Interessenskonflikt der Eigentümervertreter
Die Einstimmigkeit oder Mehrheit muss anhand aller Wohnungseigentümer der Liegenschaft berechnet werden, nicht nur anhand der bei einer Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer oder anhand der Eigentümer, die einen schriftlichen Umlaufbeschluss zurücksenden. Ein Beschluss, der eine einfache Mehrheit erfordert, kann also auch dann nicht zustande kommen, wenn zwar alle sich beteiligenden Wohnungseigentümer dafür gestimmt, aber weniger als die Hälfte der Wohnungseigentümer – gerechnet nach Miteigentumsanteilen – an der Abstimmung teilgenommen haben. Soll daher beispielsweise eine Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft beschlossen werden, muss die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen für diese Änderung stimmen.
In unserem Eigentumshaus gibt es eine Gruppe von Hausvertrauenspersonen, die Dinge in ihrem Interesse gegen die Mehrheit durchsetzen. Wie lange dürfen die im Amt sein? Was kann man gegen die tun?
Hausvertrauenspersonen sind im Gesetz nicht explizit geregelt, dieses kennt nur den Eigentümervertreter, der aber nur bei Interessenskonflikt des Verwalters selbst Verwaltungshandlungen setzen kann. Ernannt werden Hausvertrauenspersonen oft in einer Funktion als Schnittstelle oder Berater des Verwalters durch Wahl in der Eigentümerversammlung, durch Bevollmächtigung anderer Miteigentümer, ihre Interessen wahr zu nehmen oder auch durch Weisung an den Verwalter, bestimmte Angelegenheiten nur mit diesen gemeinsam entscheiden zu können. Wenn Sie sich nicht ausreichend vertreten fühlen empfehle ich, dies bei einer Eigentümerversammlung auch anzusprechen. Ihre Rechte als Wohnungseigentümer (Einsichtsrechte, Mitwirkung an Entscheidungen etc.) werden durch das Vorhandensein von Hausvertrauenspersonen nie eingeschränkt. Sie müssen aber auch akzeptieren, dass möglicherweise die Mehrheit anderes wünscht, als Sie selbst.
Wir wollen unsere Genossenschaftswohnung an unseren Sohn übergeben. Wir haben damals das Bad und vieles andere selbst eingebaut. Weil kein Bad drin war, zahlen wir eine Kategorie-C-Miete. Wenn unser Sohn den Mietvertrag übernimmt, will die Genossenschaft die Miete auf Kategorie A erhöhen. Das wären 134 Euro mehr für 71 Quadratmeter. Ist das rechtens?
Die Beantwortung ist ohne genauere Kenntnis des Sachverhalts nicht leicht. Grundsätzlich darf eine Genossenschaft nicht anheben, solange das Darlehen aus der Errichtung nicht getilgt ist. Danach gelten die Regelungen des Mietrechtsgesetzes, wonach eine Anhebung im Eintrittsfall zulässig ist. Am besten wäre es, die Genossenschaft zu ersuchen, die Schritte zur Anhebung zu erklären.
In unserem Eigentumshaus werden die Heizkosten nach Nutzfläche abgerechnet. Ich möchte gerne, dass auf eine Abrechnung nach Verbrauch umgestellt wird. Wie muss ich als Einzelner vorgehen?
Wenn eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage mindestens vier Nutzungsobjekte versorgt, und diese den Verbrauch der Wärmemenge regeln können, so kann jeder Wärmeabnehmer verlangen, dass das Gebäude mit Vorrichtungen zur Erfassung der Verbrauchsanteile ausgestattet wird. Vergleicht man die entstehenden Kosten mit dem zu erzielenden Nutzen, muss sich aber die Wirtschaftlichkeit einer solchen Ausstattung ergeben.
Im Falle von Wohnungseigentum wird (so kein Verwalter bestellt und im Grundbuch angemerkt ist) der jeweils erste im Grundbuch eingetragene Miteigentümer als Zustellbevollmächtigter angesehen und es werden sämtliche Vorschreibungen an diesen übermittelt. Im Falle von Gemeindeabgaben haften im Außenverhältnis sämtliche Miteigentümer solidarisch zur ungeteilten Hand für die Zahlung, im Innenverhältnis erfolgt die Aufteilung entsprechend der Nutzwerte bzw. der Eigentumsquote. Werden die Gemeindeabgaben nicht zur Gänze bezahlt, kann jeder Eigentümer auf den Gesamtbetrag in Anspruch genommen werden. Verweigern die Miteigentümer im Innenverhältnis die Zahlung bzw. den Ausgleich einer vorfinanzierten Zahlung, haben die übrigen Miteigentümer ein Klagerecht und es kann diese Klage auch im Grundbuch angemerkt werden.
Ich habe im Jahr 1998 ein Haus, Baujahr 1956, gekauft. Der Verkäufer hat ein lebenslanges Wohnrecht in der Dachgeschoß-Wohnung. Er ist zwar nur sehr wenig da, ich möchte aber trotzdem, dass er Betriebskosten zahlt. Er sagt, das wurde nicht vereinbart, daher zahlt er keine. Wer ist im Recht?
Unter Betriebskosten verstehen Sie offenbar die Kostenpositionen des Mietrechtsgesetzes, die – weil ein Wohnrecht ja nicht unter dieses Gesetz fällt – nicht anwendbar sind. Es hätte also bei Einräumung des Wohnrechtes extra vereinbart werden müssen, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Wenn sich aus Ihrer Vereinbarung eine Zahlungspflicht für die Betriebskosten nicht ableiten lässt, können Sie tatsächlich keine verrechnen.
Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Weil die Aufzüge im Haus modernisiert wurden, wurde der EVB fast geleert. Ist es in Ordnung, wenn fast die gesamten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge der letzten Jahre dafür verwendet werden?
Die Änderung des Liftgesetzes in Wien brachte es mit sich, dass sehr viele Anlagen modernisiert werden mussten. Die Kosten dafür sind aus den Mitteln des EVB zu bestreiten.
In unserem Haus haben Mieter einen Ventilator im Rauchfang-Sammel-Schacht eingebaut. Seit dem funktioniert meine Therme nicht ordentlich. Ist das erlaubt? Ist das gefährlich? Was kann ich dagegen tun?
Rauchfang-Sammel-Schächte sind an sich nicht erlaubt, da Sie aber als Einzige diesen Fang benutzen dürfen, können Sie die Therme daran betreiben. Andere Einmündungen in den Schacht sind sehr gefährlich und können dazu führen, dass Abgase Ihrer Therme nicht mehr entweichen können. Dies ist sehr ernst zu nehmen, da sogar Erstickungsgefahr drohen kann. Informieren Sie die Verwaltung oder den Hausrauchfangkehrer über Ihre Beobachtungen und benutzen Sie die Therme nicht, solange Sie nicht sicher sein können, dass der Rauchfang einwandfrei funktioniert.
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