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Wirtschaft Immobiz
09/13/2019

Kann der Mietvertrag für ein Haus vorzeitig gekündigt werden?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Georg Röhsner, Rechtsanwalt

von Barbara Nothegger

Ich miete ein Einfamilienhaus und habe einen für fünf Jahre befristeten Mietvertrag unterschrieben. Kann ich den Vertrag vorzeitig kündigen?

Da der Mietvertrag über ein Einfamilienhaus nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, ist eine vorzeitige Kündigung nur dann möglich, wenn Sie sich dieses Recht bereits im Mietvertrag zusagen haben lassen. Andernfalls sind Sie die gesamte Vertragslaufzeit hindurch gebunden, sofern der Vermieter nicht einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags zustimmt.

Ich lebe in einer Genossenschaftsanlage. In einem überdachten Bereich vor dem Müllraum sitzen sehr häufig hausfremde Jugendliche, die laut Musik hören, Wände bemalen und Müll hinterlassen. Mehrere Gespräche mit den Jugendlichen und der Hausverwaltung haben nichts gebracht. Was kann ich tun?

Wenn es sich um Privatgrund handelt, könnten Sie der Genossenschaft vorschlagen, den Bereich abzusperren, sodass nur noch Hausbewohner Zutritt haben. Unter bestimmten Voraussetzungen könnte man dann auch versuchen, durch Videokameras (oder auch nur durch entsprechende Attrappen) eine Abschreckungswirkung zu erzielen. Handelt es sich allerdings um einen öffentlichen Durchgang, kann die Genossenschaft wohl wenig tun, aber Sie könnten die örtliche Polizeiinspektion um Abhilfe ersuchen. Wird die Nutzung Ihrer Wohnung durch Lärm massiv eingeschränkt, könnten Sie auch Mietzins-Minderung verlangen.

Worin genau liegt der Unterschied zwischen Miteigentum und Wohnungseigentum?

Beim schlichten Miteigentum gehört Ihnen ein ideeller Anteil am gesamten Haus, nicht jedoch ein Nutzungsrecht an einer konkreten Wohnung. Schließen die Miteigentümer dann den sogenannten Wohnungseigentumsvertrag ab, dann wird darin geregelt, dass ab sofort jedem Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer konkreten Wohnung (oder einem Geschäftslokal, Abstellplatz, etc.) zukommt. Auch werden die Rechtsverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern ab diesem Zeitpunkt durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Ich bin kürzlich in die Eigentumswohnung meiner Mutter umgezogen. Beim Durchsehen der alten Protokolle der Hausversammlungen habe ich einen Beschluss gefunden, wo drinnen steht, dass Hunde im Haus nicht gerne gesehen werden. Damals war auch nur eine Minderheit der Eigentümer anwesend. Ich habe selbst einen Hund. Muss ich nun mit rechtlichen Konsequenzen rechnen?

Ein solcher „Beschluss“ ist wieder rechtswirksam noch hat er sonst für Sie nachteilige Bedeutung. Wenn ein solches Verbot nicht im Wohnungseigentumsvertrag, welche nur einstimmig abgeschlossen und geändert werden kann, enthalten ist und wenn Ihr Hund weder Hausbewohner gefährdet, noch durch Lärm oder Schmutz „negativ auffällt“, haben Sie nichts zu befürchten. Selbst im Wohnungseigentumsvertrag ist es aber äußerst fraglich, ob ein generelles Hundeverbot überhaupt wirksam wäre.

Ich lebe in einer Genossenschaftswohnung. Kürzlich habe ich meinen Schlüssel im Schloss abgebrochen. Nun muss ein neues Schloss angeschafft werden. Wer muss den Ersatz bezahlen?

Nachdem Sie selbst den Schaden verschuldet haben, werden Sie letztlich auch die Kosten für ein neues Schloss wirtschaftlich tragen müssen.