Ist Eigentum immer noch die optimale Geldanlage?
IMMO: Herr Brezovich, vor Kurzem hat die Regierung ihr Sparpaket präsentiert und dabei Änderungen bei der Spekulationssteuer und den Bausparverträgen angekündigt. Wie werden sich die neuen Gesetze auf die Immobilienwirtschaft auswirken?
Stefan Brezovich: Aus heutiger Sicht sind die endgültigen Formulierungen noch nicht bekannt. Eine wesentliche Veränderung wird wohl die Kürzung im Rahmen der geförderten Bauspardarlehen bewirken. Am Ende des Tages sind Bauspar-Gelder Finanzmittel, die zur Wohnraumbeschaffung dienen. Wenn dort weniger angespart werden kann, wird in logischer Konsequenz weniger investiert. Das wird natürlich die Bauwirtschaft spüren.
Die Spekulationsfrist wird interessanterweise stärker diskutiert – meiner Meinung nach mit mehr Dramatik, als sie in Wahrheit verdient: Im Privatbereich sah die bisherige Rechtslage grundsätzlich vor, dass der Wertzuwachs einer Immobilie bei Veräußerung innerhalb von zehn Jahren (Ausnahme: Nutzung als Hauptwohnsitz) voll der Einkommenssteuer in der jeweiligen Progression zu unterziehen war, nach Ablauf dieser Frist aber völlig steuerfrei war. Nun gibt es diese Frist nicht mehr, wobei generell ein Steuersatz von 25 Prozent angewendet wird.
Bei einem Verkauf innerhalb der "alten" Spekulationsfrist kann sich im Vergleich also durchaus ein Vorteil für Verkäufer in hoher Steuerprogression ergeben – ausgenommen davon ist der gewerbliche Grundstückshandel. Was man bedenken sollte ist, dass die meisten großen Immobilienbestände von Kapitalgesellschaften oder Stiftungen, also juristischen Personen, gehalten werden und dort ohnehin andere Regelungen gelten.
Was bedeuten die neuen Verordnungen für einen privaten Immobilienbesitzer, der seine Wohnung nach vier Jahren verkaufen will weil die Preise in seinem Viertel angezogen haben und er sich ein gutes Geschäft erwartet?
Besitzer von Eigenheimen können beruhigt sein. Richtigerweise sind Eigentümer, die ihre Immobilie nachhaltig als Hauptwohnsitz nutzen, davon ausgenommen. Wer also eine Wohnung veräußert, in der er seit zwei Jahren wohnt, beziehungsweise in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre lang darin gewohnt hat, kann diese verkaufen, ohne dass der Wertzuwachs besteuert wird.
Die ÖRAG betreut und vermittelt auch viele Gewerbeimmobilien. Aufgrund der Wirtschaftslage war das in den vergangenen Jahren ein schwieriger Bereich. Wie schätzen Sie die derzeitige Marktsituation ein?
Wir sind ein großer Liegenschaftsverwalter, Makler, Baumanager und Facility Manager. Wir haben also vier verschiedene Standbeine und dadurch einen ganz guten Überblick. Den Puls des Marktes spürt man natürlich am stärksten in der Vermittlung. Und da muss man bei Gewerbeimmobilien differenzieren zwischen Büros, Geschäftsflächen und Anlageimmobilien. Umsatztechnisch machen Investmentimmobilien den größten Anteil bei uns aus, vom Nutzflächenanteil her sind es Büros.
Kurz gefasst: Es läuft gut, aber nicht wahnsinnig gut, denn es gibt aktuell wenige attraktive Anlageobjekte. Die Nachfrage war in den letzten Jahren deutlich höher als das Angebot und der Markt daher unausgeglichen. Aber es zeichnet sich langsam wieder eine Belebung auf Verkäuferseite ab und wir sind daher nicht unzufrieden. Schwieriger würde ich die österreichweite Situation für den Büromarkt 2011 beschreiben: Das Flächenvolumen, das vermittelt wurde, liegt ungefähr bei der Hälfte der Spitzenwerte der vergangenen Jahre.
Das Jahr 2012 hat allerdings bei uns sehr positiv begonnen, da wir seit Jahresbeginn ca 7500 Quadratmeter Bürofläche in Wien vermieten konnten. Ich würde mir wünschen, dass sich dieser Trend am Gesamt-Markt fortsetzt.
Wie schätzen Sie die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt ein?
Dieser hat sich in den letzten zwölf Monaten als sehr stabil erwiesen und zwar nicht nur im Eigentumsbereich, sondern auch bei den Mietwohnungen. Auch hier war die Nachfrage sehr gut. Das liegt daran, dass aufgrund der wirtschaftlichen Lage ein Zuzug nach Wien stattfindet, da es in Städten leichter ist, einen Job zu finden. Außerdem wächst Wien generell. Wirklich teure Mietwohnungen, die mehrere Tausend Euro Miete kosten und üblicherweise von Botschaften oder großen Firmen angemietet wurden, sind allerdings deutlich schwerer zu vermitteln. Hier merkt man, dass auch diese Institutionen sparen.
Sind Immobilien für Menschen, die Geld gespart haben, weiterhin das Anlage-Mittel der Wahl?
Wenn wir jetzt aus unserem Büro hinaus auf die Herrengasse gehen, dann sehen Sie hier – mit Ausnahme des Hochhauses – lauter wunderschöne Häuser, die es bereits vor hundert Jahren gegeben hat. Die haben zwei Weltkriege und mehrere Wirtschaftskrisen überstanden. Allein dieser Blick schafft ein Verständnis dafür, wie dauerhaft Immobilieninvestitionen sind.
Das Unternehmen
Die ÖRAG-Gruppe zählt zu den größten Playern am heimischen Immobilienmarkt. Derzeit werden von ihr rund drei Millionen Quadratmeter verwaltet. Vier Geschäftsbereiche werden vom 1871 gegründeten Unternehmen betreut: Verwaltung, technisches Gebäude-Management, Vermittlung und Baumanagement. Dieses Rundumservice schätzen vor allem Großkunden wie die Wlaschek-Gruppe, CA-Immo, BACA oder Wüstenrot, sowie einige deutsche Immobilienfonds.
Kommentare