Immobilienbesitzer sollten die aktuellen Änderungen griffbereit haben

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Wirtschaft | Immobiz
01/12/2017

Das ändert sich für Immobilienbesitzer

Steuererklärung: Heuer werden einige Änderungen schlagend. Die Experten Bernhard Woschnagg und Karin Fuhrmann verraten Tipps und geben einen Überblick zum aktuellen Stand der Regelungen.

Sanieren vs. reparieren

Ein Zinshausbesitzer möchte die Fenster seines Gebäudes erneuern lassen. "Wenn er sie abschleifen und streichen lässt, handelt es sich um Instandhaltungsaufwand", erklärt Bernhard Woschnagg (Partner von Stingl – Top Audit Steuerberatung). Also kleine Reparaturen, die zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzungswertes eines Gebäudes führen. "Daher sind sie steuerlich sofort im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten abzugsfähig." Kommt es hingegen zu Handlungen, die den Nutzungswert wesentlich erhöhen – etwa zu einem Austausch gegen hochwertige Fenster, die schall- und wärmeisolierend sind, ist von einer Instandsetzungsmaßnahme die Rede. "Diese ist seit 2016 bei Wohngebäuden verpflichtend statt auf zehn auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen", sagt der Autor des neu erschienenen Fachwerks "Immobilienbesteuerung Österreich". "Man muss überlegen, ob ein Austausch notwendig ist oder eine Reparatur reicht." Neben der geringen steuerlichen Attraktivität für nachhaltige Lösungen kritisiert Woschnagg, dass in bestehende Abschreibungen eingegriffen wird: "Wurden etwa fünf Jahre abgeschrieben, sind die restlichen fünf auf zehn Jahre zu verteilen – womit sich der jährliche Betrag halbiert."

Schenken und erben

Es war eines der heißesten Themen der Steuerreform 2015/2016: die Neuberechnung der Grunderwerbsteuer. Betroffen hat dies vor allem Erben oder Schenkungen, also unentgeltliche Übertragungen eines Grundstückes innerhalb der Familie. Die Abgabe fällt für die neuen Besitzer an. Anstelle des (niedrigen) Einheitswertes wird nun der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. „Verkäufe hat es vergangenes Jahr laufend gegeben, Schenkungen aber kaum“, bilanziert Woschnagg. Aufgrund der Ankündigung, dass Schenken für den Großteil der Bevölkerung um ein Vielfaches teurer werde, sei es zu einem starken Vorzieheffekt gekommen. Es gibt allerdings auch Gruppen, die von der Umstellung profitieren. „Für einen kleinen Personenkreis, zum Beispiel Neffen und Nichten, bedeutet die Umstellung vom Verkehrs- auf den Grundstückswert sogar eine Vergünstigung.“

Die Grunderwerbsteuer kann auf drei verschiedene Arten berechnet werden: Entweder pauschal (Summe aus dem dreifachen Bodenwert und dem Gebäudewert abzüglich Abschlägen laut Grundstückswert-Verordnung), via Ableitung aus dem Immobilienpreisspiegel oder mittels Gutachten eines Sachverständigen, der einen geringeren Verkehrswert nachweist. „Es gilt das freie Wahlrecht: Man sollte die Varianten durchrechnen und vergleichen. Mit der Pauschale kann man aber durchaus attraktive Ergebnisse erreichen“, rät Karin Fuhrmann (TPA). Die Grundstückswerte sind mittlerweile auch über die Internetplattform FinanzOnline abzurufen.
Ausnahmen von der Besteuerung gibt es nur in wenigen Fällen, zum Beispiel beim gleichteiligen Eigentumserwerb von Ehegatten, sofern ein dringendes Wohnbedürfnis vorherrscht. „Vor 2016 waren Flächen bis 150 abgabenfrei, ab 151 setzte die volle Steuerpflicht ein“, sagt Woschnagg. „Die Grenze ist gleich geblieben, allerdings muss nun nur mehr anteilig für jeden weiteren Quadratmeter über 150 Grunderwerbsteuer bezahlt werden.“

Immobilien verkaufen

Wer ein Grundstück (Grund und Boden, Gebäude, Eigentumswohnungen oder Baurechte) veräußert, muss den Verkaufserlös mit einem bestimmten Prozentsatz besteuern. Im Vorjahr hat sich dieser erhöht: Für Altfälle (Anschaffung vor dem 31. März 2002) gelten nun faktisch 4,2 Prozent sowie für Umwidmungen 18 Prozent vom Kaufpreis und für Neufälle 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn. „Diese unterschiedlichen Sätze machen die Beratungspraxis freilich aufwendiger“, sagt Woschnagg. Es könne nämlich durchaus sein, dass Immobilien, die zwischen 1. 4. 1997 und 31. 3. 2002 angeschafft wurden, als Neuvermögen gelten. Dann nämlich, wenn Herstellungskosten (z.B. eine Wohnungssanierung von Kategorie D auf A) auf fünfzehn Jahre begünstigt abgeschrieben wurden. „Aufgrund der fünfzehnjährigen Spekulationsfrist gilt das Objekt als Neufall. Wenn man mit 4,2 Prozent vom Kaufpreis rechnet, es aber 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn sind, wird dies zu Enttäuschungen führen.“

Außerdem ist zu bedenken, dass der Inflationsabschlag seit 2016 nicht mehr geltend gemacht werden kann. Dieser bot nach zehn Jahren Eigentum die Möglichkeit, für jedes darüber hinausgehende Jahr zwei Prozent des Veräußerunggewinnes als Abschlag abzuziehen. Eine Steuerfreiheit besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen. „Zum Beispiel bei selbst hergestellten Gebäuden – hier aber nur für dieses selbst. Oder wenn die Immobilie ab Verkauf oder Fertigstellung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre fünf davon durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde“, erklärt Karin Fuhrmann. Ein weiterer Hinweis: Sollte aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft ein Verlust erzielt werden, kann dieser seit dem Vorjahr auf 60 Prozent gekürzt und auf 15 Jahre verteilt mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. „Wer dies sofort verrechnen möchte, muss einen Antrag stellen.“

Vorsorgewohnung

„Der große Vorteil der Vorsorgewohnung ist der Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten. Hierbei kann man ungefähr zwanzig Prozent des Kaufpreises vom Finanzamt zurückbekommen“, erklärt Karin Fuhrmann. Gemeint sind dabei in der Regel Neubau-Eigentumswohnungen, die vermietet werden. Eine andere Option, die herkömmlich als Ertragswohnung bezeichnet wird, ist der Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbauapartments, das saniert und anschließend verpachtet wird. „Anschaffungskosten dürfen je nach Baujahr auf 50 bzw. 67 Jahre verteilt abgesetzt werden, Sanierungskosten wesentlich schneller (siehe auch vorige Seite). Außerdem sind Letztere nicht grunderwerbsteuerpflichtig“, sagt Woschnagg. Aus rein steuerlicher Sicht bietet diese Variante daher mehr Vorteile. Andere Aspekte wie Mietzinsbeschränkungen, die für die meisten Altbauwohnungen gelten, sind jedoch ebenso zu bedenken.

Abschreibungen

Wer die Anschaffungskosten eines Gebäudes, zum Beispiel eines Zinshauses, absetzen möchte, muss seit 2016 einen neuen Verteilungsschlüssel anwenden: Der Grundanteil nimmt dabei vierzig, der Gebäudeanteil sechzig Prozent ein. Abweichungen gibt es für Objekte mit mehr als 10 Wohn- und Geschäftseinheiten (30 Prozent) oder jene in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern und einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 Euro (20 Prozent). Diese Regelung ist auch für bereits in Nutzung befindliche Liegenschaften anzuwenden. „Durch ein Gutachten kann ein anderer Anteil von Grund und Boden nachgewiesen werden“, sagt Fuhrmann. Bei Wohngebäuden in Betriebsvermögen ist eine jährliche Absetzung von 1,5 Prozent (bei Baugenehmigung vor 1915 2 Prozent) geltend zu machen. Ein Tipp: „Ausnahmsweise kann in der Steuererklärung 2016 auch für bereits teilweise abgeschriebene
Gebäude eine steuerlich kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden.“

Von der Anschaffung über laufende Abgaben bis zur Veräußerung einer Immobilie: Bernhard Woschnagg hat in „Immobilienbesteuerung Österreich“ einen kompakten und verständlichen Überblick erstellt. Erschienen bei Edition ÖVI, € 55,–