Ein Haus mieten: 10 Fragen und Antworten

Für Einfamilienhäuser gilt das Mietrechtsgesetz nicht: Auf das Kleingedruckte kommt es an. Die 10 wichtigsten Punkte für Mieter und Vermieter.

Man muss es nicht gleich kaufen, man kann ein Haus auch mieten. Dabei gibt es allerdings eine Menge zu beachten. Sandra Cejpek, Anwältin und Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf, beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema. Klicken Sie ins Bild um fortzufahren! Welches Gesetz gilt beim Vermieten eines Einfamilienhauses?
Mieter einer Wohnung sind durch das Mietrechtsgesetz (MRG) gut geschützt. Für Verträge in Einfamilienhäusern gilt jedoch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das viele Dinge nicht regelt. Wesentliche Punkte muss man daher im Vertrag festhalten. Sollte man lieber einen befristeten oder einen unbefristeten Vertrag abschließen?
Grundsätzlich ist beides möglich. Aus Sicht des Mieters ist es aber besser, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Der kann nämlich vom Vermieter vor Ablauf der Befristung nicht beendet werden. Es muss jedoch dem Mieter klar sein, dass auch er an den vereinbarten Endtermin gebunden ist. Will er vorzeitig ausziehen, muss er die Miete weiter zahlen – oder einen Nachmieter bringen. Können beide Seiten den Vertrag jederzeit kündigen?
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis können beide Parteien jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Ist nichts anderes vereinbart, müssen sich beide Seiten an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Diese ist aber mit einem Monat zu kurz, um eine neue Bleibe zu finden. Mieter sollten daher darauf bestehen, dass im Vertrag eine mindestens dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart wird.
Einen befristeten Vertrag kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen (etwa Nichtzahlung des Mietzinses oder erheblich nachteiliger Gebrauch) auflösen. Der Mieter kann nur aussteigen, wenn der Vermieter seiner Instandhaltungsverpflichtung nicht nachkommt und das Haus für die Nutzung untauglich ist. Wie viel Geld darf der Vermieter verlangen? Gibt es hier Obergrenzen?
Die Höhe der Miete ist im ABGB nicht geregelt. Der Vermieter kann also so viel verlangen, wie der Markt hergibt. Einzige Einschränkung: Er darf nicht mehr als das Doppelte des marktüblichen Zinses vereinbaren. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, den Vertrag wegen der sogenannten "Verkürzung über die Hälfte" anzufechten. Passt der Vermieter die Höhe der Miete dann nicht an, könnte der Vertrag rückwirkend aufgelöst werden.
Die Hauptmiete und die Betriebskosten sollten im Vertrag immer gesondert aufgeführt werden. Vor allem, wenn über einen längeren Zeitraum vermietet wird, ist die Vereinbarung einer Pauschale nicht empfehlenswert. Werden die Betriebskosten nicht gesondert aufgeführt, kann der Vermieter eine Erhöhung dieser Posten nämlich nicht an den Mieter weiter verrechnen. Gibt es im ABGB auch einen Mietzinsminderungsanspruch?
Sandra Dejpek: Wohnungsmieter können die monatliche Zahlung reduzieren, wenn der Vermieter das Objekt nicht instand hält. Mieter eines Einfamilienhauses sollten mit einer Mietzinsminderung vorsichtig sein. Wer einen Teil des Geldes einbehält, kann gekündigt werden. Anders als im MRG kann der Mieter den Kündigungsgrund Mietzinsrückstand nicht einfach durch Nachzahlung des fehlenden Betrages aus der Welt schaffen. Er sollte die Miete zwar unter Vorbehalt, aber immer in voller Höhe bezahlen. Gibt es einen Anspruch gegenüber dem Vermieter, kann man diesen gerichtlich einklagen. Wer zahlt Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen?
Laut §1096 ABGB muss der Vermieter das Haus in brauchbarem Zustand übergeben und auch in einem solchen erhalten. Dieser Paragraf kann aber vertraglich ausgeschlossen werden – dann muss sich der Mieter um Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kümmern. Die seit Jahren viel diskutierte Frage, wer für die Wartung und Erneuerung der Therme zuständig ist, kann man im Einfamilienhaus also vertraglich regeln.
Wie so oft, gibt es auch hier eine Ausnahme: Zahlt der Mieter bereits den höchsten marktüblichen Mietzins, führt die gänzliche Übertragung der Instandhaltungsverpflichtung zu einem erheblichen Ungleichgewicht. In diesem Fall kann er den Vertrag (bis zu drei Jahre nach Vertragsabschluss) anfechten. Muss der Vermieter dem Mieter Investitionen ersetzen, wenn dieser auszieht?
Auch zu diesem Thema ist im ABGB nichts geregelt. Ein Investitionskostenersatz muss daher vertraglich vereinbart werden. Gibt es keine solche Abmachung, kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, dass der Mieter das Haus wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt.
In der Praxis wird der Eigentümer wohl nicht darauf bestehen, dass Verbesserungen wieder rückgängig gemacht werden. Er muss aber dem Mieter die Kosten auch nicht ersetzen.
Geplante Verbesserungs- oder Umbaumaßnahmen sollte man daher schon im Vorfeld mit dem Eigentümer absprechen. Am besten wird schriftlich vereinbart, was am Ende des Mietverhältnisses mit den Investitionen geschehen soll. Dürfen die Bewohner den Garten gestalten, wie sie möchten?
Zur Gartennutzung ist im Gesetz nichts geregelt. Man muss daher klären und vertraglich vereinbaren, ob der Mieter neue Bäume pflanzen oder alte roden, einen Swimmingpool bauen oder Spielgeräte aufstellen darf. Wer ist im Winter für die Schneeräumung zuständig?
Zwischen 6.00 und 22.00 Uhr muss der Gehsteig vor dem Einfamilienhaus geräumt werden. Der Vermieter kann diese Verpflichtung zur Schneeräumung auf den Mieter übertragen. In diesem Fall haftet dieser auch, wenn Dritte zu Schaden kommen. Was passiert, wenn das Haus verkauft wird?
Wechselt das Haus den Besitzer, kann der neue Eigentümer den Vertrag kündigen. Der Mieter ist nur geschützt, wenn das Mietverhältnis im Grundbuch eingetragen worden ist.
(ce) Erstellt am
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