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10.08.2017

Hilfe, mein Nachbar baut!

Egal ob auf dem Nachbargrundstück eine Villa errichtet oder unter dem Zinshaus ein U-Bahn-Tunnel gegraben wird; einerlei, ob das Dachgeschoß ausgebaut oder die Fassade saniert wird – eine Baustelle hat für Anrainer meistens unangenehme Begleiterscheinungen: IMMO erklärt, was man gegen Beeinträchtigungen tun kann.

Es ist laut, staubig und manchmal wackeln sogar die Wände. Eine Baustelle im Haus oder nebenan kann die eigenen Nerven ganz schön strapazieren. Aber ohne Nebenwirkungen geht es nun einmal nicht. Alles muss man sich jedoch nicht gefallen lassen. Drei Experten beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema:

Welche Störungen durch eine Baustelle muss man hinnehmen?

Lärm, Erschütterungen, Staub, Gerüche – ein gewisses Maß an Einwirkungen ist von den Bewohnern zu dulden. Und zwar unabhängig davon, ob die unangenehme Begleiterscheinungen von einer Baustelle nebenan oder von Arbeiten im Haus kommen. "Was aber nicht ortsüblich ist und die Nutzung des eigenen Grundstückes oder der eigenen Wohnung wesentlich beeinträchtigt, kann untersagt werden", erklärt der Wiener Rechtsanwalt Johannes Olischar. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an. In einem Gewerbegebiet wird ein höheres Maß an Lärm hinzunehmen sein als in einem ruhigen Wohngebiet. "Der Oberste Gerichtshof hat aber wiederholt ausgesprochen, dass im geschlossenen Siedlungsgebiet mit gelegentlichen baulichen Maßnahmen gerechnet werden muss und dass die davon ausgehenden Einwirkungen grundsätzlich ortsüblich sind. Gemeint sind damit zum Beispiel Schließungen von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen, Renovierungsarbeiten oder Reparaturen", sagt Olischar.

Es wird allerdings eine schonungsvolle Bauführung, die den Vorschriften und sonstigen Beschränkungen entspricht, vorausgesetzt. "Wird eine Einwirkung so intensiv, dass die Gesundheit von Menschen gefährdet ist oder es zu Schäden an der Substanz der eigenen Liegenschaft kommt, kann sie vom Gericht untersagt werden. Ein Beispiel dafür wären Erschütterungen, die zu Rissen an Gebäuden führen", erklärt der Wohnrechtsexperte.

Was kann man tun, wenn Probleme in der eigenen Wohnung auftreten?

Schäden sind vom Verursacher oder dessen Versicherung zu bezahlen. Mieter wenden sich am besten an ihren Vermieter, Eigentümer gleich direkt an den Bauherren. "Gibt es Schäden, zum Beispiel Risse in der Mauer, sollte man auch die Verwaltung informieren. Vielleicht gibt es an anderen Stellen im Haus ähnliche Probleme", sagt Olischar und rät, Beschädigungen mit Fotos zu dokumentieren und genau festzuhalten, wann diese sichtbar wurden und welche Baumaßnahmen gerade durchgeführt wurden.Kann man sich wehren, wenn die gute Aussicht verbaut werden soll?

Als Nachbar hat man zwar Parteistellung im Baubewilligungsverfahren, aber keinen Anspruch auf eine gute Aussicht. "Der Verwaltungsgerichtshof hat schon wiederholt ausgesprochen, dass es keine Nachbarrechte auf freien, unverbauten Ausblick, freie Durchsicht oder Uneinsehbarkeit gibt", sagt Olischar. Mit der Parteistellung sind bestimmte Rechte wie Akteneinsicht, Ladung zur mündlichen Verhandlung oder die Möglichkeit der Beschwerde gegen den Baubewilligungsbescheid verbunden. Welche Abstände einzuhalten sind oder wie hoch und breit ein Gebäude sein darf ist im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan festgelegt. "Werden alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten, besteht ein Anspruch auf eine Baubewilligung. Der Nachbar kann nur Einspruch erheben, wenn sich jemand nicht an die Bestimmungen hält. Normalerweise dauert es etwa drei Monate von der Baueinreichung bis zur Bewilligung", erklärt der Leiter der MA 37 (Baupolizei), Gerhard Cech.

"Es gibt auch Bauvorhaben, die sich über Jahre hinziehen, weil Nachbarn immer wieder beeinspruchen."Welche Möglichkeiten haben Mieter, die durch eine Baustelle beeinträchtigt werden?Wer die Wohnung nicht oder nur eingeschränkt nützen kann, könnte Mietzinsminderung geltend machen. Deren Ausmaß richtet sich nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung: Geht es nur um störenden Lärm werden wohl nicht mehr als fünf Prozent realistisch sein. Kann man jedoch das Objekt nicht nützen, weil etwa nach einem Dachgeschoßausbau die Decke einzustürzen droht, muss man gar keine Miete zahlen. "Die Schwierigkeit liegt also darin, den Anspruch zu beziffern. Kommt es zum Streit über das Ausmaß der Minderung, liegt die Beweislast beim Mieter", warnt Olischar. "Es macht allerdings keinen Unterschied ob der Vermieter selbst baut oder die Beeinträchtigungen vom Nachbargrundstück ausgehen." Eine berechtigte Mietzinsminderung muss sich der Vermieter gefallen lassen – auch wenn er für das Problem gar nichts kann.

Wie ist die Situation, wenn die Stadt neue Infrastruktur schafft?

"Bauvorhaben wie Amtshäuser oder Ähnliches werden genauso nach der Bauordnung für Wien behandelt wie Bauvorhaben von Privatpersonen", erklärt Cech. Es gibt dieselbe Parteistellung wie in allen anderen Bauverfahren. Zu unterscheiden davon ist jedoch der U-Bahn-Bau, der sich nach dem Eisenbahngesetz richtet. Das eisenbahnrechtliche Verfahren wird von der MA 64 durchgeführt. Manch einer hat vielleicht ein mulmiges Gefühl, wenn neben oder direkt unter dem Haus ein Tunnel gegraben wird. Solche Bedenken kann Cech zerstreuen: "Im Zuge von U-Bahn-Bauten werden die Gebäude im Nahebereich der Baustelle im Vorfeld genau geprüft und, wenn erforderlich, Fundamente und Kellermauern verstärkt, damit es zu keinen Setzungen und Rissen kommen kann."

Außerdem wird von der MA 29 laufend beobachtet, ob es zu Setzungen des umgebenden Erdreiches kommt, sodass Schäden an umliegenden Gebäuden praktisch auszuschließen sind. Käme es dennoch zu einem Schaden am Haus, könnte man über das Gericht Schadenersatz vom Unternehmen (im Falle des U-Bahnbaus von den Wiener Linien) fordern.Häufiger sind Beschwerden über Lärm, denn gerade im U-Bahn-Bau ist auch Nachtarbeit üblich. Anrainer können sich für gewöhnlich an einen Ombudsmann der Wiener Linien wenden. Funktioniert das nicht, ist die MA 64 der nächste Ansprechpartner. "Wenn es besonders laut ist oder in der Nacht über die bewilligte Zeit hinaus Arbeiten durchgeführt werden, schauen wir uns das natürlich an", sagt die Leiterin der MA 64, Cordula Donner. "Wir schicken einen Sachverständiger der Baupolizei. Dieser überprüft, ob man besonders lärmintensive Arbeiten auch tagsüber durchführen könnte oder ein sehr lautes Gerät einhausen kann. Das heißt, es wird eine Art Häuschen als Lärmschutz drumherum gebaut. Für Arbeiten die nur zwei oder drei Tage oder Nächte dauern, zahlt sich das aber nicht aus."