Gilt das MRG im sanierten Altbau?

Gilt in einem komplett sanierten Altbau auch das Mietrechtsgesetz? Welcher Mietzins ist hier anwendbar?

Mietgegenstände, die in einem Gebäude gelegen sind, das auf Grund einer vor dem 30. Juni 1953 bzw. – sofern der jeweilige Mietgegenstand im Wohnungseigentum steht – vor dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, fallen jedenfalls in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Eine nach diesen Stichtagen erfolgte umfassende Komplett-Sanierung eines Altbaus unter Erhalt des Bestandes führt nicht dazu, dass das Gebäude fortan als Neubau qualifiziert werden könnte. Für die Mietzinsbildung der einzelnen Objekte ist – sofern es sich nicht um eine Wohnung der Kategorie D handelt, oder ein Ausnahmetatbestand vorliegt, der zur Anwendung des angemessenen Mietzinses führt – der Richtwert maßgebend.

Ich bin Mieterin in einer Wohnhausanlage in Niederösterreich. Die Verwaltung hat einen Baum fällen lassen und die Kosten dafür im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter überwälzt. Ist das rechtens? Müssen das wirklich die Mieter zahlen?

Grundsätzlich gilt, dass die Kosten der Betreuung von Grünanlagen, die nicht einem oder mehreren Mietern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, auf die Mieter überwälzbar sind. Dazu zählen die Aufwendungen zur laufenden Pflege, wie etwa die eines notwendigen Baumschnittes, nicht jedoch die Kosten für die Entfernung eines (abgestorbenen) Baumes. Das Fällen eines Baumes ist funktional der Erhaltung zuzuordnen, die Kosten hierfür sind alleine vom Vermieter zu tragen.

Ich habe mein Einfamilienhaus vermietet und eine Pauschalmiete von 600 Euro vereinbart. Seit einem Jahr zahlt der Mieter die Heizkosten nicht. Wie soll ich vorgehen? Kann ich ihm die Heizung abdrehen?

Zum Zins eines vermieteten Einfamilienhauses gehören auch die Zuschläge für den Betrieb und die Wartung einer Zentralheizungsanlage einschließlich Heizmaterial. Diese stellen ebenso wie die übrigen Betriebskosten einen Bestandteil des Mietzinses dar, sodass rückständige Betriebskosten für die Heizung – sofern nicht im entrichteten Pauschalmietzins inkludiert – eine Mietzins- und Räumungsklage rechtfertigen können. Vom eigenmächtigen Abdrehen der Heizung ist jedoch abzuraten, da sich der Vermieter dadurch etwaigen Mietzinsminderungs- und Schadenersatzansprüchen aussetzen würde.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung und fühle mich durch meinen Nachbarn gestört. Er kocht zu jeder Tages- und Nachtzeit und der Geruch strömt zu mir in die Wohnung. Besagter Nachbar ist Mieter. Was kann ich unternehmen?

Eine von einem Mieter zu verantwortende nachhaltige Geruchsbelästigung kann als ein unleidliches Verhalten, das den Mitbewohnern das Zusammenleben verleidet, qualifiziert werden. Ein solches Verhalten begründet einerseits einen Unterlassungsanspruch, andererseits kann auch der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauches bzw. des unleidlichen Verhaltens verwirklicht sein. Durchsetzen kann dies primär als Vertragspartner des Mieters der vermietende Wohnungseigentümer. Es wird aber jedenfalls ratsam sein, sich an die Hausverwaltung zu wenden, die diesbezüglich mit dem Mieter bzw. auch dem Wohnungseigentümer Kontakt aufnehmen sollte.

Ich habe gelesen, dass im Souterrain nur Geschäftslokale und keine Wohnungen sein dürfen. Ist diese Information richtig?

Die zulässigen Nutzungen von Grundflächen wie der darüber- oder darunterliegenden Räume ergeben sich aus den baurechtlichen Plandokumenten (Flächenwidmung, Bebauungspläne) der einzelnen Bundesländer. Das Österreichische Institut für Bautechnik hat die ganz grundsätzliche Anforderung festgelegt, dass alle Räume ihrem jeweiligen Verwendungszweck entsprechend beleuchtbar sein müssen. Darauf ist durch die unterschiedlichen Widmungen Rücksicht zu nehmen. Hinsichtlich der zulässigen Nutzung von Geschäftslokalen sind aber auch Vorschriften anderer Rechtsgebiete, wie die Bestimmungen hinsichtlich des Arbeitnehmerschutzes, maßgebend.

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Christian Boschek, Arbeiterkammer Wien