Günstiger wohnen

Wer eine Genossenschaftswohnung mieten oder kaufen will, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Weil die Wohnbauförderung in Österreich Sache der Bundesländer ist, gibt es neun verschiedene Vergabesysteme mit unterschiedlichen Bedingungen und Einkommensgrenzen. Wer zum Beispiel in Wien eine geförderte Wohnung mieten will, darf pro Jahr höchstens 44.700 Euro netto verdienen, für zwei Personen gilt eine Obergrenze von 66.610 Euro. Bei geförderten Eigentumswohnungen liegen die Grenzen bei 51.090 Euro für eine und bei 76.130 Euro für zwei Personen. Die mögliche Wohnungsgröße hängt sehr oft von der Anzahl der einziehenden Personen ab. Als Faustregel gilt: maximal mögliche Zimmeranzahl = Anzahl der Personen plus 1. Informationen über die genauen Voraussetzungen gibt es bei der Wohnbauförderstelle der jeweiligen Landesregierung.

Der Weg zur Wohnung

Wer Interesse an einem Projekt hat, kann sich direkt an den Errichter wenden. Eine Liste der Bauträger gibt es beim Verband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen unter www.gbv.at

In Wien werden ein Drittel aller geförderten Objekte über die Wohnberatung vergeben. Interessenten können sich online unter www.wohnberatung-wien.at registrieren. Wer die Grundvoraussetzungen erfüllt (Vollendung des 17. Lebensjahres, zwei Jahre Hauptwohnsitz in Wien, Österreichische Staatsbürger oder diesen Gleichgestellte, Unterschreitung der Einkommensgrenze) bekommt das "Wiener Wohn-Ticket". Damit kann man sich für bis zu zehn Planungsprojekte und drei Wohnungen in Vergabe eintragen. Die Reihung erfolgt nach Gültigkeitsdatum des "Wiener Wohn- Tickets". Wer am längsten sucht, wird als Erstes verständigt, wenn die Vergabe beginnt, und zur Besichtigung oder Planeinsicht eingeladen.

Die Kosten

Zu Beginn des Mietverhältnisses ist meistens ein Grund- und Baukostenanteil zu bezahlen. Dadurch reduziert sich das Ausmaß der Fremdfinanzierung und somit auch die monatliche Vorschreibung. Die Höhe ist je nach Fördermodell unterschiedlich und liegt im Schnitt zwischen 50 und 500 Euro pro Quadratmeter.

„Gemeinnützige Bauvereinigungen müssen einen kostendeckenden Mietzins vorschreiben. Das Entgelt darf nicht höher, aber auch nicht niedriger sein, als es zur Deckung der Herstellungskosten, der laufenden Bewirtschaftung und zur Bildung einer Rücklage nötig ist“, sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbands. Zur Nettomiete kommen die Annuitäten für Darlehen, eventuell die Tilgung oder Zinsen für Eigenmittel der Bauvereinigung, die Betriebskosten, der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiterag (EVB), Verwaltungskosten, der Beitrag zu einer Rücklage und die Umsatzsteuer dazu.

Sind (meist nach ca. 30 Jahren) alle Darlehen zurückgezahlt, dürfen maximal 1,75 Euro pro Quadratmeter als Nettomiete plus der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag verrechnet werden. Dieser beträgt in den ersten fünf Jahren 50 Cent pro Quadratmeter und steigt danach linear an. Nach spätestens 30 Jahren und zwei Euro pro m² ist die Obergrenze erreicht.

Besonderheit Miet-Kauf

In vielen Fällen können Mieter einer geförderten Genossenschaftswohnung diese zehn Jahre nach Erstbezug erwerben. „Der oft verwendete Begriff Miet-Kauf ist irreführend“, sagt Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien. „Denn die bereits bezahlte Miete wird nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Nur der Finanzierungsbeitrag – minus einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent – wird abgezogen.“
Käufer sollten genau kalkulieren, denn nach zehn Jahren ist ein Teil der Finanzierung noch offen: Neben den Betriebskosten muss man weiterhin das Wohnbauförderungsdarlehen, Annuitätenzuschüsse oder Hypothekardarlehen zurückzahlen.
Wer seine Wohnung günstig erwerben und teuer weiterverkaufen will, muss seit der Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) im vergangenen Jahr ein wenig Geduld aufbringen: Innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren hat die Bauvereinigung nun ein Vorkaufsrecht.

Gebrauchte Wohnung

Durch die Abschreibung auf 100 Jahre kann der Finanzierungsbeitrag schon verhältnismäßig gering sein. Ist das Haus zum Beispiel 30 Jahre alt, braucht man nur noch 70 Prozent des ursprünglichen Grund- und Baukostenbeitrags zu zahlen. Gleichzeitig ist die Miete oft vergleichsweise moderat. „Die Nachfrage ist groß. Weil es wenig Fluktuation gibt, ist aber das Angebot sehr gering. Außerdem werden solche Wohnungen kaum inseriert. Am besten erkundigt man sich direkt bei den Bauträgern“, sagt Karl Wurm, Obmann des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV). In Wien werden auch über die Wohnberatung Objekte zur Wiedervermietung angeboten. Bei diesen Objekten kann der Finanzierungsbeitrag unter 10.000 Euro liegen.

Rückgabe der Wohnung

Wie bei jeder Mietwohnung ist das Objekt geräumt und gereinigt zurückzugeben. Die normale Abnützung muss die Genossenschaft hinnehmen. Wer auszieht, bekommt den Finanzierungsbeitrag abzüglich der jährlichen Abschreibung zurück.
Hat der Mieter mit Zustimmung der Bauvereinigung wesentliche Verbesserungen vorgenommen (z. B.: Umgestaltung von Licht- oder Wasserleitungen, Einbau von Bad, Dusche oder WC, Erneuerung eines schadhaften Fußbodens) bekommt er einen Investitionskostenersatz – sofern er die Aufwendungen mit Rechnungen belegen kann und seinen Anspruch innerhalb von 14 Tagen schriftlich geltend macht. Kein Ersatzanspruch besteht für Investitionen wie Einbauschränke oder eine Einbauküche. Deshalb erlauben viele Gemeinnützigen Bauvereinigungen, dass sich der ausziehende Mieter mit dem neuen Bewohner in Verbindung setzt, um zu klären, ob dieser bereit ist, für die vorhandenen Einrichtungen einen Ersatz zu leisten. Der neue Mieter ist dazu allerdings nicht verpflichtet.

Weitergabe

Auch für Mieter einer Genossenschaftswohnung gilt Paragraf 12 des Mietrechtsgesetzes (MRG): Wer auszieht, kann seine Mietrechte an Ehepartner, Kinder und Enkelkinder, Eltern und Großeltern sowie Geschwister abtreten, wenn diese zwei bzw. fünf Jahre im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Das ist auch ohne Zustimmung des Vermieters und sogar gegen dessen Willen möglich. Manche Gemeinnützige Bauvereinigungen sind kulanter, als sie sein müssten, und akzeptieren auch Vorschläge für einen beliebigen Nachmieter.

Das darf der Mieter

Über kleinere Arbeiten wie einen neuen Anstrich muss man die Genossenschaft nicht informieren. Für wesentliche Veränderungen (etwa den Komplettumbau des Badezimmers) braucht man jedoch die Erlaubnis des Vermieters. „Die Erhaltungspflichten des Mieters sind nicht klar geregelt. Wartungspflichten, etwa hinsichtlich der Therme, hat er jedoch. Für Bagatellreparaturen ist der Mieter zwar nicht verpflichtet, in der Praxis wird er sich aber um Dinge wie den Austausch eines defekten Duschkopfes, den Ersatz von Beleuchtungsmitteln, die Erneuerung der Malerei oder den Austausch von Lüftungsfiltern selbst kümmern“, sagt AK-Experte Walter Rosifka.

Erhaltungspflichten des Eigentümers

Alle Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind, fallen in den Zuständigkeitsbereich der Genossenschaft. Seit der Novelle des WGG im Vorjahr hat die Bauvereinigung auch eine umfassendere Erhaltungspflicht im Inneren der Wohnung. „Gegenstände, die vom Vermieter zur Verfügung gestellt wurden – zum Beispiel die Heiztherme, der Herd, der Geschirrspüler oder die Badewanne – sind vom Vermieter bei Bedarf zu reparieren oder zu erneuern“, erklärt Wohnrechtsexpertin Barbara Walzl-Sirk.
Kommt die Genossenschaft ihren Erhaltungspflichten nicht nach, kann jeder Mieter die Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeit mit einem Antrag bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise beim Bezirksgericht erzwingen. Auch eine Meldung bei der Baupolizei ist möglich.