Wirtschaft | Immobiz
27.06.2017

Eine Adresse, viele Generationen

Des einen Freud, des anderen Leid. Das müssen Mieter und Vermieter über den Eintritt in Mietrechte wissen.

Die Oma logiert in einer großen Altbauwohnung mit kleiner Miete in der Innenstadt. Weil sie in eine Seniorenresidenz übersiedelt, will das Enkelkind die Wohnung zu den günstigen Konditionen übernehmen. Geht das?

Das Kind ist erwachsen geworden und will endlich allein wohnen. Die Eltern ziehen aufs Land und überlassen die Mietwohnung ihrer Tochter. Muss der Vermieter damit einverstanden sein?

Nach vielen gemeinsamen Jahren kommt es zur Trennung. Einer zieht aus, der andere möchte in den Mietvertrag eintreten. Ist das so einfach möglich?

Eintritt in die Mietrechte

Wovon hängt es ab, ob und zu welchen Konditionen jemand die Wohnung übernehmen darf? Wie so oft kommt es darauf an, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt oder nicht. Nur wenn die Wohnung dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, ist eine Abtretung der Mietrechte unter Lebenden möglich. Bei Altbauwohnung (vor 1945 errichtet) ist das der Fall. Auch für Mietwohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen ist der Paragraf 12 des MRG anwendbar. Bei Neubauwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Dienst- und Ferienwohnungen sieht die Sache anders aus: Hier kommt es darauf an, ob im Vertrag ein Weitergaberecht vereinbart wurde.

Zieht der bisherige Mieter aus einer Altbauwohnung aus, kann er also seine Mietrechte an nahe Verwandte abtreten. Und zwar auch ohne Zustimmung des Vermieters und sogar gegen dessen Willen. Ehepartner, Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern) und Adoptivkinder müssen allerdings mindestens zwei Jahre mit dem bisherigen Hauptmieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Damit Geschwister in den Mietvertrag eintreten dürfen, müssen sie mindestens fünf Jahre gemeinsam unter einem Dach gewohnt haben. Der Eintritt in die Mietrechte erfolgt in diesem Fall von Gesetzes wegen. "Es ist daher nicht notwendig, einen neuen Vertrag abzuschließen. Informieren muss man den Vermieter schon. Tut man es nicht, sind aber keine Konsequenzen zu befürchten", sagt Daniel Richter, Wohnrechtsexperte bei DORDA Rechtsanwälte.

Lebensgefährten (die nicht ohnehin im Mietvertrag stehen) haben schlechte Karten: Für sie gibt es kein gesetzliches Eintrittsrecht, sie brauchen die Zustimmung des Vermieters.

Im Todesfall

Hier ist die Situation anders: "Nahe Angehörige treten – wenn sie zum Zeitpunkt des Todes mit dem bisherigen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben – automatisch in den Mietvertrag ein. Das gilt auch für Lebensgefährten. Sie müssen allerdings drei Jahre mit dem oder der Verstorbenen zusammen gelebt haben. Für Ehepartner und Verwandte in gerader Linie gibt es in diesem Fall keine Mindestdauer", erklärt Richter. Voraussetzung für alle ist jedoch ein dringendes Wohnbedürfnis: Wer bleiben will, darf keine andere Wohnmöglichkeit haben.

An entfernte Verwandte, Freunde oder Fremde kann man die Mietrechte nur abtreten, wenn es vertraglich so vereinbart wurde. "In älteren Verträgen gibt es manchmal ein Weitergabe- oder ein Vorschlagsrecht. Da war der Markt aber auch noch entspannter, heute wird das kaum mehr gemacht", sagt Richter.

Teilungsklage als Chance für den Vermieter

Für den Vermieter können die gesetzlichen Eintrittsrechte unangenehm sein – vor allem, wenn es sich um einen unbefristeten Vertrag handelt. Übernehmen Ehepartner oder minderjährige Kinder die Wohnung, darf die Miete nicht erhöht werden. "Bei allen anderen darf der Vermieter auf den sogenannten Kategoriemietzins anheben. Das sind derzeit maximal 3,43 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der aktuelle Richtwertmietzins für Altbauwohnungen liegt in Wien bei 5,58 Euro. Und da kommen meistens noch diverse Zuschläge, etwa für gute Lage oder besondere Ausstattung dazu", sagt Richter.

Gerade bei den sehr günstigen Objekten in den guten Lagen handelt es sich oft um große Wohnungen mit 200 oder mehr Quadratmeter. Wenn dann Ehepartner oder Kinder in die Mietrechte eintreten, ist das für den Vermieter besonders bitter. Eine Möglichkeit wäre eine Teilkündigung. "Man kann sicher argumentieren, dass jemand zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses keine 150 oder 200 Quadratmeter braucht. Eine Teilkündigung ist sehr aufwendig, weil man zu Gericht gehen muss und für gewöhnlich auch Umbauarbeiten notwendig sind. Bei einem unbefristeten Vertrag mit niedrigem Zins zahlt sich der Aufwand aber meistens aus. Oft endet ein solches Verfahren auch mit einem Vergleich", erklärt Richter.

Eine günstige Wohnung will natürlich niemand aufgeben. Daher sind oft Kinder oder Enkel bei ihren Eltern oder Großeltern gemeldet. "Der Meldezettel allein ist nur ein Indiz und kein Beweis für einen gemeinsamen Haushalt. Für den Vermieter ist es aber schwer nachweisbar, dass die Personen nicht in der selben Wohnung gelebt haben", sagt Richter. Oft werden die Nachbarn befragt, manchmal wird ein Detektiv beauftragt. Im Streitfall entscheidet das Bezirksgericht, welche Seite Recht hat.