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Immobilien
03/30/2014

Immobilienmarkt im Überblick

Branchen-Experten verraten, wie sich der Wohnungsmarkt entwickelt, welche Probleme es gibt und warum Vorsorgeimmobilien noch immer eine beliebte Wertanlage sind.

von Ankica Nikolić

Wohnen in Österreich ist ein heiß diskutiertes Thema. Der Wunsch nach zusätzlichem Wohnraum wird in den letzten Jahren immer lauter. Orientiert man sich an den Prognosen für die demografische Entwicklung, hat der Wunsch durchaus Berechtigung. Österreich wird wachsen, dies bestätigen auch die Zahlen der Statistik Austria. Laut der letzten Erhebungen vor zwei Jahren wird die Bevölkerungszahl von 8,43 Mio. (2012) auf 8,99 Mio. im Jahr 2030 (+7 %) bzw. auf 9,37 Mio. (+11 %) im Jahr 2060 steigen.

Wien und Niederösterreich mit den höchsten Bevölkerungszuwächsen

Ein überdurchschnittlich starkes Bevölkerungswachstum erwartet man in Wien und Niederösterreich. Österreich generell gilt als ein krisensicheres und stabiles Land – auch ein Anreizpunkt für neuen Zuzug. Bei internationalen Umfragen wie etwa in der oftmals zitierten Mercer Studie genießt die Bundeshauptstadt schon längst eine Poleposition in Sachen Lebensqualität. Im Vergleich zu anderen Bundesländern ist Wien die Stadt mit dem größten Mieteranteil. Gerade hier macht sich die Wohnungsknappheit am stärksten bemerkbar.„Im Zeitraum von 2008 bis 2012 ist, wenn man das Bevölkerungswachstum und den Zuzug berücksichtigt, sowohl von privater als auch von öffentlicher Stelle zu wenig Wohnraum errichtet worden. Sicherlich waren die Zeiten generell und für Finanzierungen von Immobilienprojekten schwieriger. Doch auch das wirkt sich letztlich auf die Mietpreise aus“, erklärt ÖRAG-Vorstandsmitglied Stefan Brezovich.

Die Deckelung der Mietpreise ist kontraproduktiv.

Die Nachfrage nach günstigeren und kleineren Wohnungen boomt. Bei größeren und kostenintensiveren Immobilien war zum Teil keine signifikante Mietpreisentwicklung feststellbar. Die Idee, den Markt durch die Gesetzgebung beeinflussen zu können, ist für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl, am Ende des Tages eine Illusion: „Ein Gut, das knapp und begehrlich ist, wird folglich auch im Preis steigen. Wenn ich versuche den Preis zu reglementieren dann gibt es mehrere Optionen: Das Produkt existiert nicht mehr, weil es aufgrund der hohen Nachfrage am Markt nicht mehr verfügbar ist. Gebäude bzw. Wohnungen werden parifiziert und abverkauft. Oder es entwickeln sich daraus Möglichkeiten für Vermieter, die an den offiziellen Kanälen vorbei geregelt werden. Das ist eine Entwicklung, die wir bereits in der Vergangenheit kennengelernt haben und die unter anderem zu unlauteren Ablösen geführt haben. So ein Szenario ist für alle Beteiligten nicht wünschenswert.“

Eine künstliche Verknappung oder eine Deckelung der Mietpreise führt nicht zwangsläufig dazu, das Problem der Wohnungsknappheit mit einem Schlag zu lösen. Eher das Gegenteil wäre in diesem Fall zu erwarten.

Im aktuellen Wohnungsmarktbericht von EHL Immobilien und der BUWOG Group kommt man ebenfalls zu dem Fazit, dass künftig mehr Wohnungen benötigtwerden. Hier wurden im Bereich der Eigentumswohnungen die Haushaltsentwicklungen verglichen. In Niederösterreich und im Burgenland werden die Haushaltszahlen klar ansteigen. In weiterer Folge führt dies dazu, dass immer mehr Familien aus Wien aufgrund der steigenden Einwohnerzahl und der gestiegenen Preise auf angrenzende Bundesländer ausweichen, wo das Preisniveau noch deutlich unter dem Wiener Schnitt liegt. Laut den Berechnungen muss man etwa derzeit in Wien für Eigentumswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 3750,– Euro rechnen. In Niederösterreich hingegen wird derzeit mit 1810,– Euro pro Quadratmeter kalkuliert.

Die Preisentwicklung verschärft jedoch auch die Situation für private Bauträger und Projektentwickler. Gerade im innerstädtischen Bereich wird es immer schwieriger, geeignete und finanzierbare Grundstücke zu finden. „Was unserer Meinung nach fehlt, sind passende Lösungen seitens der Politik, damit die Rahmenbedingungen für potenzielle Investoren attraktiver werden“, beschreibt Endl.

Konstant hohe Nachfrage nach Vorsorgeimmobilen.

Im Vergleich dazu erfreuen sich Vorsorgewohnungen nach wie vor hoher Beliebtheit. Das Motto: Grundbuch statt Sparbuch, ist eine Anlagevariante,die sowohl für private als auch für Projektentwickler ein spannendes Geschäftsfeld bieten. „Wir verzeichnen eine konstant hohe bis steigende Nachfrage. Vor allem diejenigen, die in den vergangenen Jahren bereits in diese Objektform investiert haben, können sich jetzt über rentable Ergebnisse freuen. Diese Zielgruppe kommt jetzt wieder darauf verstärkt zurück“, sagt Marion Weinberger-Fritz Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs Gmbh (RVW).

Die richtige Lage ist auch hier entscheidend. Hohe Preise muss man in Wien vor allem innerhalb des Gürtels in Kauf nehmen. Für diese Standorte sind Käufer auch bereit, tiefer in die Tasche zu greifen. „Im dritten Bezirk (Petrusplatz) liegen die Nettopreise bei etwa 4000,– Euro netto pro Quadratmeter. Im 14. Bezirk, U3 Hütteldorf (Nähe Schönbrunn) kostet der Quadratmeter 3400,– Euro netto“, sagt Weinberger-Fritz. Bei Außenlagen wird verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis geachtet. „Viele Mitbewerber sind auf das Thema aufgesprungen und der Markt bietet ausreichend Angebote.“ Wer sich durchsetzt, wird einmal mehr über die Qualität definiert. „Je mehr Service ich dem Käufer anbiete, desto eher wird es zum Abschluss kommen. Ein Komplettservice ist aus unserer Sicht der richtige Weg: Die Übernahme der Planrechnung für steuerliche Zwecke, die Verwaltung, Vermietung und etwa Gewährleistungsverfolgungen – derartige Servicepakete werden vom Kunden honoriert“, beschreibt Weinberger-Fritz.

Eine ähnlich positive Bilanz im Segment Vorsorgeimmobilie zieht Michael Ehlmaier von EHL Immobilien. Lediglich überteuerte Projekte finden schwer einen Abnehmer: „Die Angebotspreise müssen sich am aktuellen Marktniveau orientieren und nicht daran, was die Wohnung langfristig wert sein könnte.“ Lange Zeit wurden Vorsorgewohnungen nur mit Eigenkapital finanziert. Mittlerweile werden auch moderate Fremdkapitalanteile eingesetzt. Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnen von EHL Immobilien: „Die derzeit üblichen Kreditfinanzierungen im Ausmaß von etwa 30 Prozent sind nicht spekulativ, sondern eine sinnvolle Möglichkeit zur Optimierung der Rendite über die Steuervorteile etwa.“

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