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Immobilien
02/28/2013

Eigentum bringt Sicherheit & Verantwortung

Über gesetzliche Änderungen, den Umgang mit der Verwaltung und die Wertsteigerung der Immobilie: Was Hausbesitzer und Wohnungseigentümer wissen sollten.

von Ursula Horvath

Eigentümer einer Wohnung sind mehr als das: Sie sind auch Miteigentümer der Liegenschaft und tragen Verantwortung für das ganze Haus. Das heißt auch, dass sie Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen mitfinanzieren müssen. „Ein ernster Schaden kann auch auf einer Terrasse eines einzelnen Eigentümers sein. Die anderen haben oft wenig Verständnis, wenn sie bei einer solchen Sanierung mitzahlen müssen. Aber so ist es nun mal“, sagt Christoph Kothbauer, Wohnrechtsexperte der online hausverwaltung & immobilientreuhand GmbH.

Auch mit dem Thema Hausverwaltung sollten sich Eigentümer auseinandersetzen. „Hier gibt es viele Missverständnisse und falsche Erwartungshaltungen“, beobachtet Kothbauer. Viele frühere Mieter fühlen sich ihrem Verwalter unterlegen. Doch als Eigentümer sind sie Auftraggeber. Der Verwalter ist an ihre Weisungen gebunden – allerdings nur an die Beschlüsse der Gemeinschaft, Einzelne können keine Arbeitsaufträge erteilen und nur gewisse, im Gesetz genannte Rechte gegen den Verwalter durchsetzen. Dazu gehört etwa die Legung einer richtigen Abrechnung. Weitergehende Rechte stehen nur der Gemeinschaft zu. Denn der Vertrag besteht zwischen der Gemeinschaft und der Verwaltung.

Das Verwalterhonorar ist Vereinbarungssache. Je umfassender die Leistungen sind, umso höher ist die Rechnung. „Man sollte über die Leistung und nicht über den Preis verhandeln. Schließlich kann man auch nicht die Preise in einem Luxusrestaurant mit denen an einem Würstelstand vergleichen“, betont Kothbauer. Wer seine Wohnung vermieten möchte, sollte sich rechtlich beraten lassen. „Die häufigsten Fehler sind Vereinbarungen, die nicht halten. Leider wird nach wie vor oft falsch befristet“, erzählt Kothbauer. Wer für eine Wohnung einen Mietvertrag mit Ablaufdatum abschließen will, muss für mindestens drei Jahre befristen – und zwar schriftlich. „Damit die Befristung wirksam ist, muss es eine Unterschrift oder eine elektronische Signatur im Sinne des Signaturgesetzes geben. Ein einfaches eMail erfüllt das Gebot der Schriftlichkeit nicht“, warnt der Jurist.

Als Eigentümer sollte man über gesetzliche Änderungen immer auf dem neuesten Stand sein. Ein Beispiel: Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, braucht einen Energieausweis. Seit Dezember 2012 muss man in Anzeigen und Inseraten Angaben zur Energieeffizienz des Objektes machen. Wer das nicht tut, muss mit Verwaltungsstrafen von bis zu 1450 Euro rechnen. Außerdem muss innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss der Energieausweis bzw. eine Kopie davon ausgehändigt werden. Bekommt der Mieter oder Käufer das Dokument nicht, kann er sein Recht entweder gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die Kosten vom Verkäufer oder Vermieter verlangen.

Steckt hinter dem Kauf einer Immobilie vor allem eine Investmentabsicht, sind noch ganz andere Dinge zu bedenken: Neben steuerlichen Aspekten ist vor allem die Wertsteigerung ein wichtiges Thema. „Wer mit einer Immobilie Geld verdienen will, muss sich die Erträge genau anschauen und ausrechnen, wie viel übrig bleibt, wenn man von den Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten abzieht“, sagt Michael Reinberg, Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer der Reinberg & Partner Immobilienberatung. Der Wert eines Zinshauses hängt nicht nur von der Lage und dem Zustand des Gebäudes ab. Hier kommt es vor allem auf die Qualität der Mietverträge an. „Die Frage lautet: Wann kriege ich wie viel Geld und wie sicher bekomme ich es? Das tollste Zinshaus ist nichts wert, wenn es mündlich geschlossene Mietverträge gibt und die Mieter so gut wie nichts zahlen“, betont Reinberg.

Wohnungseigentümer, denen der Wert der Immobilie am Herzen liegt, sollten darauf achten, dass sie nie in einen Instandhaltungsrückstand kommen. „Probleme müssen gleich behoben werden und nicht erst dann, wenn es bereits einen schweren Mangel gibt“, sagt Reinberg: „Viele Gemeinschaften reagieren zu spät und das kann den Wert der Immobilie mindern.“

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