Gut gepflegt, von der Türschwelle bis zum Dachboden

Hausverwalter ist ein unterschätzter Beruf. Davon ist Martin Troger, Geschäftsführer der Gebäudeverwaltung Rustler, überzeugt: „Das Berufsbild hat sich sehr verändert. Im Spannungsfeld zwischen den oft gegensätzlichen Interessen der Eigentümer und Mieter oder zwischen jenen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer wird man heute nur mit profundem Wissen als Verwalter bestehen können.“

Auch eine aktuelle Gallup-Umfrage bestätigt die gestiegenen Anforderungen. „Dienstleistungen werden heute kritischer hinterfragt als früher – nicht zuletzt, weil sie transparenter sind. Kunden wollen, dass die Dinge sofort erledigt werden. Aber das ist in jeder Branche so“, relativiert Udo Weinberger, Geschäftsführer von Weinberger-Biletti Immobilienmanagement.

In der Praxis gibt es immer wieder Missverständnisse und falsche Erwartungen. „Wenn der Nachbar laut ist oder seine Schuhe auf den Gang hinausstellt, ist der Verwalter gar nicht berechtigt, etwas zu unternehmen. Dennoch wünschen sich viele Eigentümer, dass er einschreitet“, erzählt Weinberger. Der Verwalter ist aber Dienstleister für die ganze Gemeinschaft. Als solcher hat er jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung zu legen und alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Er beauftragt die Hausreinigung, kümmert sich um Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen und beaufsichtigt die Arbeiten.

Die Eigentümer haben dabei nicht immer etwas mitzureden: Im Bereich der ordentlichen Verwaltung – dazu gehört die Erhaltung der Liegenschaft und die Behebung von ernsten Schäden – darf der Verwalter ohne Beschluss agieren. Für den Tausch von kaputten Fenstern, die notwendige Sanierung von Balkonen oder die Behebung eines Wasserschadens muss er die Eigentümer nicht um Erlaubnis fragen. Ist Gefahr im Verzug, ist er sogar verpflichtet, sofort zu handeln.

Im Bereich der sogenannten außerordentlichen Verwaltung darf der Verwalter nicht auf eigene Faust tätig werden. Über Verbesserungen und Bauarbeiten, die über die Erhaltung hinausgehen – zum Beispiel den Einbau eines Lifts, einen Dachbodenausbau oder die Umstellung einer Ölheizung auf Fernwärme – müssen die Eigentümer erst abstimmen. Für diese Beschlussfassung genügt die einfache Mehrheit.

Über die Hausbetreuung kann der Verwalter autark entscheiden. Sind die Eigentümer mit dem Unternehmen nicht zufrieden, sollten sie mit der Hausverwaltung über eine Änderung sprechen. Denn eine Kündigung ist in der Regel leicht möglich. „Winterdienstverträge werden meist für eine Saison abgeschlossen. Verträge mit Hausbetreuungsfirmen, die sich um die Reinigung, die Grünflächenpflege und die technische Betreuung kümmern, sind monatlich oder quartalsweise kündbar“, erklärt Weinberger.

Die Gemeinschaft kann auch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen und dem Verwalter eine entsprechende Weisung erteilen. „Das passiert nicht sehr häufig, aber dass Bewohner Vorschläge machen, kommt schon vor. Einmal haben wir den Tipp bekommen, dass es in der selben Straße ein kleines Unternehmen gibt, das auch andere Häuser in der Gegend betreut. Solche Hinweise sind sehr hilfreich“, sagt Weinberger.

Hat die Hausgemeinschaft ein gutes Einvernehmen mit dem Hausbetreuer vor Ort, werden Kleinigkeiten oft auf kurzem Weg erledigt. „Wenn eine Lampe kaputt ist, muss man deswegen nicht extra den Verwalter anrufen. Das können die Bewohner dem Hausbetreuer direkt sagen. Größere Reparaturen müssen natürlich über die Verwaltung laufen“, erklärt Peter Schrattenholzer, Geschäftsführer der Hausbetreuung Attensam Wien.

Mieter müssen sich mit der Hausbetreuungsfirma und der Verwaltung arrangieren. Einzelne Eigentümer haben ebenfalls wenig Spielraum. Die Eigentümergemeinschaft aber kann die Hausverwaltung immer zum Jahresende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen – vorausgesetzt, die Mehrheit stimmt zu. Eine außerordentliche Kündigung während des Jahres ist nur bei einer schweren Verfehlung des Verwalters möglich. Erhebt dieser Einspruch, geht der Fall zu Gericht und es dauert für gewöhnlich länger als ein paar Monate, bis er abgeschlossen ist.

Wer den Anbieter wechselt, sollte sich die Leistungsbeschreibung genau ansehen. Denn für das Verwalterhonorar gibt es keine fixen Sätze. Je mehr Leistung man will, umso mehr muss man zahlen.