Wirtschaft | Immobiz
05.12.2011

Erben von Immobilien in Europa

Welches Recht gilt? Welches Land kassiert die Steuer? Ein Überblick über Hürden beim Erben ausländischer Immobilien.

Erben und vererben in Österreich ist schon eine komplizierte Angelegenheit. Wer aber eine Wohnung in Paris oder ein Haus in London zu vermachen hat, sollte sich genau erkundigen. "Werden Immobilien über Landesgrenzen hinweg vererbt, ist aufgrund der unterschiedlichen Rechtssysteme in Europa Vorsicht geboten", sagt Notar Alexander Winkler. Hinterlässt ein österreichischer Staatsbürger im Ausland eine Immobilie, dann kommt in der Regel das Recht des Staates zur Anwendung, in dem sich das Haus befindet. Dabei muss man allerdings zwischen dem materiellen Erbrecht (wer erbt was?) und dem Steuerrecht (welcher Staat kassiert wie viel?) unterscheiden.

In manchen Ländern kann man sich aussuchen, welches materielle Erbrecht angewendet werden soll. Wenn zum Beispiel ein Österreicher einem anderen Österreicher eine Wohnung in München vererbt, kann er zwischen dem deutschen und dem österreichischen Recht wählen. Und das macht durchaus einen Unterschied: Während nämlich in Österreich Ehepartner ein Drittel erben und die Kinder zwei Drittel bekommen, kann die Quote in Deutschland stark variieren.

Wenn ein Österreicher zum Beispiel eine Liegenschaft in Frankreich hinterlässt, gibt es keine Wahlmöglichkeiten. "Die österreichischen Behörden sind für die Abhandlung einer im Ausland gelegenen Immobilie nicht zuständig. In diesem Fall fällt die Zuständigkeit alleine Frankreich zu, das französisches Recht anwendet", sagt Winkler.

Ähnlich ist die Situation in Großbritannien: "Ein Ehepaar übersiedelte vor zehn Jahren nach England. Sie wollten ihren wohlverdienten Ruhestand genießen und kauften ein Haus in Cornwall. Als der Vater unerwartet stirbt, hinterlässt er das Haus in Cornwall und eines in Österreich", erzählt der Notar. Das Testament des Verstorbenen stammt noch aus Österreich. In diesem hat er seine Tochter als Alleinerbin bestimmt, seine Ehefrau sollte ein lebenslanges Wohnrecht und den Pflichtteil bekommen. "Die Überraschung war groß, denn in England gibt es keinen Pflichtteil. Der Vater war zwar sein Leben lang österreichischer Staatsbürger, das britische Recht lässt aber bei Liegenschaften keine Rechtswahl zu", so Winkler. Wenn also die Ehefrau nicht ausdrücklich im Testament bedacht wurde, bekommt sie auch nichts.

Spannend ist auch die Frage, welcher Staat die Erbschaftssteuer kassiert. "Für gewöhnlich macht bei Immobilien jener Staat seine Steuerhoheit geltend, in dem die Liegenschaft angesiedelt ist", erklärt Winkler.
Bei der Wohnung in München gilt jedenfalls das deutsche Steuerrecht - auch wenn sowohl der Verstorbene als auch der Erbe Österreicher sind. In Deutschland wird die Erbschaftssteuer vom Verkehrswert (also dem tatsächlichen Wert der Immobilie) berechnet. Besser haben es die Erben von Häusern in Österreich. Hier muss man keine Erbschaftssteuer zahlen, wohl aber die Grunderwerbssteuer abführen. Verwandte in gerader Linie und Ehepartner zahlen zwei Prozent vom dreifachen Einheitswert, alle anderen 3,5 Prozent. Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt und liegt in der Regel weit unter dem Verkehrswert der Immobilie.

In Belgien sieht die Sache wieder anders - und kostspielig aus. Hier kommt es nicht darauf an, in welchem Land sich die Immobilie befindet, sondern auf den Wohnsitz des Eigentümers. Ein Beispiel: Ein Österreicher stirbt in Belgien, wo er auch gelebt hat. Er hinterlässt auch eine Immobilie in Österreich. "Auf den gesamten Nachlass findet belgisches Steuerrecht Anwendung, weil der Verstorbene seinen Lebensmittelpunkt dort hatte", erklärt Winker. "Belgien zieht die österreichische Liegenschaft mit ihrem Verkehrswert in die Berechnungsgrundlage für die belgische Erbschaftssteuer heran - und das kann teuer werden."

Eine erste Information über die verschiedenen Rechtssysteme gibt seit Kurzem das europäische Erbrechts-Portal. Auf dieser Serviceplattform finden EU-Bürger umfassende Informationen über den korrekten Ablauf eines internationalen Nachlassverfahrens in 27 europäischen Ländern. www.erben-in-europa.at