Wirtschaft | Immobiz
28.03.2017

Darf jeder seine Wohnung anTouristen vermieten?

Christian Boschek von der Arbeiterkammer Wien beantwortet Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon.

In unserem Haus gibt es eine Besitzerin, die ihre Wohnung über eine Onlineplattform als Ferienwohnung vermietet. Braucht es dafür die Zustimmung der anderen?

Christian Boschek: Wenn ein Eigentümer Änderungen vornehmen will, welche die anderen Miteigentümer auch nur beeinträchtigen könnten, hat er die Zustimmung aller einzuholen oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzen zu lassen. Dies gilt auch für Widmungsänderungen. Tut er das nicht, handelt er mit verbotener Eigenmacht. In so einem Fall kann jeder einzelne andere Wohnungseigentümer auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustandes und Unterlassung derartiger Änderungen klagen. Der Oberste Gerichtshof hat in einer Entscheidung ausgesprochen, dass die Nutzung auch nur eines Eigentumsobjekts als Ferienappartement für Touristen als Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer und damit als genehmigungsbedürftige Widmungsänderung der Wohnung qualifiziert werden kann.

Ich besitze ein Reihenhaus und in letzter Zeit gibt es verstärkt Probleme mit der Fernwärme bzw. Heizungsanlage. Manche Defekte wie ein fehlender Wasserdruck oder Ähnliches wurden von einigen Eigentümern selbst repariert bzw. in Auftrag gegeben, andere wiederum kümmern sich gar nicht darum. Gibt es dafür eine Regelung?

Christian Boschek: Grundsätzlich fallen bei begründetem Wohnungseigentum die Erhaltung von allgemeinen Teilen sowie die Behebung von ernsten Schäden des Hauses auch im Inneren in die Erhaltungszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Unter ernsten Schäden des Hauses werden aber nur solche verstanden, welche die Bausubstanz des Hauses gefährden oder in Mitleidenschaft ziehen. Maßnahmen, die in die Erhaltungszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft fallen, sind von dieser finanziell zu tragen, üblicherweise über die Rücklage, anteilig nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Ein abweichender Verteilungsschlüssel kann zwischen den Eigentümern schriftlich vereinbart werden. Ansonsten fällt die Erhaltung in den Bereich des jeweiligen Besitzers. Er hat das Objekt und etwa die Beheizungsanlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.betriebskosten

Ich wohne in einer Genossenschaftswohnung, in unserer Anlage gibt es eine Gartenfläche, die von allen genutzt werden kann. Vor Kurzem habe ich die Abrechnung erhalten und festgestellt, dass darin Posten den Garten betreffend sowohl bei der Erhaltung- als auch bei den Betriebskosten aufscheinen. Kann das stimmen?

Christian Boschek: Die Kosten des Betriebes einer Gemeinschaftsanlage können als Betriebskosten verrechnet werden. Zu solchen Aufwendungen zählen etwa die Betreuung der Grünanlage sowie für den Betrieb von sonstigen Gemeinschaftsanlagen. Natürlich können auch Ausgaben anfallen, die über die bloße Pflege hinausgehen und trotzdem der Erhaltung zuzuordnen sind. Diese können dann auch die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge betreffen. Im Zweifel könnte man eine Belegeinsicht nehmen, um die richtige Zuordnung der Kosten zu überprüfen.

Ich vermiete ein Zweifamilienhaus zu dem auch ein Garten gehört. In den Mietverträgen steht, dass beide Parteien den Garten nutzen können und keine Umgestaltungsmaßnahme ohne Zustimmung des anderen durchgeführt werden dürfen. Einer der Mieter hält sich allerdings nicht daran und verstellt teilweise den gesamten Grünbereich etwa mit einem Trampolin und einem Schwimmbecken. Aus diesem Grund lassen sich auch Nachmieter nur sehr schwer finden. Was kann ich dagegen tun?

Christian Boschek: Sie können auf die Einhaltung der mietvertraglichen Vereinbarungen bestehen. Möglicherweise lässt sich betreffend die Nutzung des Gartens aber noch eine einvernehmliche Lösung, eventuell unter Miteinbeziehung des Folgemieters, finden.