Wirtschaft | Immobiz
23.05.2017

Kann die Mehrheit über den Parkplatz entscheiden?

Experten beantworten Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Sandra Cejpek – Anwalt Guntramsdorf.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage mit etwa 70 Objekten und 30 Parkplätzen, die von den Bewohnern nach Bedarf genutzt werden. So wie meine Wohnung sind etwa die Hälfte der Objekte vermietet. Per Umlaufbeschluss soll jetzt darüber abgestimmt werden, dass die Stellplätze nur noch von Eigentümern und ausschließilch für mehrspurige Fahrzeuge genützt werden dürfen. Ich finde das äußerst unfair. Was kann ich dagegen tun? Mein Mieter stellt sein Motorrad – wenn ein Platz frei ist – hier ab und soll das auch weiterhin dürfen.

Mit diesem Beschluss soll eine neue Regelung über die Verwendung einer Allgemeinfläche getroffen werden, wodurch in die Nutzung-und Verfügungsrechte sämtlicher Wohnungseigentümer eingegriffen wird. Diese Entscheidung hat auch weitreichende Folgen für die geschlossenen Mietverträge der Wohnungseigentümer mit deren Mietern. Selbst wenn dort nur geregelt ist, dass Parken nur nach Verfügbarkeit möglich ist, würde bei wirksamer Umsetzung des Umlaufbeschlusses nachteilig in die zugesicherten Rechte der Mieter eingegriffen werden. Diese könnten dann wiederum vertragsrechtliche Ansprüche gegen die jeweiligen Vermieter stellen. Für eine derartige Änderung der Nutzungsmöglichkeit einer Allgemeinfläche – insbesondere auch betreffend der Frage, ob mehr- oder einspurige Fahrzeuge abgestellt werden dürfen – ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung und habe einen Parkplatz dazu gemietet. Die Genossenschaft verrechnet dafür monatlich einen Beitrag zur Rücklage. Darf das sein?

Mietern dürfen die Kosten der Erhaltung des Mietobjektes oder allgemeiner Teile – und um solche handelt es sich bei der Reparaturrücklage – nicht aus dem Titel der Betriebskosten überwälzt werden. Sofern es sich beim angemieteten Parkplatz um ein Wohnungseigentumsobjekt handelt, hat die Abdeckung der Erhaltungskosten auf Vermieterseite über den Hauptmietzins zu erfolgen. Wurden die Flächen von der Genossenschaft selbst bloß angemietet und an die Wohnungseigentümer untervermietet, ist die Verrechnung einer Rücklage generell nicht gerechtfertigt.Da Mietverträge über Parkplätze jedoch keinen Bestandsschutz unterliegen, besteht die Gefahr, dass die Genossenschaft den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen aufkündigt, wenn die Angemessenheit der Betriebskosten infrage gestellt werden. Erfahrungsgemäß besteht eine große Nachfrage nach Stellflächen im Innenstadtbereich, weshalb man hier als Parkplatz-Mieter zwar rechtliche, in der Praxis jedoch kaum faktische Argumente wird bieten können.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Wir haben eine Sanierung beschlossen, die auch durchgeführt wurde. Es hieß, dass diese etwa eine Million Euro kosten wird. Jetzt hat der Architekt aber weitere 90.000 Euro verrechnet. Müssen wir das zahlen?

War der vor der Sanierung abgegebene Kostenvoranschlag verbindlich, ist der festgelegte Preis eine garantierte Obergrenze. Dann sind auch unvorhergesehene Mehrkosten nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft weiterzuverrechnen. Handelt es sich aber um einen unverbindlichen Kostenvoranschlag, sind Mehrkosten berechtigt. Der Architekt hätte Sie aber über die Überschreitung informieren müssen: Bei Mehrkosten von mehr als 15 Prozent besteht die Verpflichtung zur Anzeige, andernfalls verliert der Werkunternehmer den Anspruch auf den Mehraufwand. Zu unterscheiden ist auch, ob die Kostenerhöhung bei Erfüllung des ursprünglichen Auftrages entstanden ist oder ob zusätzliche Leistungen in Rechnung gestellt wurden. Sofern der Mehraufwand bereits zum Zeitpunkt der Abgabe des Kostenvoranschlages absehbar war und der Werkunternehmer diesen bei seiner Aufstellung nicht berücksichtigt hat, wird er unter Umständen hinsichtlich der Mehrkosten schadenersatzpflichtig. Insbesondere dann, wenn er im Rahmen eines Bieterverfahrens als Bestbieter zum Zug gekommen ist und das nicht der Fall gewesen wäre, wenn er die Kosten im ursprünglichen Kostenvoranschlag inkludiert hätte.

Nächster Termin:
Montag, 29. Mai von 10 bis 11 Uhr mit Udo Weinberger (Weinberger Biletti/ÖVI)