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Gebrauchte Gemäuer
07/08/2015

Ein Haus aus zweiter Hand

Chance oder Risiko? Worauf Käufer von älteren Objekten auf jeden Fall achten sollten.

von Ursula Horvath

Historische Villa, sanierungsbedürftig. Charmantes Althaus, Bastler-Hit. Geräumiges Einfamilienhaus, bezugsfertig. Reihenhaus, komplett saniert.

Was genau sich hinter solchen Angaben verbirgt, ist oft nicht auf den ersten Blick erkennbar. Ein Secondhand-Objekt kann in perfektem Zustand oder eine echte Herausforderung sein. Für begnadete Heimwerker ist die Renovierung eines alten Hauses vielleicht eine wunderbare Herausforderung. Wer sich jedoch bei den Sanierungskosten verschätzt, zahlt am Ende womöglich mehr als für einen Neubau.

Nur mit einem Profi

"Bei einer gebrauchten Wohnung kann man die notwendigen Maßnahmen und Kosten besser abschätzen als bei einem Einfamilienhaus", sagt die Wiener Maklerin Elisabeth Rohr. Sie empfiehlt daher, das Objekt immer mit einem Baumeister oder einem Sachverständigen zu besichtigen. Peter Baum, Leiter der Abteilung Bautechnik bei der TÜV AUSTRIA Consult, kann dem nur zustimmen. Er bringt ein Beispiel aus seiner Tätigkeit: "Ein Interessent wollte einen auf den ersten Blick sehr gepflegten Bungalow, Baujahr um 1970, kaufen. Ihm war klar, dass man die Fenster tauschen und die Wärmedämmung verbessern müsste. Trotzdem hat er vorsichtshalber einen Ankaufstest bei uns machen lassen. Dabei hat sich herausgestellt, dass es Feuchtigkeit im Keller gibt, dass das Flachdach undicht ist und dass es sowohl alte Bleirohre als auch eine völlig desolate Elektroanlage gibt. Übrig geblieben sind also vier Mauern und ein nasser Keller. Alles andere hätte man erneuern müssen. Der Interessent hat dann doch nicht gekauft."

Wie besichtigt, so gekauft

Ein ungeplanter Total-Umbau geht sich mit dem Sanierungsbudget meistens nicht aus. Man kann natürlich ein Objekt mit gravierenden Mängeln kaufen, muss aber wissen, worauf man sich einlässt. Denn bei einem Altbau gilt der Grundsatz: Wie besichtigt, so gekauft. "Wenn man dem Verkäufer nicht eine vorsätzliche Täuschung nachweisen kann, hat man mit Gewährleistungsansprüchen keine Chance", erklärt Peter Baum. "Anders ist die Lage, wenn der Verkäufer zum Beispiel schriftlich bestätigt, dass Leitungen auf dem neusten Stand sind, obwohl das gar nicht stimmt. Aber so dumm wird er wohl kaum sein."

Die Rechnung geht am Ende des Tages also nur auf, wenn der Kaufpreis entsprechend niedrig ist. Hier gehen jedoch die Ansichten von Käufern und Verkäufern häufig auseinander. "Viele Eigentümer hängen emotional an ihrem Haus und gehen von einem Preis für ein neuwertiges Objekt aus. Es ist oft sehr schwer, ihnen zu erklären, dass das nicht geht. Für eine umfassende Sanierung sind schnell 1000 Euro pro Quadratmeter weg. Das muss man bei der Preisgestaltung natürlich bedenken", sagt Elisabeth Rohr.

Preise sind gestiegen

In den vergangenen Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser fast überall gestiegen. Laut dem aktuellen Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer liegen die Durchschnittspreise zwischen 1255 Euro pro Quadratmeter in der Steiermark und 2649 Euro im Bundesland Salzburg. In Wien macht die Lage den Unterschied: Im 13. Bezirk muss man (je nach Zustand und Ausstattung) mit rund 2500 bis 4200 Euro pro Quadratmeter rechnen, im 19. Bezirk sogar mit 2600 bis 5300 Euro.

Der Kauf eines gebrauchten Hauses birgt immer ein gewisses Risiko. Doch es gibt auch viele Vorteile: Ist das Objekt in Ordnung, spart man sich die mühsame Bauphase und man kann gleich einziehen. Der Kaufpreis ist für gewöhnlich niedriger als bei einem Neubau. Manche Epochen, wie die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert, zeichnen sich durch eine solide Bauweise und eine gute Bausubstanz aus. Und der Stil und das Ambiente von besonderen Objekten wie einer Jugendstil-Villa sind sowieso einzigartig.

In besonders gefragten Lagen können gebrauchte Objekte die einzige Alternative sein. "In den noblen Ecken von Währing oder Döbling gibt es schlicht und einfach keine freien Baugrundstücke", sagt Maklerin Elisabeth Rohr. "Vor allem für Liegenschaften mit Blick über Wien nehmen es viele Interessen auch in Kauf, dass sie das Haus abreißen und neu bauen."

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