Hausverwaltung selbst gemacht

Ein Haus mit 32 Wohnungen im Speckgürtel von Wien. Hier haben sich vor vielen Jahren vier Eigentümer zusammengetan und die Verwaltung der Liegenschaft übernommen. Sie moderierten die Eigentümerversammlungen, kümmerten sich um notwendige Reparaturen und organisierten Reinigung und Winterdienst. Als jedoch immer mehr Wohnungen verkauft oder vermietet wurden, funktionierte die Selbstverwaltung irgendwann nicht mehr. "Es gab immer mehr Unstimmigkeiten und keine sachlichen Diskussionen mehr. Als die Streitigkeiten nicht aufgehört haben, wollten die vier nicht weitermachen", erzählt Bettina Rust (Name von der Redaktion geändert), eine der Eigentümerinnen: "Ein Haus selbst zu verwalten ist nicht nur ein enormer Zeitaufwand. Man darf auch die emotionale Ebene nicht unterschätzen."

In kleinen Häusern

Sinnvoll ist die Selbstverwaltung vor allem in kleineren Anlagen. "Im Wohnungseigentumsbereich ist das ein Thema, Zinshaus-Eigentümer beauftragen meist einen gewerblichen Verwalter", sagt Udo Weinberger, Geschäftsführer der Hausverwaltung Weinberger Biletti. "Im ländlichen Raum ist die Selbstverwaltung häufiger als in der Großstadt, denn in einer kleinen Gemeinde kennt man seine Nachbarn besser. Vor allem in Reihenhausanlagen kommt es vor, dass ein Eigentümer die Verwaltung übernimmt. Da wird ausgemacht, dass sich jeder um sein Haus und seinen Garten kümmert. So hält sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen." Ob es dafür Geld gibt und wie hoch der Aufwandersatz sein soll, können die Eigentümer vereinbaren. Viel Zeit kosten die Buchhaltung und die Jahresabrechnung. Manche Eigentümergemeinschaften entscheiden sich daher für einen Mittelweg und beauftragen für diese Dinge einen Profi.

Nur für Eigentümer

Eine Diskrepanz gibt es bei der Selbstverwaltung immer: Ein Verwalter muss die Interessen der Gemeinschaft wahren und darf nicht nach seinen eigenen handeln. Schwierig, wenn man selbst auch Eigentümer einer Wohnung ist. Doch als Laie darf man nur verwalten, was einem auch gehört. Für Mieter ist die Selbstverwaltung also kein Thema. Wer ein völlig fremdes Haus betreuen will, muss eine entsprechende Ausbildung vorweisen, eine Prüfung ablegen und eine Bewilligung der Gewerbebehörde einholen.

Ausbildung und Versicherung

Eine Ausbildung ist auch für private Verwalter sinnvoll. Seminare und Lehrgänge bieten zum Beispiel das WIFI, die Immobilienakademie des ÖVI und die Akademie für Recht, Steuern und Wirtschaft (ARS) an. Gewerbliche Immobilienverwalter müssen eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. "Private sind dazu nicht verpflichtet, ich würde es aber dringend raten", sagt Udo Weinberger und bringt ein Beispiel. "Die Bewohner werden aufgefordert, das Gerümpel im Keller zu entfernen. Als das nicht passiert, werden die Gänge geräumt. Stellt sich dann heraus, dass etwas Wertvolles dabei war, ist ein Vermögensschaden entstanden. Hat man keine Versicherung kann das teuer werden."

• Der Verwalter muss das Haus im Auge behalten, bei Bedarf Reparaturen beauftragen und die Ausführung kontrollieren.
• Auch um die Versicherungen des Hauses hat er sich zu kümmern. Gibt es einen Schadensfall, klärt er die Abwicklung und Bezahlung mit der Versicherung.
• Von November bis März sollte für einen Winterdienst gesorgt werden. Gibt es keine Weisung der Eigentümer, sucht der Verwalter das Unternehmen aus.
• Dienstnehmer (zum Beispiel Hausbetreuung oder Winterdienst) werden vom Hausverwalter angemeldet und bezahlt.
• Der Verwalter eines Zinshauses kümmert sich um den Abschluss der Mietverträge, er behält die Befristungen im Auge, schreibt die Mieten vor und verschickt bei Zahlungsverzug die Mahnungen.
• Im Mietshaus muss die Hausverwaltung außerdem bis 30. Juni die Betriebskostenabrechnung legen. Eigentümer bekommen eine Jahresabrechnung – neben der Aufstellung der laufenden Kosten enthält diese auch eine Abrechnung der Rücklage.
• Im Wohnungseigentumshaus muss der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen. Er ist außerdem verpflichtet, sich um einen Reparaturfonds in angemessener Höhe zu kümmern und jedes Jahr eine schriftliche Vorausschau über die zu erwartenden Aufwendungen zu machen.