Wirtschaft | Immobiz
05.12.2011

Endlich Eigentümer: Das ist zu beachten

Für die meisten ist der Kauf einer Immobilie die größte Investition ihres Lebens. IMMO erklärt, was man vor Vertragsunterzeichnung bedenken sollte und verlost einen Ratgeber.

Manchmal spürt man es sofort: Das ist die Richtige. In dieser Wohnung wird man sich wohlfühlen. In Gedanken werden schon die Zimmer eingerichtet und die Housewarming-
Party geplant. Doch trotz aller Euphorie sollte man nichts überstürzen und niemals voreilig einen Vertrag unterzeichnen. IMMO erklärt, worauf Käufer unbedingt achten sollten.

Besichtigungsschein

Was hat es zum Beispiel mit diesem Besichtigungsschein auf sich, den viele Makler den Interessenten vorlegen? "Einen Besichtigungsschein kann man ohne Bedenken unterschreiben, das verpflichtet zu nichts", erklärt der Rechtsanwalt und Wohnrechtsexperte, Peter Hauswirth. Man bestätigt damit nur, dass einem der Makler die Wohnung angeboten und man diese auch gesehen hat.

Rücktrittsrecht

Unterzeichnet man ein Kaufanbot, sieht die Sache schon anders aus. Wer dieses unterschreibt, bestätigt damit, dass er die Wohnung oder das Haus zum bekannt gegebenen Preis kaufen möchte. Nimmt der Verkäufer dieses Anbot an, ist damit bereits der Vertrag zustande gekommen und für beide Seiten verbindlich. Entgegen einer weitverbreiteten Meinung gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht von Verträgen. Für Immobiliengeschäfte gibt es jedoch eine Ausnahme. Denn das Konsumentenschutzgesetz bewahrt Käufer eines Hauses, einer Wohnungen oder eines Grundstückes vor besonders übereilten Entscheidungen: Wer gleich bei der ersten Besichtigung einen Vertrag unterschreibt, kann innerhalb einer Woche mit einem eingeschriebenen Brief seinen Rücktritt erklären, ohne dass ihm Kosten entstehen. "Diese Möglichkeit besteht aber nur, wenn das Anbot am Tag der Erstbesichtigung der Wohnung abgegeben wurde. Wird es erst am nächsten Tag abgegeben, steht diese Rücktrittsmöglichkeit nicht mehr offen", warnt Wohnrechtsexperte und Ratgeber-Autor Martin Gruber. Bevor man unterschreibt, sollte man sich seiner Sache daher wirklich sicher sein.

Maklerprovision und andere Kosten

Ist ein Vertrag zustande gekommen, hat auch der Makler Anspruch auf seine Provision. Die Obergrenze beträgt drei Prozent des Kaufpreises. Natürlich kann man mit dem Makler verhandeln. "Je höher der Kaufpreis, desto eher wird man Ihnen entgegenkommen", so Gruber. Angehende Eigentümer sollten auch genau nachrechnen, ob das Objekt wirklich leistbar ist und dabei auch die Nebenkosten einkalkulieren. Denn rund zehn Prozent des Kaufpreises muss man für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Anwaltskosten und die Eintragung ins Grundbuch budgetieren.

Kaufvertrag und zu prüfende Dinge

Doch nicht nur die finanziellen Fragen müssen geklärt werden: Auch den Kaufvertrag sollte man genau studieren und am besten von einem Anwalt oder Notar prüfen lassen. "Kontrollieren Sie im Grundbuch, ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist und ob es Pfand- oder Nutzungsrechte gibt", betont Hauswirth. "Wer ein Einfamilienhaus kauft, sollte außerdem sichergehen, dass das Objekt auch den Bebauungsbestimmungen entspricht." Diese können im Flächenwidmungsplan der Gemeinde überprüft werden. "Sie können vom Verkäufer auch Einsicht in den Bau-Akt verlangen", so der Rechtsanwalt. "Es ist schon vorgekommen, dass ein Haus gekauft wurde, das ohne Bewilligung errichtet worden ist. Im schlimmsten Fall muss der neue Eigentümer das Gebäude abreißen lassen."

Zustand des Hauses

Wer eine Wohnung kauft, sollte das gesamte Haus - vor allem Dach, Fassade und Steigleitungen - unter die Lupe nehmen. Sind in den nächsten Jahren große Sanierungsarbeiten notwendig, kann das teuer werden. "Erkundigen Sie sich auch, wie viel Geld in der Reparaturrücklage vorhanden ist", rät Hauswirth. Bei einem Altbau können auch die Leitungen in der Wohnung schon in einem sehr desolaten Zustand sein - und das ist nicht ungefährlich. "Haben Sie Zweifel, an der Funktionsfähigkeit der Installationen, verlangen Sie vom Verkäufer Befunde über den Leitungszustand. Kann er keine vorlegen, beauftragen Sie selbst einen Professionisten, der den Zustand der Leitungen, der Heizung und der Geräte zur Warmwasseraufbereitung überprüft", rät Gruber.

Der Käufer wird zum Eigentümer

Ein neuer Eigentümer ist auch an den Wohnungseigentumsvertrag gebunden. Hier können vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen worden sein. Ein Beispiel, das in der Praxis häufig vorkommt: Grundsätzlich muss die Allgemeinheit den Austausch von kaputten Fenstern zahlen. Im Wohnungseigentumsvertrag kann jedoch vereinbart worden sein, dass jeder Besitzer selbst für seine Fenster und die entstehenden Kosten zuständig ist.

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist das Geschäft noch nicht unter Dach und Fach: Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer Eigentümer der Liegenschaft. Daher wickelt man den Kauf am besten über einen Treuhänder ab. Das Geld wird bei einem Anwalt oder Notar hinterlegt. Der Verkäufer bekommt die Summe erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wird das Objekt erst gebaut, kann man eine Ratenzahlung nach Baufortschritt vereinbaren.

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