Einbrecher beschädigt Balkontüre: Wer zahlt die Reparatur?

In meiner Eigentumswohnung wurde eingebrochen. Es entstand sowohl an der Eingangs- als auch an der Balkontüre ein Schaden. Muss die Reparaturkosten die Hausgemeinschaft tragen oder ist das Angelegenheit des Besitzers?
Peter Hauswirth: Der Eigentümergemeinschaft obliegt die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft als auch die Behebung ernster Schäden des Hauses. Dazu zählt auch die Außenhaut des Hauses. Mangels abweichender Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, zum Beispiel im Wohnungseigentumsvertrag, obliegt daher der Eigentümergemeinschaft die Instandhaltung der Balkontüre, da diese zur Außenhaut des Hauses zu zählen ist. Auch die Außentüre eines Wohnungseigentumsobjektes wird zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gezählt.

In unserem Wohnhaus gibt es eine Miteigentümerin mit mehreren Wohnungen. Sie ist verschuldet und zahlt ihre Betriebskosten von rund 7000 Euro pro Monat nicht. Zudem nimmt sie Veränderungen an der Liegenschaft ohne bauliche Genehmigung vor. Im Grundbuch hat sie zu jedem Objekt ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten ihres Ehemannes eintragen lassen. Wie können wir unter diesen Voraussetzungen unser Vorzugspfandrecht wahrnehmen? Und wer zahlt die Reparaturkosten bzw. übernimmt diese für den Rückbau der Änderungen, falls sich die Dame ins Ausland absetzt?
Peter Hauswirth:An jedem Miteigentumsanteil besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils. Voraussetzung ist allerdings, dass die Forderung (samt Pfandrecht) binnen sechs Monaten mit einer Klage geltend gemacht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt wird. Schäden, die der Eigentümergemeinschaft aufgrund von unzulässigen Baumaßnahmen entstehen, können dabei ebenso berücksichtigt werden wie Rückstände aus den Bewirtschaftungskosten. Auch umfasst vom gesetzlichen Vorzugspfandrecht sind Forderungen von Wohnungseigentümern, die sich aufgrund einer zum Beispiel öffentlich-rechtlichen Solidarhaftung ergeben. So sehen Bauordnungen oftmals auch eine für alle Miteigentümer vor. Diese sind dann allerdings nicht von der Eigentümergemeinschaft, sondern von den geschädigten Eigentümern selbst geltend zu machen. Das eingetragene Belastungs- und Veräußerungsverbot steht der Geltendmachung eines gesetzlichen Vorzugspfandrechtes und einer Zwangsversteigerung der Liegenschaftsanteile grundsätzlich nicht entgegen.

Mein Vermieter hat einen doppelt zu hohen Zins verlangt, den ich zurückfordern wollte. Die Bestätigung zur Schlüsselrückgabe enthielt eine kleingedruckte Klausel, dass mit der Unterschrift alle Forderungen beiderseits abgegolten sind. Ich wurde auf diesen Passus nicht hingewiesen und habe davon erst im Zuge des Gerichtsverfahrens erfahren. Die Richterin behauptet nun, dass ich die Bestimmung aufgrund meines Bildungsgrades hätte erkennen müssen. Ist diese Argumentation zulässig?
Peter Hauswirth: Bei der Auslegung eines "Generalvergleiches" ist immer auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Dessen Wirkung erstreckt sich grundsätzlich auch auf Forderungen, an die die Parteien nicht gedacht haben, nicht jedoch auf solche, an die sie nicht denken konnten. Handelte es sich bei der Bestätigung um ein Vertragsformblatt und gelangt das Konsumentenschutzgesetz zur Anwendung, kann argumentiert werden, dass die Klausel unwirksam ist. Eine in Vertragsformblättern enthaltene Bestimmung ist dann unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Ein Konsument muss bei einer Verzichtsklausel in einem Übergabeprotokoll unseres Erachtens nicht zwingend damit rechnen, dass mit Ausnahme der sich aus der Übergabe ergebenden Ansprüche weitere, wie etwa die Rückforderung von Mietzinszahlungen, verglichen werden. Ob eine derartige Klausel letztendlich auch tatsächlich in einem Gerichtsverfahren für unwirksam erklärt wird, hängt aber immer auch von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

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Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
17. Oktober 2016/ 10 bis 11 Uhr

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