Darf ich Wohnungen zusammenlegen?

In unserem Eigentumshaus liegen eine Drei- und eine Ein-Zimmer-Wohnung nebeneinander. Beide Objekte gehören einer Eigentümerin. Sie hat ohne uns zu fragen die Wand durchgebrochen und zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen aus den Objekten gemacht. Hätte sie dafür nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer gebraucht?

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, unter bestimmten Voraussetzungen Änderungen an seinem Objekt auf eigene Kosten vorzunehmen. Es darf dabei unter anderem nicht zu einer Schädigung des Hauses oder einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kommen. Vor einer Zusammenlegung ist die ausdrückliche Zustimmung aller anderen Eigentümer einzuholen, da dabei auch allgemeine Teile der Liegenschaft (Wände, Decken) in Anspruch genommen werden. Wird die Einwilligung verweigert, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Genehmigung des Gerichtes ersetzt werden. Ohne Zustimmung der anderen dürfen nur unwesentliche Veränderungen (wie die Entfernung einer nicht tragenden Innenwand, das Einschlagen von Nägeln oder Anbohren von Wänden) durchgeführt werden.

Gibt es Mindeststandards für den Wohnungseigentumsvertrag oder ist dieser völlig frei zu formulieren? Habe ich einen Einfluss auf diesen Vertrag, wenn ich ein Objekt direkt vom Bauträger kaufe?

Durch den Wohnungseigentumsvertrag werden die Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander geregelt, daher ist die gegenseitige Einräumung des Wohnungseigentums an einem oder mehreren bestimmten Objekten unbedingt notwendiger Inhalt. Außerdem sollten Regelungen über die Verteilung von Aufwendungen, über die Verwaltung oder aber auch über die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft enthalten sein. Für den Wohnungseigentumsvertrag gilt das Gebot der Schriftlichkeit. Theoretisch besteht bei einem Neukauf, aber auch bei einem Kauf einer bereits bestehenden Wohnung, die Möglichkeit, Änderungswünsche bekannt zu geben. Meist ist es so, dass bei bereits bestehenden Eigentumswohnungen eine Änderung des Vertrages nur schwer durchsetzbar sein wird, da dafür ein einstimmiger Beschluss aller notwendig ist. Bei einem Neukauf besteht durchaus ein Mitspracherecht und es können auch Wünsche kundgetan werden. In beiden Fällen ist es natürlich ratsam, den Vertrag genau zu überprüfen.

Die Loggia eines Eigentümers im Haus ist komplett zugemüllt. Ist die Hausverwaltung berechtigt, hier einzuschreiten? Welche Rechte haben die anderen Eigentümer?

Eine nur von der eigenen Wohnung aus erreichbare Loggia ist Bestandteil des selbstständigen Wohnungseigentumsobjekts. Demnach hat der Hausverwalter keine Handhabe über deren Zustand. Geht von der Verunreinigung weder ein ernsthafter Schaden noch eine ernsthafte Gefahr aus, werden die anderen Eigentümer mit der unansehnlichen Loggia des Nachbarn leben müssen. Um solchen Missständen entgegenzuwirken, sehen viele Wohnungseigentumsverträge Beschränkungen in der Nutzung von Loggia oder Balkon vor.

In unserem Wohnungseigentumshaus gibt es eine Dame, die gerne Hausvertrauensfrau werden möchte. Sie sagt, sie würde alle Rechnungen kontrollieren und so weiter, möchte aber ihre Spesen wie Portokosten von der Gemeinschaft ersetzt haben. Muss ich dem zustimmen? Welche Rechte und Pflichten hat eine Hausvertrauensperson?

In vielen Eigentümergemeinschaften werden "Hausvertrauensleute" eingesetzt. Diese dürfen nicht mit dem Eigentümervertreter nach § 22 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verwechselt werden. Dieser wird aus dem Kreise der Eigentümer bestellt und vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, wenn der die Belange der Gemeinschaft (wegen widerstreitender Interessen) nicht ausreichend wahrnehmen kann. Die Hausvertrauensperson ist jemand, deren Tätigkeiten zwar oft im Sinne der Miteigentümer sind, allerdings besitzt diese Person keine Vertretungsmacht.

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Tel: 01/52 65 760 04.05.2015, 10.00 bis 11.00 Uhr

Sigrid Räth, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer