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Die Betriebskosten-Abrechnung

Was Mieter wirklich zahlen müssen und worauf sie achten sollten.

Von Ursula Horvath

03.06.15, 06:00

Es ist wieder so weit: Bis 30. Juni muss die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung legen. Darin werden die monatlichen Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt. Ergibt sich eine Nachzahlung, muss man das Geld spätestens zwei Monate nach der Rechnungslegung überweisen. Betroffen ist, wer zum Zeitpunkt der Bilanz die Wohnung gemietet hat. Wer gerade erst eingezogen ist, muss also möglicherweise die Nachzahlung des Vorgängers übernehmen – oder er profitiert von einem Guthaben.

Online überprüfen

Ob die eigene Abrechnung realistisch ist, kann man mit dem kostenlosen Online-Betriebskostenrechner der Mietervereinigung überprüfen. "Die Bewohner wissen heute ungefähr, wie viel sie zahlen müssen. In einem Haus ohne Lift muss man mit 1,80 bis zwei Euro pro Quadratmeter rechnen. Gibt es einen Aufzug kommen 30 bis 40 Cent dazu", sagt Udo Weinberger, Geschäftsführer der Hausverwaltung Weinberger Biletti. "Werden die Liftkosten auf wenige Wohnungen aufgeteilt, wird es für den Einzelnen teurer. In großen Anlagen muss man für verbrauchsunabhängige Kosten wie die Liftwartung oder die Hausversicherung weniger zahlen als in einem kleinen Zinshaus."

Was gehört dazu?

Welche Ausgaben zu den Betriebskosten gehören, ist im Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Folgende Posten darf die Verwaltung dem Mieter verrechnen:

Wasserversorgung
Rauchfangkehrer
Kanalräumung
Müllabfuhr
Entrümpelung von herrenlosen Sachen
Schädlingsbekämpfung
Beleuchtung der allgemeinen Teile wie Stiegenhaus oder Hof
Verwaltungskosten
Hausreinigung (Hausbesorger oder -betreuung)
Öffentliche Abgaben
Gemeinschaftsanlagen wie Lift oder Waschküche
Versicherung (Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden). Weitere Versicherungen wie Sturmschaden oder Glasbruch dürfen nur verrechnet werden, wenn die Mehrheit zustimmt.

Nur im MRG

Für Mieter einer klassischen Altbauwohnung (die vor 1953 errichtet wurde) ist also alles klar. Anders sieht es für Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses, einer Neubau-Eigentumswohnung oder einer Dachgeschoßwohnung aus. Unterliegt das Objekt nicht dem MRG, dürfen nur die Posten weiterverrechnet werden, die im Vertrag vereinbart wurden. Der Einfachheit halber gibt es aber in vielen Verträgen einen Passus, der besagt, dass die Betriebskosten nach dem MRG verrechnet werden.

Die Mietervereinigung beobachtet seit Jahren die Entwicklung der Betriebskosten und hat vor Kurzem den 7. Betriebskostenspiegel für Wien (siehe Grafik) präsentiert. Demnach zahlen Mieter im Durchschnitt 21,31 Euro (netto, ohne Lift) pro Quadratmeter und Jahr, das sind 1,78 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bewohner einer 70-Quadratmeter-Wohnung müssen also mit 124 Euro pro Monat rechnen.

Fehler in der Abrechnung

"Bei der Überprüfung von Abrechnungen sehen wir, dass immer wieder Positionen aufscheinen, die keine Betriebskosten sind – etwa Reparaturen oder Ausgaben für Kopien und Porto", sagt die Wiener Landesgeschäftsführerin der Mietervereinigung, Elke Hanel-Torsch. "Die Reparatur der Gegensprechanlage zum Beispiel müsste der Vermieter übernehmen. Solche Posten werden oft als Störungsbehebung bezeichnet. Wenn so etwas in der Abrechnung steht, ist es verdächtig." Auch die Reparatur des Aufzugs muss der Vermieter zahlen. Nur die eigentlichen Betriebskosten und die Wartungs- oder Servicekosten müssen die Mieter übernehmen.

Die Ausgaben für eine Entrümpelung dürfen zum Beispiel nur verrechnet werden, wenn tatsächlich herrenloses Gut entsorgt wird. Wenn der Sperrmüll aber einer konkreten Personen zugeordnet werden kann, hat diese die Kosten der Entsorgung zu übernehmen. Leider kann jedoch der Missetäter in vielen Fällen nicht ausfindig gemacht werden.

Wenn die Rechnung nicht stimmt

Gibt es offene Fragen zur Abrechnung sollte man zuerst mit der Hausverwaltung darüber sprechen. Unterliegt die Wohnung dem MRG, kann man die Abrechnung auch bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Alle anderen müssen sich an das Bezirksgericht wenden.

Wohnungseigentümer sollten auch bis Ende Juni Post von ihrer Verwaltung bekommen. In ihrer Jahresabrechnung ist aber neben einer Aufstellung der Betriebskosten auch eine Übersicht über die Rücklage enthalten. In diesen Topf muss jeder Eigentümer einzahlen, die Höhe legt die Verwaltung fest. Der Betrag hängt davon ab, mit welchen Sanierungsarbeiten und Erhaltungsmaßnahmen in Zukunft zu rechnen ist.

Egal ob Mieter oder Eigentümer – für beide gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

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