Darüber streiten Mieter und Vermieter

Wohnrechtsexpertin Barbara Walzl-Sirk und Rechtsanwalt Peter Hauswirth haben für IMMO die wichtigsten Infos zu den häufigsten Streitpunkten zusammengefasst.

Miethöhe

Für eine Neubauwohnung oder ein Einfamilienhaus darf der Vermieter verlangen, was der Markt hergibt. Im Altbau (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) gibt es gesetzliche Obergrenzen für die Miete. Der Richtwert ist in jedem Bundesland unterschiedlich und liegt in Wien derzeit bei 5,39 Euro pro Quadratmeter. Diverse Zu- und Abschläge können die Höhe beeinflussen. Ist der Vertrag befristet, gibt es einen Befristungsabschlag von 25 Prozent. Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter diesen vergessen. Ist der Mieter der Meinung, dass er zu viel bezahlt, kann er den Mietzins bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht überprüfen lassen.

Kündigung

Ein befristeter Vertrag endet mit dem vereinbarten Datum. Der Mieter kann aber nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten kündigen. Einen unbefristeten Vertrag kann er jederzeit lösen. Wenn nichts vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat. In beiden Fällen genügt ein Einschreiben. Der Vermieter kann nur gerichtlich kündigen und nur aus den im Mietrechtsgesetz genannten Gründen – etwa wenn der Mieter nicht rechtzeitig zahlt, wenn er ein rücksichtsloses Verhalten an den Tag legt oder wenn er die Wohnung nicht regelmäßig zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses benötigt. Im Ein- und Zweifamilienhaus bindet eine Befristung beide Seiten. Ein unbefristeter Vertrag kann von beiden ohne Angabe von Gründen aufgekündigt werden.

Rückgabe und Kaution

Auch ganz am Ende kann es nochmal richtig krachen: Der Mieter bekommt seine Kaution (inklusive Zinsen) nämlich nur zurück, wenn es keine Schäden in der Wohnung oder Mietzinsrückstände gibt. Was ein Schaden ist und was unter die normale Abnutzung fällt, hat der Gesetzgeber aber nicht genau geregelt. Behält der Vermieter die Kaution grundlos ein, kann der Mieter das Geld einklagen oder einen Antrag auf Feststellung der Höhe des rückzahlbaren Betrages bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht einbringen. Eine Ausmalverpflichtung gibt es nur, wenn die Wände über die normale Abnützung hinaus verunreinigt sind oder vom Mieter in intensiven Farben gestrichen wurden.

Erhaltungspflichten

Für allgemeine Teile des Haues ist der Vermieter zuständig. Wie es mit Reparaturen in der Wohnung aussieht, ist nicht immer klar. Grundsätzlich ist der Mieter für die Wartung und Instandhaltung von Gas-, Wasser- und Lichtleitungen sowie der sanitären Anlagen zuständig. Ist zum Beispiel die WC-Spülung kaputt, muss sich der Mieter darum kümmern. Handelt es sich um einen ernsten Schaden oder ist die Gesundheit der Bewohner gefährdet, ist die Behebung Sache des Vermieters. Zu den Klassikern gehören massiver Schimmelbefall, Feuchtigkeitsschäden oder defekte Gasleitungen. Verweigert der Vermieter Maßnahmen, für die er zuständig wäre, kann der Mieter bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht einen Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten stellen. Sollte sich herausstellen, dass der Mieter durch falsches Benutzerverhalten selbst Schuld am Schimmel ist, kann der Vermieter Schadenersatz geltend machen.

Haustierhaltung

Der Oberste Gerichtshof hat festgestellt, dass ein generelles Haustierverbot gröblich benachteiligend wäre. Die Haltung bestimmter Tiere (etwa gefährliche Schlangen oder große Hunde) kann der Vermieter aber sehr wohl im Mietvertrag untersagen. Hält sich ein Mieter nicht an das Verbot, kann der Vermieter ihn zwar nicht kündigen, aber zumindest eine Unterlassungsklage einbringen. Geht es um einen Hamster im Käfig oder ein kleines Aquarium wird eine solche Klage wenig Aussicht auf Erfolg haben. Schäden, die von Haustieren verursacht werden, gehen über die normale Abnützung hinaus und müssen vom Mieter behoben werden, bevor er auszieht.

Arbeiten im Haus

Immer wieder gibt es Unstimmigkeiten, wenn der Eigentümer Sanierungsarbeiten im Haus durchführen oder den Dachboden ausbauen lässt. Der Mieter hat diese Arbeiten zu dulden und muss den Handwerkern, wenn nötig, auch Zutritt zur Wohnung gewähren. Übersteigen die Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub das ortsübliche Maß, kann der Mieter allerdings Mietzinsminderung geltend machen. Wie viel Miete man einbehalten darf, ist leider nicht klar geregelt. Nervt der Lärm von einer Baustelle, werden wohl nicht mehr als fünf Prozent realistisch sein. Kann die Wohnung überhaupt nicht genutzt werden – weil zum Beispiel nach einem Dachbodenausbau die Decke einsturzgefährdet ist –, muss man überhaupt keine Miete zahlen.

Untermiete

Unterliegt eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz kann die gänzliche Untervermietung vertraglich untersagt werden. Die teilweise Untervermietung kann nicht verboten werden, solange man selbst in der Wohnung wohnt und es nicht mehr Bewohner als Wohnräume gibt. Außerdem darf der Hausfrieden durch den Untermieter nicht gestört werden. Die Untermiete darf nicht unverhältnismäßig hoch sein – das wäre der Fall, wenn sie die Hauptmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. In einer Neubau- oder Dachgeschoßwohnung kann die teilweise Untervermietung sehr wohl vertraglich verboten werden, ebenso im Ein- und Zweifamilienhaus. Auch Mieter einer Genossenschaftswohnung dürfen für gewöhnlich nicht untervermieten.