Interview: „Preise haben Obergrenze“

KURIER: Sie haben die Immobilienkrise 2008 miterlebt. Welche Lehren haben Sie daraus gezogen?

Karl Derfler: Es muss einem bewusst sein, dass der Investmentmarkt und der Mietmarkt zwei unterschiedliche Zyklen sind. Wir waren 2006 für die Bank Austria in Osteuropa investiert und es gab bekanntlich enorme Kapitalzuflüsse auch in Tschechien. Wir hatten allerdings in Prag schon gesehen, dass zu den bestehenden zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche weitere 600.000 Quadratmeter in der Pipeline standen und die Leerstandsrate lag damals bereits bei 16 Prozent. Eine 30-prozentige Angebotsausweitung konnte nur zum Einbruch des Mietenmarktes führen, da aber der Investmentzyklus noch voll in Ordnung war, konnten wir noch sehr gut verkaufen.

Herbert Logar: Wenn man so will ist der Mietmarkt ein Indikator für die Gesundheit eines Marktes.

Und wie gesund ist der österreichische Wohnungsmarkt?

Herbert Logar: Der Mietmarkt funktioniert und die Nachfrage durch den Zuzug in die Großstädte ist vorhanden. Allerdings gibt es eine natürliche Mietobergrenze, die sich aus den Einkommen der Mieter ableitet. Diese liegt bei rund 800 Euro kalt pro Monat. Auch wenn der Zuzug weiter anhält: Die Mietpreise und dadurch auch die Verkaufspreise von Objekten haben eine Obergrenze.

Karl Derfler: Die Investoren würden gerne mehr Projekte kaufen. Es ist viel Geld am Markt. Aber der Vermietungszyklus gibt nicht mehr her. Darum geht auch die Tendenz zu kleineren Wohnungen, wo der Preis pro Quadratmeter höher ist.

2017 flossen fast fünf Milliarden Euro an Investments in den österreichschen Immobilienmarkt. Bildet sich eine Blase?

Herbert Logar: Ich glaube, wir haben den Höhepunkt des Zyklus erreicht oder schon überschritten. Auf jeden Fall gehen wir schon dem Zyklusende zu. Eine Blase hängt immer mit dem Grad der Fremdfinanzierung zusammen. Gerade institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen, die derzeit stark am österreichischen Markt präsent sind, haben einen hohen Eigenkapitalanteil. Und sie refinanzieren sich durch die Mieten. Das heißt, sie sind an stabilen Mieterträgen interessiert und nicht an Spekulationsgewinnen. Daraus abgeleitet müssen hohe Preise nicht notwendigerweise ein Symptom für eine Blase sein.

Was passiert, wenn die Zinsen in absehbarer Zeit steigen?

Karl Derfler: Die Immobilienpreise hängen an den Zinsen. Wenn die Zinsen steigen, wird das die Refinanzierung beeinflussen und im Eigentum die Nachfrage dämpfen.