Immobilien richtig vererben: Was Sie beachten müssen

Die Regelung des Nachlasses ist ein eher unbeliebtes Thema. Laut einer aktuellen Umfrage im Auftrag der österreichischen Notariatskammer haben nur zwanzig Prozent der Österreicher ein Testament verfasst. Bei den 61- bis 70-Jährigen sind es immerhin 30 Prozent. „Wer aber möchte, dass nach seinem Tod nicht gestritten wird, sollte schon zu Lebzeiten sein Erbe regeln“, sagt Michael Lunzer, Präsident der Notariatskammer für Wien, NÖ und Burgenland.

Der Experte rät daher, mit den Erben noch zu Lebzeiten über die Verteilung des Vermögens offen zu sprechen. Auch wenn dies manchmal ein nicht ganz leichter Prozess ist.

Der Klassiker ist die Erbschaft eines Einfamilienhauses. Wenn Eltern bei Lebzeiten mit ihren Kindern keine Aufteilung festlegen, fällt die Immobilie nach deren Tod den Kindern gemeinsam zu. Auch wenn sich die Geschwister gut verstehen, birgt diese Konstellation dennoch Streitpotenzial. Denn wie kann ein Einfamilienhaus mit mehreren Eigentümern genutzt werden?

Da jedes der Kinder Anspruch auf einen Pflichtteil hat, müssen – wenn einer der Geschwister das Objekt ganz übernimmt – die anderen ausbezahlt werden. Grundlage für die Auszahlung des Pflichtteils ist der Verkehrswert der Liegenschaft (abzüglich der Schulden). Zu diesem Zweck muss daher oft ein teures Gutachten in Auftrag gegeben werden. „Bei den stark gestiegenen Immobilienpreisen kann der eine den anderen meist nicht ausbezahlen. Ein Verkauf ist dann leider unvermeidlich“, sagt der Wiener Notar Markus Kaspar.

Wenn kein Testament vorliegt, gilt grundsätzlich die gesetzliche Erbfolge nach einem Todesfall: Kinder erben zwei Drittel, Ehepartner oder eingetragene Partner ein Drittel. Wenn also der Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung verstirbt, erbt die Ehegattin die Immobilie keineswegs alleine. Der überlebende Ehepartner hat aber im Rahmen des „Vorausvermächtnisses“ das Recht, bis zum eigenen Tod in der Immobilie zu leben.

Wer mit der gesetzlichen Erbfolge Aufteilung nicht einverstanden ist, sollte jedenfalls ein Testament machen. Allerdings erhalten Kinder und Ehepartner dann immer noch den Pflichtteil: Dieser entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Lebensgefährten sollten im Testament bedacht werden

Auch Lebensgefährten haben seit der letzten Novelle des Erbrechts einen gesetzlichen Anspruch auf das Erbe. Allerdings – und das wissen die wenigsten – nur dann, wenn es keine anderen direkten Verwandten gibt. „Wenn es irgendwo Cousins gibt, die ich vielleicht gar nicht kenne, erben diese alles. Und der Lebensgefährte nichts“, erklärt Notar Markus Kaspar. Daher gilt: Wenn der Lebensgefährte etwas bekommen soll, dann muss ein Testament gemacht werden.

Ein Sonderfall stellt die Eigentumswohnung dar: Hier gibt es nämlich die Möglichkeit einer Eigentümerpartnerschaft. Dabei dürfen zwei natürliche Personen – unabhängig von Trauschein oder sonstigem Verhältnis zueinander – gemeinsam Eigentümer einer Wohnung sein. Stirbt nun einer der beiden Eigentümer, so geht sein Anteil in den Besitz des anderen über. Gibt es andere Erben, so muss ein so genannter Übernahmepreis in die Verlassenschaft einbezahlt werden.

Die Möglichkeit einer Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten kann ebenfalls bei der Regelung seines Erbes in Erwägung gezogen werden. Und zwar nicht aufgrund steuerlicher Aspekte – in Österreich gibt es derzeit keine Erbschaftssteuer. Und auch nicht in Hinblick auf einen möglichen Pflegeregresses, weil dieser abgeschafft wurde. Sondern unter anderen Umständen: Wenn die laufenden Kosten des Eigenheims hoch sind oder Investitionen anstehen und die Besitzer diese nur mehr schwer finanzieren können. Oft tritt dieser Fall ein, wenn Leute in Pension gehen. „Wenn man das Haus den Kindern überlässt, können diese Erhaltungskosten delegiert werden“, so Rechtsanwalt Gottfried Bischof von der Kanzlei Bischof Zorn + Partner.

Eine Schenkung ist ebenfalls sinnvoll, wenn einer der Erben die Liegenschaft selbst bebaut, etwa ein Geschoß aufstockt oder ein eigenes Einfamilienhaus zubaut. „In diesen Fällen brauchen die Kinder Rechtssicherheit. Denn wenn den Eltern etwas zustößt oder wirtschaftlich überraschend eine ungünstige Situation eintritt, dann bauen die Kinder quasi auf Luft,“ sagt Notar Michael Lunzer.

Eltern können sich in beiden Fällen im Schenkungsvertrag ein Wohnrecht zusichern und ein Zustimmungsrecht zu einer Veräußerung oder Belastung der Immobilie einräumen lassen. Auch welche Partei welche Investitionen und Kosten in Zukunft zu tragen hat, sollte genau ausgemacht werden. Rechtsanwalt Gottfried Bischof: „Die oft vorhandene psychologische Angst des Loslassens ist unbegründet. Mit rechtlichen Ausgleichsmaßnahmen können viele Aspekte geregelt werden.“

Was allerdings rechtlich nicht geht: einem von mehreren Kindern zu Lebzeiten alles zu schenken. Denn auch die anderen Kindern haben Anspruch auf einen Schenkungspflichtteil.

Steuerlich jedenfalls ist es egal, ob eine Immobilie geschenkt oder vererbt wird. In beiden Fällen wird Grunderwerbssteuer fällig. Diese beträgt für die ersten 250.000 Euro Grundstückswert 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und darüber hinaus 3,5 Prozent. Für die Berechnung des Grundstückswerts erlaubt das Finanzministerium mehrere Möglichkeiten. Einer davon ist das Heranziehen des Immobilienpreisspiegels der Statistik Austria. Dazu kommen noch die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.

Auch Schulden können vererbt werden. Wenn befürchtet wird, dass mehr Schulden als Vermögen da sind, kann die Erbschaft nur bedingt angenommen werden. Dann haftet der Erbe nur für die Schulden bis zum Wert des Nachlasses: Nicht darüber hinaus und daher nicht mit dem eigenen Vermögen. Das Erbe kann auch ausgeschlagen werden. Dann erbt man weder Schulden noch eine Immobilie. Die Zahl der Erbschaften ist in Österreich übrigens stark im Steigen: Laut Zahlen der Wirtschaftsuniversität Wien werden in den kommenden 15 Jahren mehr als 200 Milliarden vererbt, vor allem Immobilien. Da die künftigen Erblasser immer weniger Kinder haben, wird sich die Summe pro Kopf künftig deutlich erhöhen.