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Wirtschaft Immobiz
05/08/2019

Immobilien richtig erwerben: In fünf Schritten zum Kaufabschluss

Rund 100.000 Objekte wechseln jährlich in Österreich die Besitzer. Wie eine Kauftransaktion sicher abgewickelt wird.

von Barbara Nothegger

Die Suche nach einem Haus oder einer Wohnung kann oft lange dauern. Umso größer ist die Freude, wenn das passende Objekt gefunden ist. „In der Euphorie über das neue Zuhause kommt es in der Kaufabwicklung oft zu Leichtfertigkeiten“, so Immobilienanwalt Gottfried Bischof von der Kanzlei Bischof Zorn + Partner. „Man sollte kühlen Kopf bewahren.“ IMMO hat die fünf wichtigsten Schritte beim Kauf zusammengetragen – damit Käufer länger Freude am Eigenheim haben.

1. Augen auf

Käufer sollten im Vorfeld möglichst viele Informationen über das Wunschobjekt zusammentragen. Dafür lohnt sich ein Blick ins Grundbuch: Dort ist vermerkt, ob die Immobilie mit Pfandrechten belastet ist, ob Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte vorliegen. Ebenso sollten bei den Behörden alle baurechtlichen Aspekte überprüft werden: Wie sind die Bebauungsbestimmungen? Welche Flächenwidmungen gibt es? Und liegen – bei gebrauchten Objekten – alle Baugenehmigungen vor?

2. Blick hinter die Fassade

Der Käufer sollte sich gut über die Eigenschaften und den baulichen Zustand des Wunschobjekts informieren. Verkäufer haben auch eine gewisse Aufklärungspflicht das Objekt betreffend. „Bei Wohnungen etwa sollte der Käufer über den Wohnungseigentumsvertrag und alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Bescheid wissen“, sagt Rechtsanwalt Bischof. Ein Beispiel: Es könnten größere Investitionen anstehen und die Rücklage zu diesem Zwecke erhöht werden. „Es sollte möglichst viel im Vorfeld geklärt sein, damit es nicht mehr extra im Kaufvertrag festgehalten werden muss“, so der Wiener Notar Michael Lunzer. Probleme entstehen dort, wo Verkäufer bestimmte Dinge selbst nicht wissen. Oder gar Mängel bewusst verschweigen. In diesem Fall kann es bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrags kommen.

3. Ist der Preis okay?

Im Laufe der Immobiliensuche entwickelt der Käufer meist ein gutes Gespür dafür, welche Preise für welche Lagen marktüblich sind. Auch das Nachfragen bei Nachbarn oder der Gemeinde kann hilfreich sein, um herauszufinden, um welchen Betrag ähnliche Objekte in der letzten Zeit den Besitzer gewechselt haben.

4. Kaufvertrag aufsetzen

Es ist nicht ideal, einen bestehenden Kaufvertrag zu nehmen und diesen auf die anstehende Transaktion anzupassen – wie es in der Praxis manchmal passiert. „Jeder Kaufvertrag ist ein Einzelfall und muss je nach Kaufgegenstand und Form der Abwicklung individuell aufgesetzt sein“, so Notar Lunzer. Für die Vertragserrichtung und die weitere Kaufabwicklung sollte daher ein Notar oder ein Anwalt konsultiert werden. Lunzer: „Bei der Auftragserteilung sollte man gleich ein Honorar für die Leistungen vereinbaren.“

Wichtig bei der Vertragserrichtung ist, dass der Zustand des Kaufobjekts im Vertrag detailliert beschrieben wird und alles, was ein Verkäufer verspricht, im Kaufvertrag festgehalten wird. Vor allem bei Dingen, die der Käufer nicht überprüfen kann. Wenn zum Beispiel ein Verkäufer von einem gebrauchten Haus sagt, er habe die Leitungen vor einem Jahr neu gemacht, sollte im Vertrag vermerkt sein, dass der Verkäufer dafür Gewähr leistet. Generell gilt: „Wenn im Kaufvertrag etwas unplausibel erscheint, sollte der Käufer auf jeden Fall nachfragen, was damit gemeint ist“, rät Lunzer.

5. Sichere Zahlung

„Die Abwicklung des Liegenschaftskaufs sollte so gewählt werden, dass sie für beide Seiten sicher ist“, sagt Rechtsanwalt Gottfried Bischof. Soll heißen: Der Käufer wird sicher Eigentümer der Liegenschaft, der Verkäufer erhält sicher sein Geld.

Üblich ist, dass eine Kauftransaktion treuhändisch abgewickelt wird: Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein von einem Anwalt oder Notar verwaltetes Treuhandkonto ein. Sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, zahlt der Treuhänder die Summe an den Verkäufer aus.

Das Eigentum an einer Liegenschaft geht rechtlich mit dem Eintrag ins Grundbuch an den Käufer über – nicht mit der Unterschrift im Vertrag oder der Schlüsselübergabe. Der Treuhänder garantiert, dass das Objekt lastfrei übergeben wird, sprich, dass alle Pfandrechte und Kreditbelastungen im Grundbuch gelöscht worden sind. Wenn nötig, überweist der Treuhänder den offenen Betrag an das Kreditinstitut.

Die Nebenkosten des Kaufs wie die Vertragserrichtungskosten, 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer und 1,1 Prozent gerichtliche Eintragungsgebühr trägt meist der Käufer.