© Jürg Christandl

Wohntelefon
08/09/2013

Kann der Mieter die Kaution auf Raten zahlen?

Christian Wolf von der Hausverwaltung IMV gibt Auskunft am KURIER-Wohntelefon.

Ich habe meine Wohnung auf drei Jahre befristet vermietet und erst nach ein paar Monaten gemerkt, dass die Dame Sozialhilfeempfängerin ist. Sie zahlt zwar pünktlich die Miete, hat aber die Kaution noch immer nicht gezahlt. Sie kann die 1800 Euro nicht auf einmal zahlen, hat aber angeboten, dass sie jedes Monat 100 Euro überweist. Soll ich darauf einsteigen?

Eine vom Mieter zu bezahlende Kaution ist kein Mietzinsbestandteil, vielmehr soll dem Vermieter durch die Kaution ein Deckungsfonds für künftige Forderungen aus dem Mietverhältnis geschaffen werden. Wenn die Mieterin pünktlich die Miete zahlt, ist durch den Nichterlag der Kaution kein wichtiger Kündigungstatbestand erfüllt. Sie können die ausständige Kaution daher nur mittels Zahlungsklage einklagen oder auf die angebotene Ratenzahlung eingehen. Da die Mieterin Sozialhilfeempfängerin ist, wird die zweite Option die sinnvollere sein.

Ich bin Mieter einer Wohnung. Seit Wochen wird die Nebenwohnung saniert. Der Lärm ist unerträglich. Weil ich schon in Pension bin, bin ich auch tagsüber daheim. Steht mir eine Mietzinsminderung zu?

Bei wesentlichen Beeinträchtigungen des Mietrechtes kann der Mieter für die Dauer der Beeinträchtigung Mietzinsminderung begehren. Diese bezieht sich immer auf den Bruttomietzins inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer. Lärmeinwirkungen bei Wohnungen sind anhand der Grundsätze des Maßes der Lärmbeeinträchtigung zu beurteilen. Es muss also die Einwirkung das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß übersteigen. So sieht beispielsweise die Rechtsprechung bei einer Lärmbelästigung durch Bauarbeiten über einen achtmonatigen Zeitraum, wobei es nur sporadisch zu intensiven Lärmbelästigungen gekommen ist, eine Mietzinsminderung in Höhe von fünf Prozent als angemessen an. Im konkreten Fall wäre meiner Ansicht nach eine Reduktion in Höhe von maximal zehn Prozent in Betracht zu ziehen.

Ich habe meine Altbau- Wohnung an einen Studenten vermietet und im Mietvertrag ein vertragliches Untermietverbot vereinbart. Jetzt möchte er trotzdem untervermieten, was kann ich dagegen tun?

Gemäß § 11 Mietrechtsgesetz (MRG) kann sich der Vermieter auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung nur dann berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Ein solcher Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll oder ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins vorliegt (dies ist der Fall, wenn der Untermietzins den vom Untervermieter entrichteten Hauptmietzins um mehr als 50 % übersteigt). Weiters, wenn die Anzahl der Bewohner einer gemieteten Wohnung die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder nach der Aufnahme des Untermieters übersteigen würde oder wenn mit gutem Grund zu befürchten ist, dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird. Während die gänzliche Untervermietung bzw. ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins einen Kündigungstatbestand verwirklichen, kann in den übrigen beiden Fällen nur auf Unterlassung geklagt werden.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Auf unserer Liegenschaft stehen mehrere Bäume. Diese Bäume befinden sich unmittelbar an einer Mauer und gefährden durch ihr Wurzelwachstum den ordnungsgemäßen baulichen Zustand. Muss für das Fällen ein Beschluss eingeholt werden? Wer muss beim Magistratischen Bezirksamt den Antrag auf Entfernen der Bäume stellen?

Geht von den Bäumen eine Gefahr aus, ist die Entfernung der Bäume jedenfalls eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Die Hausverwaltung muss daher für deren Entfernung keine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einholen. Noch eindeutiger sieht dies eine Entscheidung des LG Klagenfurt aus dem Jahre 2008, wonach die Entfernung eines 30 Jahre alten Blutpflaumenbaumes, womit auch keine außergewöhnlichen Maßnahmen einhergehen, eine typische Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung darstellt. Danach könne es schließlich nicht Aufgabe der Gerichte sein, in sämtlichen Wohnungseigentumsanlagen entscheiden zu müssen, welcher(s) Baum/Strauch/Gewächs im Einzelnen gefällt bzw. angepflanzt werden soll. Der Antrag auf Entfernung von Bäumen gemäß dem Wiener Baumschutzgesetz wird üblicherweise vom Hausverwalter als bevollmächtigtem Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gestellt.

DAS NÄCHSTE MAL AM KURIER-WOHNTELEFON
Tel: 01/52 65 760
19.8. 2013, 10.00 bis 11.00 Uhr
Rechtsanwalt Hauswirth

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