Darf man eine Ablöse für Couch und Küche verlangen?

Geld gegen Mietrechte – solche illegalen Ablösezahlungen kommen heute nur noch selten vor. „Ohne eine gleichwertige Gegenleistung dürfen weder der Vermieter noch der frühere Mieter eine Ablöse verlangen“, sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes. Es ist aber durchaus üblich, dass der neue Bewohner seinem Vorgänger Möbel, die in der Wohnung bleiben oder Investitionen ablöst. Grundsätzlich genügt eine mündliche Vereinbarung. Gibt es im Nachhinein Diskussionen, erleichtert ein Schriftstück die Beweisbarkeit. Meist einigt man sich auf einen Pauschalbetrag. „Listen Sie genau auf, was damit abgegolten wird“, rät Walzl-Sirk.

Bezahlt wird der Zeitwert. „Der wird aus dem Neuwert abzüglich einer entsprechenden Amortisation berechnet“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Verbandes der Österreichischen Immobilienwirtschaft (ÖVI). Ob man vom Nachmieter eine Ablöse für Investitionen verlangen kann, hängt auch vom Vertrag ab. Ein Beispiel: Der Mieter einer Kategorie-D-Wohnung hat durch verschiedene Maßnahmen (u. a. den Einbau einer Heizung) auf seine Kosten eine Anhebung auf Kategorie-A durchgeführt. „Hat er ein Weitergaberecht, kann er sich die Investitionen in Höhe des verbliebenen Zeitwerts vom Nachmieter ablösen lassen, da dieser zu gleichen Konditionen in seinen Vertrag eintritt. Liegt jedoch kein Weitergaberecht vor, muss sich der scheidende Mieter mit seinem Ersatzanspruch an den Vermieter wenden “, erklärt Sammer. Für bestimmte Investitionen muss der Eigentümer einen Kostenersatz leisten (siehe Info unten).

Es gibt allerdings auch Zahlungen, die wie eine verbotene Ablöse aussehen, aber gar keine sind. Der Gesetzgeber überrascht mit dieser Regelung: Verzichtet ein Eigentümer darauf, den Mieter wegen der beiden gesetzlichen Kündigungsgründe „Nichtbenützung der Wohnung“ und „Weitergabe des Mietgegenstandes“ zu kündigen, darf er eine einmalige Zahlung verlangen. Die Vereinbarung muss allerdings zu Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag festgehalten werden und ist nur dann erlaubt, wenn der Abschluss des Vertrages für den Mieter ohne diesen Verzicht sinnlos wäre. Infrage käme eine solche Zahlung zum Beispiel für Mieter, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine längere Abwesenheit planen oder die Wohnung für die Unterbringung von Gästen mieten wollen. „In der Praxis kommt so eine Vereinbarung nur selten vor“, sagt Sammer.

Wer zu viel Ablöse bezahlt hat, kann sich wehren – zumindest, wenn für das Objekt das Mietrechtsgesetz gilt. Mieter einer klassischen Altbauwohnung können einen Antrag auf Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten bei der Schlichtungsstelle oder beim zuständigen Bezirksgericht einreichen. Im Zuge dieses Verfahrens wird der Wert der abgelösten Gegenstände eruiert. „Stellt sich heraus, dass der bezahlte Betrag zu hoch ist, muss der Verkäufer den Differenzbetrag zurückzahlen“, warnt Walzl-Sirk. Bei diesen Verfahren gilt eine zehnjährige Verjährungsfrist. Es ist also nicht ratsam, bewusst zu viel Geld für Küche, Couch oder Parkettboden zu verlangen.

Der Mieter kann nur dann einen Kostenersatz fordern, wenn die Aufwendungen innerhalb der letzten 20 Jahre vor der Beendigung des Mietverhältnisses getätigt worden sind. Außerdem müssen die Verbesserungen weiterhin wirksam und von Nutzen sein. Die Höhe errechnet sich aus den Kosten minus einer jährlichen Abschreibung von (in den meisten Fällen) zehn Prozent.Im Mietrechtsgesetz ist geregelt, wofür es Geld gibt: Für die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser-, Gas- oder Lichtleitungen, der Heizungsanlage und sanitären Anlagen, für die Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens und für die Zusammenlegung von Wohnungen. Etwas kryptisch spricht der Gesetzgeber außerdem von anderen, gleich wesentliche Verbesserungen – vor allem, wenn sie gefördert wurden. Im Zweifelsfall entscheiden die Gerichte.

Anders ist die Situation, wenn das MRG nicht oder nur teilweise gilt: Im Einfamilienhaus, in Dachgeschoß-Ausbauten und in neuen, freifinanzierten Eigentumswohnungen kommt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. Hier ist der Ersatz von Investitionen weitgehend Vereinbarungssache.