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Darf man einen Raum der Wohnung als Ordination nutzen?
05/20/2016

Darf man einen Raum der Wohnung als Ordination nutzen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. dieses mal mit Sigrid Räth – Anwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

von Ankica Nikolić

Ich bewohne eine Hauptmietwohnung in Wien und würde demnächst gerne zwei von vier Zimmer als Atelier bzw. Ordination nutzen. Darf ich das oder benötige ich dafür eine separate Genehmigung?

Sigrid Räth: Wenn eine Wohnung gemietet wurde, kann die Verwendung von einigen Zimmern als Atelier oder Ordination eine widmungswidrige Verwendung darstellen und als Kündigungsgrund geltend gemacht werden. Sinnvoll in solchen Situationen ist es, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und den Vertrag dementsprechend zu modifizieren. Zu beachten ist auch, dass es einen Kündigungsgrund darstellt, wenn eine Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Dem eigenen Wohnzweck ist ein Wohnzweck von nahen Angehörigen gleich zu halten.

Vor 20 Jahren haben wir eine Mietwohnung bezogen und diese generalsaniert. Aus der Kategorie C ist eine Kategorie A geworden und demnächst werden wir wegziehen. Darf ich für die damals getätigten Arbeiten eine Ablöse vom Nach- oder Vermieter verlangen?

Sigrid Räth: Eine zulässige Ablöse kann nur für Aufwendung verlangt werden, die in den letzten 20 Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnung geführt haben und über die Mietdauer hinaus wirksam und nützlich sind. Nach Ablauf von 20 Jahren können solche Aufwendungen nicht mehr mit Aussicht auf Erfolg geltend gemacht werden. Wenn ein Nachmieter trotzdem Ablöse bezahlt, kann er diese innerhalb von zehn Jahren zurückfordern, da es sich dann um eine unzulässige handelt.

Meine Eigentumswohnung habe ich bis Juni befristet vermietet. Nun möchte meine Mieterin um weitere vier Monate verlängern. Muss ich dafür einen neuen Vertrag aufsetzen und somit auch eine Vergebührung entrichten?

Sigrid Räth: Wenn ein befristeter Mietvertrag nicht rechtzeitig beendet wird und der Vermieter der Weiterbenutzung durch den Mieter nicht binnen 14 Tagen widerspricht (am sichersten durch Einbringung einer Räumungsklage), verlängert sich der Mietvertrag einmalig um drei Jahre. Nach diesem Zeitpunkt verlängert sich der Mietvertrag in Form eines unbefristeten Vertrages. Eine Verlängerung ohne Vertragsurkunde löst keine Gebührenpflicht aus. Der Mieter kann das Mietverhältnis aufkündigen bzw. ist eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages jederzeit möglich.

In unserem Haus gibt es Genossenschafts- und Eigentumswohnungen, ich selbst bewohne eine Einheit der Genossenschaft, die straßenseitig ausgerichtet ist. Wir haben den ganzen Tag Sonne und im Sommer wird es unerträglich heiß. Ich habe bei der Verwaltung angefragt, ob ich auf meine Kosten Außenrollos anbringen kann. Sie haben mir eine Absage erteilt, obwohl einige Eigentümer, die ihre Fenster auf derselben Straßenseite haben, bereits welche angebracht haben. Gelten für Eigentümer andere Rechte als für Mieter?

Sigrid Räth: Weder Eigentümer noch Mieter dürfen eigenmächtig Außenrollos anbringen. Ein Wohnungseigentümer braucht dazu die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer, da es sich um eine Änderung der Außenansicht handelt, während der Mieter die Zustimmung des Vermieters braucht.

Ich bin Liegenschaftsbesitzer und unser Verwalter hat vor Kurzem eine B1300-Prüfung der ÖNORM (Objektsicherungsprüfung) beauftragt, welche meines Erachtens viel zu teuer war. Können wir als Eigentümer künftig das Unternehmen selbst bestimmen?

Sigrid Räth: Inwieweit eine Firma damit zu beauftragen ist oder nicht, richtet sich auch nach dem Verwaltungsvertrag. Der Verwalter ist verpflichtet, das Objekt in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Durch die Objektsicherheitsnorm ergeben sich Dokumentationspflichten. Es ist davon auszugehen, dass der Verwalter bei einer Begehung ein Protokoll bzw. eine Dokumentation anfertigt, damit seine Tätigkeit nachvollziehbar ist. Durch die Objektsicherheitsnorm werden Checklisten dafür vorgegeben. Selbstverständlich können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss festlegen, wer mit der Überprüfung beauftragt wird.

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