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Wirtschaft Immobiz
10/17/2019

In meiner Anlage ist der Brandschutz veraltet – wer ändert das?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Peter Hauswirth - Rechtsanwalt und Immobilienverwalter

Ich lebe in einer älteren Genossenschaftsanlage und habe bemerkt, dass Vorkehrungen bezüglich Brandschutz nicht zeitgemäß sind – Türen ins Freie sind versperrt, Fluchtwege nicht ausgeschildert. Ist die Genossenschaft verpflichtet, das zu ändern?

Grundsätzlich ist die gemeinnützige Bauvereinigung verpflichtet, die Genossenschaftsanlage im ortsüblichen Standard zu erhalten und Gefahren für die Gesundheit zu beseitigen. In verwaltungsrechtlicher Hinsicht ist ein Eigentümer dazu verpflichtet, sich laufend vom guten Zustand der Baulichkeit zu überzeugen. Die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausgestalteten Feuerpolizei- und Feuerwehrgesetze sehen hier genaue Vorgaben vor. Laut Wiener Feuerpolizeigesetz 2015 ist etwa bei Gebäuden, in denen im Brandfall Personen gefährdet werden könnten, die jederzeitige Benützbarkeit von Ausgängen und Notausgängen zu gewährleisten. Prinzipiell kann daher eine Verpflichtung der gemeinnützigen Bauvereinigung abgeleitet werden, nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten für ausreichende Brandschutzmaßnahmen in und um die Liegenschaft zu sorgen. Liegen Verstöße vor und ist eine Einigung mit dem Verwalter nicht möglich, sollte man die Landesbehörde kontaktieren.

In unserer vermieteten Eigentumswohnung gab es vor einem Jahr einen Wasserschaden, der damals auch behoben wurde. Nun ist der Mieter ausgezogen und wir haben bemerkt, dass bei der Behebung auch Teile der zu Schaden gekommenen Küche entsorgt wurden. Kann die Hausverwaltung das noch über die Versicherung abwickeln?

In der Regel sehen sowohl Haushalts- als auch Gebäudeversicherung in ihren allgemeinen Versicherungsbedingungen vor, dass Schadensfälle unverzüglich zu melden sind. Kommt man als Versicherungsnehmer dieser Obliegenheit nicht nach und beruht die Verletzung der Anzeigepflicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit, so behalten sich die Versicherungen in der Regel in den allgemeinen Versicherungsbedingungen vor, keine Deckung des Schadens zu übernehmen. Abgesehen von der Verschuldensfrage ist in diesem Fall entscheidend, ob gegenüber der Versicherung nachgewiesen werden kann, dass die Schäden an der Küche im Zusammenhang mit dem Wasserschaden sind, etwa durch Beweisfotos. Sonst erscheint die Kostendeckung der Versicherung fraglich.

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft und machen die Hausverwaltung selbst. Nach mehreren Umbauten im Haus soll es nun eine Neuparifizierung geben, auch die Keller werden umgewidmet. Welche Schritte nun müssen wir setzen?

Als erster Schritt sind die Nutzwerte neu festzusetzen. Dazu kann einerseits bei Gericht oder Schlichtungsstelle ein Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte gestellt werden. Bei der Antragstellung ist jedenfalls die im Wohnungseigentumsgesetz normierte Einbringungsfrist zu beachten. Der Antrag muss demnach innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung eingebracht werden. Alternativ ist auch eine Neufestsetzung ohne Gericht möglich. Hierzu bedarf es eines neuen einzuholenden Nutzwertgutachtens sowie einer öffentlich beglaubigten schriftlichen Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, dass die im Gutachten angeführten Ergebnisse korrekt sind. In einem weiteren Schritt ist dann die Änderung im Grundbuch vorzunehmen. Wenn diese Berichtigung der Miteigentumsanteile im Grundbuch zu keiner Änderung von mehr als zehn Prozent führt, reicht der Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers. Ansonsten bedarf es der Zustimmung aller Miteigentümer, die auch gegebenenfalls wechselseitig Miteigentumsanteile (mangels abweichender Vereinbarung entgeltlich) zu übertragen haben.

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