Kann ich den Mietvertrag um zwei Jahre verlängern?
Nachdem im Falle einer Eigentümerpartnerschaft nur beide Partner gemeinsam über die Eigentumswohnung verfügen können, sollten Sie und Ihre Schwester gemeinsam auf der Vermieterseite den Mietvertrag unterzeichnen. Grundsätzlich sind zwar auch mündliche Mietverträge gültig, aber aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Außerdem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass bei einem dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Mietverhältnis eine gültige Befristung auf mindestens drei Jahre und schriftlich abgeschlossen werden muss.
Ich habe meine Wohnung auf drei Jahre befristet vermietet. Wenn alles passt, würde ich auf fünf Jahre (also um weitere zwei Jahre) verlängern. Ist das möglich?
Nein, eine ausdrückliche Verlängerungsvereinbarung erfordert neben der Schriftlichkeit eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren. Daher führt die Nichtbeachtung der Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Sie können aber natürlich einen neuen schriftlichen Mietvertrag abschließen, auch dabei ist eine Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten. Eine dritte Möglichkeit besteht in der sogenannten gesetzlichen Verlängerung. Dies bedeutet, dass ein wirksam befristeter Vertrag per Gesetz als einmalig um exakt drei Jahre verlängert anzusehen ist, falls der Endtermin vom Vermieter nicht durchgesetzt oder keine vertragliche Verlängerung vereinbart wird. Sofern der Mieter am Ende der vereinbarten Mietdauer das Mietobjekt nicht räumt, und der Eintritt einer gesetzlichen Verlängerung vermieden werden soll, muss der Vermieter binnen 14 Tagen nach Ablauf des Vertrages Räumungsklage wegen titelloser Benützung beim zuständigen Bezirksgericht einbringen.
So lange ein vor dem 1. Juli 2000 abgeschlossenes Hausbesorgerdienstverhältnis aufrecht ist, können bis zur Beendigung dieses Dienstverhältnisses weiterhin sämtliche dem Hausbesorger nach dem Hausbesorgergesetz und den Entgeltverordnungen bzw. Mindestlohntarifen zustehenden Entgelte und Ersätze als Betriebskosten verrechnet werden. Außerdem können die Abfertigung, eine Rückstellung für die Abfertigung, die Kosten der erforderlichen Geräte und Materialien, Kosten für das Ausmalen der Hausbesorgerdienstwohnung, Lichtpauschale, Dienstgeberanteil zur Sozialversicherung, alle übrigen Arbeitgeberabgaben und sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen (z. B. Arbeitsplatzevaluierung) oder Abgaben zulässigerweise als Betriebskosten verrechnet werden. Ich empfehle Ihnen zur Abklärung einen persönlichen Besprechungstermin mit dem zuständigen Hausverwalter sowie Einsicht in die Belege.
Gemäß § 3 Mietrechtsgesetz (MRG) trifft den Vermieter seit der Wohnrechtsnovelle 2006 hinsichtlich einzelner Mietgegenstände auch eine Erhaltungspflicht zur Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen. Beispiele dafür sind neben der Gefährdung durch veraltete Elektrik, der Bleigehalt des Trinkwassers, Asbestbelastungen oder Schimmel.Weigert sich der Vermieter, die Elektroleitungen sanieren zu lassen, können Sie diesen Anspruch mit einem Antrag bei der Schlichtungsstelle bzw. beim zuständigen Bezirksgericht durchsetzen.
Es besteht nach wie vor keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Erneuerung einer schadhaft gewordenen Therme. Den Mieter selbst trifft aber gleichfalls keine Pflicht zur Erneuerung, sofern er den Defekt nicht verschuldet hat, allerdings steht ihm für die Dauer und in dem Maß der durch den Heizungsausfall eingetretenen Unbrauchbarkeit des Mietobjekts ein Mietzinsminderungsanspruch zu.
Das Mietrechtsgesetz sieht allerdings für einen Mieter, der eine bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandene, aber schadhaft gewordene Heiztherme erneuert, bei Beendigung des Mietverhältnisses zwingend einen Ersatzanspruch (mit einem Abschlag von zehn Prozent pro vollendetem Jahr) vor.
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Rechtsanwalt Christian Marth
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