oder die Eigentümer, an den erforderlichenfalls gerichtlich zu bestellenden vorläufigen Verwalter, an einen bestellten Eigentümervertreter oder – wie in der Praxis hauptsächlich erfolgt – an den neu beauftragten Verwalter- zu übergeben. Dem ordnungsgemäß aufgekündigten Verwalter steht ein Übergabehonorar zu, es sei denn, er wird aus einem von ihm zu verantwortenden wichtigen Grund abberufen. Der gekündigte Verwalter ist verpflichtet, der neuen Hausverwaltung die für die Anlage der Daten benötigten Unterlagen längstens sechs Wochen vor dem Beginn der neuen Verwaltungstätigkeit zur Verfügung zu stellen. Die Verwaltungsunterlagen im Original muss er so herausgeben, dass er Kopien anfertigt und diese übergibt. Die Kosten dieser Kopien müssen von den Wohnungseigentümern übernommen werden.

In unserer Eigentumsanlage werden die Betriebskosten nach Quadratmetern abgerechnet. Kann man die Abrechnung auch nach der Anzahl der Bewohner machen und das System umstellen?

Grundsätzlich können ein anderer, abweichender Aufteilungsschlüssel, sowie eine abweichende Abrechnungseinheit nur durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer oder durch eine antragsgemäße gerichtliche Festsetzung erfolgen. Es steht den Wohnungseigentümern frei, durch eine vertragliche Übereinkunft sämtlicher Eigentümer einen Verteilungsschlüssel für alle Aufwendungen zu schaffen. Die in der Praxis gängigen Varianten sind die Aufteilung nach Nutzfläche oder nach Nutzwert. Die Möglichkeit einer Aufteilung nach Anzahl der Bewohner ist nicht vorgesehen und meiner Ansicht nach geradezu unmöglich.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung. Die Parkplätze in der Anlage gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses, aber es ist jeder Wohnung ein Parkplatz zugeordnet. Kann ich den Platz vermieten oder nicht?

Aufgrund der geschilderten Situation und ohne die einzelnen Verträge der betreffenden Liegenschaft zu prüfen, kann ich Ihnen mitteilen, dass die Wohnung samt dem Ihnen zugeordneten Parkplatz vermietet werden kann.

Eine Regelung, die vorsieht, dass Eigentumswohnungen zugeordnete Parkplätze nicht mit vermietet werden dürfen, müsste extra getroffen worden sein – das geschieht aber in der Praxis selten. Es ist aber jedenfalls im Mietvertrag die Nutzung des Parkplatzes zu erwähnen und das der Verwaltung des Hauses rechtzeitig mitzuteilen.

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