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Die zehn größten Fallen für Vermieter

Schluss mit den bösen Überraschungen: Die größten Fehler und wie man sie vermeidet.

Von Ursula Horvath

01.02.17, 06:00

Glücklich, wer eine schöne Wohnung sein Eigen nennt, diese an einen netten Menschen vermietet und jeden Monat pünktlich sein Geld bekommt. Wer nicht weiß, worauf er achten muss, kann allerdings sein blaues Wunder erleben. Zwei Juristinnen erklären, was Vermieter bedenken sollten.

Immer zuerst unterschreiben

"Wir machen das mit dem Vertrag dann später." Ein Satz, der einem Vermieter auf keinen Fall über die Lippen kommen sollte. "Es kommt vor, dass sich die beiden Parteien über ein Detail nicht einigen. Wenn man dann mit dem Unterschreiben wartet, die Wohnung aber schon übergibt und den Zins kassiert, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis", warnt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr Credo: Kein Tag ohne Vertrag.

Richtig befristen

Wer eine Wohnung nur für eine gewisse Zeit vermietet, muss eine Mindestdauer von drei Jahren einhalten. "Eine kürzere Befristung hat zur Folge, dass diese nicht durchsetzbar ist und ein unbefristeter Vertrag entsteht", sagt Sandra Cejpek Wohnrechtsexpertin bei Anwalt Guntramsdorf.

Zu- und Abschläge beachten

In Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern ist die Höhe der Miete Vereinbarungssache. Wer eine Altbauwohnung (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) vermietet, muss sich an den gesetzlich vorgegebenen Richtwertmietzins halten. Zu- und Abschläge können die Höhe beeinflussen. Mehr verlangen kann man etwa für eine besonders gute Lage oder einen Balkon. Wer das nicht tut, ist selbst schuld. Denn nachträglich kann der Vermieter die Höhe nicht so einfach verändern. Vom Gesetz vorgesehene Abschläge sollte man einhalten: Den Befristungsabschlag von 25 Prozent kann der Mieter rückwirkend einklagen.

Wertsicherung vereinbaren

"Es wird zwar in die meisten Verträge eine Wertsicherungsklausel aufgenommen, viele private Vermieter können jedoch mit der Verrechnung der Wertsteigerung nicht umgehen", sagt Cejpek. "So kommt es oft vor, dass die Höhe zu spät oder gar nicht angepasst wird, sich die Mieterträge laufend reduzieren und somit ein finanzieller Verlust für den Vermieter eintritt." Im Voll-und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – also quasi in jeder Wohnung – ist eine Wertanpassung im Nachhinein nicht möglich.

Betriebskosten korrekt verrechnen

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter die Vorschreibungen, die sie selbt von der Hausverwaltung bekommen, eins zu eins weitergeben. Darin ist aber auch die Reparaturrücklage enthalten und diesen Posten darf man nicht unter dem Titel Betriebskosten auf den Mieter überwälzen. Das gleiche gilt für Förderungsdarlehen oder Kredite für Sanierungen. "Diese Kosten kann man nur kalkulatorisch in die Hauptmiete hineinrechnen", erklärt Cejpek. Lässt der Mieter die Betriebskosten überprüfen, kann es teuer werden: Zu Unrecht vorgeschriebene Positionen muss man zurückzahlen.

Endtermin durchsetzen

Zieht der Mieter zum vereinbarten Termin nicht aus, sollte man sofort reagieren. Tut man das nicht, verlängert sich der Vertrag automatisch um drei Jahre. Verpasst man auch den nächsten Endtermin, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Auf Rückstände rasch reagieren

"Ewig zu warten und nichts zu unternehmen, wenn der Mieter nicht zahlt – das ist wirklich ein Kapitalfehler", sagt Sigrid Räth. Sie empfiehlt, schon eine Woche nach Fälligkeit eine Erinnerung zu schicken. "Vergehen dann zwei oder drei Monate, sollte man nicht mehr diskutieren sondern entweder eine gerichtliche Kündigung oder eine Mietzins-und Räumungsklage einbringen. Diese Verfahren dauern ohnehin sehr lang. In der Zwischenzeit hat der Mieter die Chance, seine Rückstände doch noch zu begleichen."

Die Kaution kassieren

Man mag es kaum glauben, aber solche Dinge passieren tatsächlich. Im Mietvertrag steht: Die Kaution in Höhe von 2400 Euro wurde übernommen. Beim Übergabetermin wird von beiden Seiten unterschrieben. Der Mieter hat aber leider das Geld vergessen. Er verspricht, den Betrag zu überweisen. "Am nächsten Tag hat er behauptet, er habe die Kaution bezahlt. Die beiden haben wochenlang herumgestritten und schlussendlich musste der Vermieter den Betrag einklagen. Obwohl die Beweislage schwierig war, hat er Recht bekommen. Aber es hätte auch anders ausgehen können", erzählt Räth. "Man sollte also die Übergabe von Geld wirklich nur bestätigen, wenn sie auch tatsächlich stattgefunden hat."

Geld nur vom Mieter akzeptieren

Den Zins vom Falschen anzunehmen ist keine gute Idee – außer aus der Anweisung geht klar hervor, dass im Namen des Mieters gezahlt wird. "Wenn die Überweisung plötzlich vom Enkelkind oder Lebensgefährten kommt, sollte man sofort schriftlich klarstellen, dass man sie nicht annimmt oder das Geld sogar zurück überweisen", sagt Sigrid Räth. "Meist will der- oder diejenige in den Mietvertrag eintreten. Akzeptiert man die Zahlung, wird die Person später sagen "ich habe monatelang gezahlt, also bin ich zumindest Mitmieter."

Nur vermieten, was einem auch gehört

Dass man allgemeine Teile nicht vermieten kann, sollte selbstverständlich sein. Doch vor allem bei Parkplätzen kommt genau das immer wieder vor. "Wenn der Stellplatz tatsächlich mein Eigentum ist, darf ich ihn natürlich vermieten. Oft gehört der Parkplatz aber der Allgemeinheit und es gibt Benützungsregelungen für die einzelnen Stellplätze", erklärt Räth. "Gibt es zu wenige, existieren meist Wartelisten. Nützt ein Eigentümer den Platz nicht, darf er ihn auch nicht vermieten. In diesem Fall rutscht der nächste Eigentümer auf der Liste nach."

(kurier.at)