Wirtschaft | Immobiz
20.01.2018

Eine Überprüfung der Miete zahlt sich aus

Vermieter von Altbauwohnungen müssen sich an gesetzlich vorgegebene Obergrenzen halten. Wer zu viel Miete zahlt, kann dieDifferenz einklagen. Wie Mieterschutzorganisationen und Prozess-Finanzierer dabei helfen - und welche unterschiedlichen Ansätze sie verfolgen.

Stellen Sie sich vor, Sie zahlen Monat für Monat 100 Euro Miete zu viel. Mit der Zeit kommt da einiges zusammen. Nach nur drei Jahren wären es bereits 3600 Euro. Die gute Nachricht: Das Geld muss nicht unbedingt weg sein.

Mieter einer Altbauwohnung können den zu Unrecht vorgeschriebenen Zins zurückfordern. Wie viel Miete man zahlen muss, hängt nämlich nicht nur von der Größe und der Lage der Immobilie ab. Eine wichtige Rolle spielt das Baujahr: Altbauwohnungen – also Objekte in Mehrparteienhäusern, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden – fallen unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Hier gibt es gesetzliche Obergrenzen für die Miete. Für Wohnungen der Kategorien A, B und C gilt (seit dem Jahr 1994) der Richtwertmietzins. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch und wird regelmäßig vom Gesetzgeber erhöht, zuletzt im April 2017. In Wien liegt der Richtwert derzeit bei 5,58 Euro pro Quadratmeter; am höchsten ist er in Vorarlberg mit 8,57 Euro, am niedrigsten im Burgenland mit 5,09 Euro. Zu- und Abschläge können die Höhe der Miete beeinflussen – am gravierendsten ist der Befristungsabschlag von 25 Prozent.

Manchmal vergessen Vermieter, dass sie für ein Mietverhältnis mit Ablaufdatum diesen Befristungsabschlag gewähren müssen. Und manchmal versuchen Eigentümer unter Ausnutzung aller möglicher Zuschläge zum Richtwert (etwa für Lage oder Ausstattung) die Miethöhe so festzulegen, dass trotz des Befristungsabschlags ein für sie vernünftiger Betrag herauskommt. Hat der Mieter den Verdacht, dass der Vermieter dabei allzu kreativ war, kann er die Höhe bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht überprüfen lassen – und zwar bis zu sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Vermieter zu viel verlangt, muss er die Differenz refundieren. Geld zurück gibt es bis zu drei Jahre bei einem unbefristeten Mietverhältnis und bis zu zehn Jahre bei einem befristeten Vertrag. Ist die Miete zu hoch, muss der Vermieter den Betrag natürlich auch in Zukunft entsprechend reduzieren.

Mietervereinigung versus MieteRunter

Unterstützung bekommen Betroffene zum Beispiel bei Mieterschutzorganisationen (wie der Mietervereinigung, dem Mieterschutzverband oder dem Mieterbund) und seit einigen Jahren auch von privaten Unternehmen wie MieteRunter oder Mietfuchs.

Das Ziel ist dasselbe: Weniger Miete zahlen und/oder Geld zurückbekommen. Der Weg dahin ist jedoch ein anderer: Bei den meisten gemeinnützigen Vereinen muss man Mitglied werden und einen jährlichen Mitgliedsbeitrag zahlen. Bei der Mietervereinigung sind das in Wien aktuell 63 Euro pro Jahr, außerdem gibt es eine einmalige Einschreibgebühr (in Wien derzeit 62 Euro). Braucht man dann irgendwann Unterstützung bekommt man diese kostenlos. Eine kleine Ausnahme gibt es allerdings: Wer kürzer als sechs Monate dabei ist, muss einmalig 165 Euro zahlen. Die Prozessfinanzierer treten nur bei Bedarf auf den Plan: Sie übernehmen die Verfahrenskosten und tragen das Prozessrisiko. Ein Honorar wird nur im Erfolgsfall fällig. Dann ist es allerdings meist saftig – bei MieteRunter etwa zahlt man 30 Prozent des erstrittenen Betrags. Wer also nach drei Jahren 3600 Euro zurückbekommt, muss 1080 Euro abgeben. "Im Durchschnitt kommen bei einem Schlichtungsstellenverfahren 5000 Euro für den Mieter heraus. Wir verdienen also pro Fall im Schnitt 1500 Euro", sagt MieteRunter-Geschäftsführer Christian Pultar: "Wir sind auf überhöhte Mieten im Altbau spezialisiert. Wir prüfen den Fall und wenn es Gewinnchancen gibt, übernehmen wir die Ausgaben und tragen das Risiko. Allein ein Sachverständiger kann 3000 Euro kosten. Wir verlieren nicht oft, aber es kommt vor." Elke Hanel-Torsch, Wohnrechtsexpertin der Mietervereinigung sieht dieses Angebot naturgemäß kritisch: "Man muss relativ viel zahlen, je nach Anbieter sind das zwischen 25 und 40 Prozent der zurückgewonnenen Summe. Die übernehmen zwar das Kostenrisiko, man muss aber wissen, dass diese Unternehmen nur Verfahren führen, die sich auszahlen. Ein Rechtsstreit wegen zu hoher Betriebskosten interessiert die nicht, weil sich der Aufwand nicht lohnt. Wir vertreten auch in Verfahren, wo es um weniger Geld geht." Christian Pultar bleibt bei solchen Vorwürfen gelassen: "Natürlich wollen wir etwas verdienen und übernehmen daher nur Erfolgversprechende Fälle. Wenn jemand zum Beispiel eine Betriebskostenabrechnung prüfen lassen will, verweisen wir ihn an die Mieterschutzorganisationen."

Vergangenheit und Zukunft

Wie lange ein Verfahren dauert, ist unterschiedlich: Geht es nur um die Vergangenheit, einigt man sich schneller. Geht es um einen unbefristeten Vertrag und damit auch um eine Reduktion der künftigen Miete, kann sich der Rechtsstreit auch über Jahre hinziehen. In diesem Fall sollten Konsumenten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen genau lesen, bevor sie einen Vertrag mit einem Prozessfinanzierer abschließen: Denn in vielen Fällen muss man auch von der künftigen Mietersparnis 30 Prozent überweisen. "Das wird individuell vereinbart", bestätigt Pultar. Elke Hanel-Torsch möchte noch einen weiteren Unterschied herausstreichen: "Bei uns geht es auch darum, einen Ausgleich zu finden zwischen Mieter und Vermieter, vor allem wenn das Mietverhältnis noch weiter gehen soll. Die meisten Bewohner wollen gar nicht das Maximum rausholen, sondern einfach eine faire Lösung mit der alle leben können."